Zeitung Heute : Wenn die Willkür zählt

Hardy Scheffler

Seitdem der Berliner Immobilienmarkt in der Krise steckt, bieten etliche Bauträger oder Investoren einen Teil ihrer Objekte vergeblich an. Zu Konflikten kann dies führen, wenn die Immobilien in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen liegen und erst einzelne Wohnungen oder Häuser verkauft sind. Denn dann hat der Investor unter Umständen eine Vormachtstellung in der Eigentümerversammlung. Diese kann er dazu nutzen, andere Eigentümer während der Versammlungen zu überstimmen und damit Entscheidungen über Reparaturen, über die Entlastung des Verwalters oder über die Aufstellung von Wirtschaftsplänen mit Hilfe seiner Stimmenmehrheit nach eigenem Gutdünken zu treffen. Der Tagesspiegel berichtete (Immobilienspiegel, 30. März 2002) über einen derartigen Fall. Dabei handelt es sich keineswegs um eine Ausnahme.

Die Rechtsprechung nennt solche Fälle "Majorisierungen". Um dem vorzubeugen, hat das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwar Vorsorge getroffen, doch diese kann umgangen werden. In Paragraf 25 Absatz 2 WEG ist festlegt: "Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme." Man nennt dies das Kopfprinzip, weil bei den Versammlungen jeder Eigentümer eine Stimme hat. Steht zum Beispiel eine Wohnung im Eigentum von zwei Eheleuten, dann haben beide nur eine gemeinsame Stimme. Diese können sie - ähnlich wie die Bundesländer im Bundesrat - nur einheitlich ausüben. Ähnliches gilt dem Gesetze nach auch für einen Investor, wenn dieser etwa noch Eigentümer von sieben in einem Haus mit 12 getrennten Wohnungen ist: Er hat nur eine Stimme.

Dennoch kann das Problem der Majorisierung von Minderheiten dann auftreten, wenn in der Teilungserklärung das gesetzliche Kopfprinzip außer Kraft gesetzt wird. Dies ist durchaus zulässig und in der Praxis auch meistens der Fall. So finden sich in vielen Teilungserklärungen Vereinbarungen, in denen das Stimmrecht abhängig gemacht wird von den jeweiligen Miteigentumsanteilen: Hier spricht man vom so genannten Wertprinzip. Weit verbreitet sind auch Regelungen, durch die jeder Wohnung eine Stimme zugewiesen wird: das so genannte Objektprinzip. Ob nun das Objekt- oder das Wertprinzip gilt, in beiden Fällen wird der Eigentümer der meisten Wohnungen oder Miteigentumsanteile eine "Majorisierung" herbeiführen können - und damit die Minderheit aus Eigentümern einzelner Objekte überstimmen können.

Allerdings ist die Minderheit den Entscheidungen des Mehrheitseigentümers nicht schutzlos ausgeliefert: Sie kann die gefassten Beschlüsse innerhalb eines Monats anfechten. Das Gericht wird den Beschluss dann für ungültig erklären, wenn es der Meinung ist, dass bei dessen Durchsetzung in missbräuchlicher Weise vom Stimmrecht Gebrauch gemacht wurde. Dabei werden die Richter stets im Einzelfall prüfen, ob der Mehrheitseigentümer in sachwidriger Weise eigene Interessen auf Kosten anderer Eigentümer verfolgte (BayObLG, Beschluss vom 24. Januar 2001 - 2Z BR 112/00).

Ein Indiz für einen Missbrauch des Stimmrechts kann bereits darin bestehen, so urteilten einige Gerichte, dass der Mehrheitseigentümer alle anderen Eigentümer überstimmte. Ein Missbrauch der Stimmenmehrheit liegt immer dann vor, wenn der Mehrheitseigentümer bei der Wiederwahl des Verwalters den eigenen Kandidaten durchsetzt, obwohl sich dieser in der Vergangenheit als ungeeignet erwies. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied ferner, dass ein Missbrauch der Mehrheitsmacht schon dann vorliegt, wenn ein Verwalter vom Mehrheitseigentümer durchgesetzt wird, zu dem die übrigen Eigentümer nicht das erforderliche Vertrauensverhältnis aufbauen können. In dem konkreten Fall hatte der Verwalter in zurückliegenden Abrechnungen bereits fehlerhaft Beträge zu Lasten der Eigentümergemeinschaft ausgewiesen (Beschluss vom 16. April 1999 - 3 Wx 77/99).

Besonders erfolgsversprechend ist die Anfechtung, wenn der Mehrheitseigentümer sich selbst oder ein Tochterunternehmen zum Verwalter wählt, obwohl noch berechtigte Ansprüche anderer Eigentümer auf die Beseitigung von Mängeln in der Wohnanlage bestehen, die der Mehrheitseigentümer errichtet hatte. In einem ähnlich gelagerten Fall entschied das Bayerische Oberlandesgericht zugunsten der Minderheitseigentümer (BayOBLG, Beschluss vom 19 Dezember 2001 - 2Z BR 15/01).

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