Zeitung Heute : Wasserrechnung: Auf eigene Rechnung duschen

Andreas Lohse

Wer Wasser spart, schont nicht nur die Umwelt, sondern auch das eigene Portemonnaie. Doch was nützt es dem Mieter, wenn er die Dusche der Badewanne vorzieht, während gleichzeitig die Nachbarn das kostbare Nass gedankenlos in den Abfluss spülen? Gemäß dem am häufigsten praktizierten Abrechnungsmodus für Betriebskosten nämlich werden oft auch die Wassergebühren auf alle Mietparteien umgelegt, unabhängig davon, wieviel der Einzelne tatsächlich zum Verbrauch beiträgt.

Bei Neubauten ist es schon seit einigen Jahren Pflicht, jede Wohnung mit einem Wasserzähler auszustatten (Landesbauordnung § 39). Zunehmend gehen jedoch auch die Besitzer von Altbauten dazu über, in den Wohnungen Wasseruhren zu installieren. Dabei geht es nur um die Erfassung des Kaltwassers. Der Warmwasserverbrauch ist über die Heizkostenverordnung geregelt. Zwingen kann man einen Hausbesitzer jedoch nicht, seine bestehenden Gebäude mit Wasserzählern nachzurüsten. Aus gutem Grund: In vielen Altbauten gibt es unterschiedliche Wasserentnahmestellen für Küche, Bad und Toilette. Es müssten also - mit großem Aufwand - ebenso viele Zähler installiert werden.

Entscheidet sich der Vermieter, die Wohnungen mit Wasseruhren zu bestücken, gilt dies - sowohl nach altem als auch nach neuem Mietrecht - als Modernisierung: "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser hat der Mieter zu dulden" (BGB § 554, neu). Das kann die Umrüstung auf sparsame Spülkästen sein, aber auch die Installation von Wasserzählern. Vor allem durch den Einbau von Kaltwasserzählern, die den jeweiligen tatsächlichen Wasserverbrauch des einzelnen Mieters messen, soll ein sparsames Verhalten erreicht werden.

"Auf Seiten der Mieter besteht eine hohe Akzeptanz für die verbrauchsabhängige Abrechnung", heißt es in einem Aufsatz der Fachzeitschrift "Wohnungswirtschaft und Mietrecht". Demzufolge forderten viele Mieter vom Vermieter sogar "ausdrücklich den Einbau von Zwischenzählern". Im Regelfall stünden die damit verbundenen Kosten "in einem vernünftigen Verhältnis zu der zu erzielenden Einsparung." Doch müsse der Vermieter bereits vor dem anstehenden Einbau prüfen, ob das Kosten-Nutzen-Verhältnis gewahrt werde. Denn: Modernisierungskosten sind mit elf Prozent pro Jahr auf die Miete umlegbar. Daran ändert auch das ab September gültige neue Mietrecht nichts.

Auf der Nutzerseite könnten "als zu erzielende Einsparquote 15 Prozent angesetzt werden", heißt es in der Zeitschrift. Zu berücksichtigen sei, dass "der Einbau von Wasserzählern zusätzlich eine Einsparung von Abwasser zur Folge hat" - was in der Regel dem geringeren Wasserverbrauch entspreche. Doch müssten bei der Kosten-Nutzen-Rechnung nicht nur die Material- und Einbaumaßnahmen nebst Eichkosten angesetzt werden, sondern auch die Folgekosten durch Ablesung und Abrechnung. Ist nämlich die Wohnung mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet, so das Landgericht Berlin, müssten "die Kosten nach Verbrauch auch dann umgelegt werden, wenn in anderen Wohnungen kein Wasserzähler vorhanden ist" (Az. 67 S 546 / 98).

Messdifferenzen

Dennoch wird sich mancher Mieter bei der Prüfung seiner Betriebskostenabrechnung wundern: Denn die Summe des verbrauchten Kaltwassers in den einzelnen Wohnungen im Haus weicht häufig von der mittels Hauptwasserzähler erfassten Wassermenge ab. Die Differenz kann bis zu einem Viertel des Gesamtverbrauchs ausmachen - und die wird dann doch wieder auf alle Mieter umgelegt.

Das Problem ist technisch bedingt. Fachleute erklären das Phänomen so: Der Hauptwasserzähler des Hauses hat größere Durchlaufmengen und springt auf Grund des höheren technischen Aufwandes schneller an, zählt also jeden Kubikmeter Wasser, der in die Hausleitungen läuft, wenn in den Wohnungen die Wasserhähne geöffnet werden. Die kleineren Zähler in den Wohnungen hingegen reagieren etwas träge, oft erst dann, wenn die Kanne mit dem Kaffeewasser bereits gefüllt ist. Die tatsächliche Wasserentnahme in den einzelnen Wohnungen wird übers Jahr betrachtet also nicht auf den Kubikmeter genau erfasst. Dies geschieht nur über den zentralen Zähler, dessen Werte jedoch den Wasserwerken als Abrechnungsgrundlage dienen.

Dazu entschied das Amtsgericht Salzgitter schon 1994: "Ist der vom geeichten Hauptwasserzähler des Wohngebäudes gemessene Wasserdurchfluss erheblich höher als der durch Zwischenzähler an den Wohnungen nachweisbare Wasserverbrauch, so kann die Unterschiedsmenge nicht mehr zu angemessenen Teilen auf die Mietparteien umgelegt werden" (Az. 12 a C 137 / 93). Die Salzgitteraner legten fest, dass allenfalls eine Verbrauchsdifferenz (nicht Kostendifferenz) von 20 Prozent umlagefähig sei.

Das Landgericht Braunschweig hat die 20-Prozent-Grenze in einem anderen Urteil bekräftigt. Die Richter schränkten gleichzeitig ein: Die zusätzliche Kostenbelastung der Mieter sei nur im Rahmen eben dieser hinzunehmenden Messtoleranz von 20 Prozent zulässig. "Eine Messdifferenz über 20 Prozent schließt jegliche Umlage einer Unterschiedsmenge aus" (Az. 6 S 163 / 98). Dem schlossen sich auch Kollegen in Berlin an: "Hauptwasserzähler erfassen den Wasserverbrauch aus technischen Gründen genauer als Einzelwasserzähler, so dass bis zu einer Messfehlertoleranz von 20 bis 25 Prozent der Vermieter berechtigt ist, die Kosten des Gesamtverbrauchs nach dem Hauptwasserzähler umzulegen" (AG Schöneberg, Az. 12 C 235 / 00).

Dabei wird der konkret abgelesene Verbrauch in den Wohnungen vollständig individuell abgerechnet, der darüber hinaus gehende "Hausverbrauch" relativ zum individuellen Verbrauch. Also: Die Summe der Zwischenzähler plus 20 Prozent gilt als Höchstgrenze der auf die Mieter umlagefähigen Kosten.

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