Zeitung Heute : Wer drei Nachmieter stellt, beendet nicht automatisch sein Mietverhältnis

Andreas Lohse

Lena K. war guter Dinge: Sie hatte eine neue Wohnung gefunden und sie konnte ihrem früheren Vermieter auch gleich noch drei Nachmieter präsentieren. Der Eigentümer ihrer alten Wohnung lehnte die Nachmieter jedoch allesamt ab und weigerte sich, die Mieterin aus dem Vertrag zu entlassen. Denn die potenziellen Nachmieter wollten nicht auf die Mieterhöhung für die Wohnung bei einem Neumietvertrag eingehen - sie erschien ihnen überhöht. Lena K. war einem weit verbreiteten Irrtum aufgesessen: Denn die in der Mieterschaft gut gepflegte Behauptung, wer drei Nachmieter stelle, sei damit automatisch seinen alten Vertrag los, ist ein Märchen.

Ein Mietverhältnis besteht unabhängig davon, ob der Mieter sein "Gebrauchsrecht" ausübt. Auch wenn er die Wohnung nicht (mehr) nutzt, muss er dafür Miete zahlen (§ 552 BGB) - und ist in der Regel an die Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses gebunden. Einer vorzeitigen Auflösung des Vertrages muss der Vermieter bei einem üblichen unbefristeten Mietvertrag nicht zwingend zustimmen. Allein für Härtefälle haben viele Gerichte Ausnahmen zugelassen: "Der Mieter muss aus beruflichen Gründen die Stadt wechseln; er will heiraten oder erwartet Familiennachwuchs, wobei die Wohnung zu klein wird; er muss in ein Alten- oder Pflegeheim." Dabei gilt: "Es darf sich nicht um Gründe handeln, die der Mieter freiwillig herbeigeführt hat, um seine Wohnsituation zu ändern."

Ganz anders ist die Lage, wenn in den Vertrag eine Ersatzmieterklausel aufgenommen wurde. Damit vereinbaren beide Vertragsparteien, dass der Vermieter unter bestimmten Umständen mit der Aufhebung des Mietvertrages einverstanden sein muss - beispielsweise dann, und hier ist das Märchen keines mehr, wenn der Mieter drei Nachmieter vorschlägt.

Doch kann der Mieter nicht fordern, dass der Hausbesitzer die Nachmieter akzeptiert. Ablehnen kann der die Kandidaten generell "aus wichtigem Grund", so vor allem dann, wenn der potenzielle Neu-Mieter offensichtlich nicht in der Lage ist, die Miete regelmäßig und dauerhaft zu zahlen. Denn ist ein Ersatzmieter benannt, trägt der vorherige Mieter nicht das Risiko der Leistungsfähigkeit eines von ihm benannten Nachmieters (AG Kehlheim, Az. 2 C 83 / 96).

Nicht zu den "wichtigen Gründen" zählt zum Beispiel die Staatsbürgerschaft. So entschied das Landgericht Saarbrücken in einem Fall, dass der Vermieter einen Mieter nicht allein deswegen ablehnen dürfe, weil er Ausländer sei (Az. 13 BS 218 / 94). Allerdings hat die gegenüber dem auszugswilligen Mieter geäußerte Bereitschaft des Vermieters, vom Mieter vorgeschlagene Interessenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen, nicht die Wirkung einer vertraglich vereinbarten Ersatzmieterklausel (OLG Hamburg, Az. 4 U 97 / 96).

Komplikationen gibt es meist bei Zeitmietverträgen, wenn keine Nachmieterklausel vereinbart ist. Ist aber auch die vorzeitige Entlassung des Mieters aus dem befristeten Mietvertrag bei Stellung eines Nachmieters vereinbart worden, wird der Mieter von der Pflicht zu weiterer Mietzahlung frei, wenn der Vermieter die ihm zustehende Überlegungsfrist nicht in Anspruch nimmt, sondern einen geeigneten Nachmieter ohne Prüfung ablehnt (LG Oldenburg, Az. 13 S 150 / 96).

In einem anderen Fall hatten Mieter ihren Zeitmietvertrag sieben Monate vor Ablauf mit der Begründung gekündigt, sie seien beruflich anderswo eingebunden. Das Gericht urteilte, dass die Pflicht der Mieter, den Mietzins zu entrichten, ohne Rücksicht darauf bestehe, dass "sie den Gebrauch der Mietsache in den betreffenden Monaten tatsächlich nicht mehr ausgeübt haben. Auf diesen Umstand kommt es nicht an, weil das Gebrauchshindernis in den Risikobereich" des Mieters fällt. Die Kündigung war unwirksam (LG Gießen, Az. 1 S 413 / 94). Denn: "Auch eine unverschuldete persönliche Verhinderung in der Ausübung des Mietgebrauchs infolge beruflicher Veränderung ist dem Mieter als sein Risiko zuzurechnen. Es ist dem Vermieter nicht zumutbar, ein nur noch sieben Monate dauerndes Mietverhältnis mit einem Nachmieter fortzusetzen, wenn anzunehmen ist, dass dem Nachmieter im Falle einer streitigen Räumung erhebliche Räumungsfristen gewährt werden." Eine Nachmieterin hatte der Vermieter deshalb abgelehnt, weil bei dieser zu erwarten stand, dass sie die Wohnung mangels Bezugsfertigkeit eines von ihr gekauften Hauses nicht nach Ende der festgelegten Mietdauer hätte räumen wollen.

Experten raten auch im Interesse der Vermieter, auf jeden Fall eine Nachmieterklausel in den Vertrag aufzunehmen. Denn ein Mieter, der "dazu gezwungen wird, ein Mietverhältnis fortzusetzen, ist ein Risiko", so die Erfahrung des Juristen Jan Schultze-Melling. Der Mieter werde mit "der Mietsache vielleicht nicht mehr sorgsam umgehen". Oft hinge der Wunsch nach Vertragsaufhebung auch mit einer verschlechterten Zahlungsfähigkeit zusammen. "Deshalb sollte kein Vermieter seinem Mieter Steine in den Weg legen."

Die Vertragsauflösung von Lena K. hatte schließlich doch noch Erfolg - wenngleich mit einem legalen Trick: Die Mieterin erbat für eine konkret benannte Person eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter, was dieser ohne weitere Prüfung pauschal ablehnte. Wird der Untermieter allerdings ohne wichtigen Grund abgelehnt, kann der Mieter unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 549, BGB). Das tat Lena K. und sparte sich damit die Mieten für weitere neun Monate.

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