Zeitung Heute : Wenn die Betriebskosten höher sind als vom Vermieter versprochen

Anderas Lohse

Torsten P. traute seinen Augen nicht, als er die erste Betriebskostenabrechnung nach seinem Einzug in die Wohnung unter die Lupe nahm. Er hoffte auf eine kräftige Rückzahlung, hatte ihm der Verwalter doch die Wohnung bei Vertragsabschluss in höchsten Tönen als preiswert im Unterhalt gepriesen. Und nun das: Fast 2 500 Mark sollte er für die acht Monate des vergangenen Jahres nachzahlen. "Der Vermieter hat eine viel zu geringe Vorauszahlung für Nebenkosten zu Grunde gelegt, die mit der realistischen Belastung nichts zu tun hat", empört sich der Mieter. Das habe ihm offenbar nur "die Wohnung schmackhaft machen" sollen. Er fühlt sich getäuscht.

So wie Torsten P. geht es manchen. Leerstehende Räume kosten den Vermieter Geld. In einem anderen Fall in Karlsruhe hatte ein Mieter 50 Mark monatlich als Vorauszahlung geleistet - und sollte nach der Abrechnung 3 635,54 Mark nachzahlen. In Saarbrücken, so weiß der Deutsche Mieterbund (DMB), waren 200 Mark Vorauszahlung vereinbart, die Mieter sollten 4 364,60 Mark für 1994 nachzahlen, 2 764 Mark für 1995 und 3 411,20 Mark für 1996. In diesen beiden Fällen im Westen der Republik betonten die Gerichte ausdrücklich, das Gesetz schütze Mieter nur vor zu hohen Nebenkostenvorauszahlungen. Die Festsetzung schließe aber nicht aus, dass der Mieter die dem Vermieter nachweislich tatsächlich entstandenen Kosten ausgleichen müsse.

Das sei "ausnahmsweise dann anders", so der DMB, "wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss den Eindruck erweckt, die vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen würden ausreichen", oder wenn er aufgrund früherer Abrechnungen die Höhe der jährlichen Nebenkosten kennen muss, den Mieter aber nicht darüber informiert, sondern ihn ins offene Messer laufen lässt - "eine Pflichtverletzung", resümiert der DMB: "Der Mieter hat Anspruch auf Schadensersatz." Dabei stützen sich die Mietrechtsexperten auf das Karlsruher Urteil. Dort beschieden die Richter: "Ist bei Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht erkennbar, dass die Höhe der vereinbarten Betriebskosten völlig unzureichend bemessen ist, und war der Vermieter nicht in der Lage, auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hinzuweisen, so steht dem Mieter gegenüber der Betriebskostenforderung des Vermieters ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsabschluss zu" (LG Karlsruhe, Az. 5 S 339 / 97).

Ähnlich entschied auch das Landgericht Berlin in einem jüngst veröffentlichten Urteil, differenzierte darin allerdings zweierlei. So gestand es dem Vermieter zunächst zu, dass er einen Anspruch "auf Ausgleich der entstandenen Betriebskosten" habe, und zwar "grundsätzlich unabhängig" davon, ob "die vereinbarten Betriebskostenvorschüsse diese decken". Eine Freistellung von angefallenen Betriebskosten sei dann nur im Rahmen einer Schadensersatzpflicht denkbar. Aber: "Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches auf Freistellung von Betriebskosten wegen zu niedrig kalkulierter und vereinbarter Vorschüsse ist entweder, dass der Vermieter die Angemessenheit der Vorschüsse ausdrücklich zusichert oder bewusst die Betriebskosten zu niedrig ansetzt, um den Mieter über den Umfang der Mietbelastung zu täuschen." Was indes nur schwer und nur im Einzelfall nachweisbar sein dürfte. Aus der Begründung des Gerichts: "Da Betriebskosten ständig schwanken und auch nur in Grenzen von dem Vermieter beeinflusst werden können, kann grundsätzlich nicht angenommen werden, dass bei Abschluss eines Mietvertrages die verlangten Betriebskostenvorauszahlungen erheblichen Einfluss auf die Entscheidung beim Abschluss des Mietvertrages haben, so dass der Mieter allenfalls davon ausgehen wird, dass die Vorauszahlungen seitens des Vermieters nach billigem Ermessen festgesetzt worden sind" (LG Berlin, Az. 64 S 331 / 98). Das aber ist nur einer von zwei möglichen Maßstäben.

Voraussetzung für Schadensersatzanspruch sei, dass der Mieter bei Kenntnis der wahren Betriebskosten anderen, vergleichbaren Wohnraum mit einer niedrigen Gesamtmiete hätte anmieten können, meint man beim Berliner Mieterverein. Der Vermieter müsse sich dann so behandeln lassen, als ob die Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten entsprochen hätten. Dem Mieter seien die überhöhten Kosten zu ersetzen, die dieser auf Grund der Pflichtverletzung des Vermieters zu zahlen verpflichtet wäre. Davon ausgenommen seien aber diejenigen allgemeinen Preissteigerungen, die der Mieter auch bei korrekt angesetzten Vorschüssen hätte tragen müssen.

Weil die Beweislast für gleichsam arglistig zu niedrig bemessene Vorauszahlungen beim Mieter liegt, sollte man sich bei Vertragsabschluss die Nebenkostenabrechnungen des Vorjahres zeigen lassen. Auch Vormieter oder Nachbarn kann man fragen. Für Torsten P. jedenfalls bleibt nur ein Weg: Erst zur Mieterberatung - und von dort möglicherweise zum Kadi.

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