Zeitung Heute : Wer Forderungen hat, sollte sie geltend machen, bevor sie unwirksam werden

Andreas Lohse

Anfang Januar verjähren zahlreiche Forderungen. Das freut die einen, die anderen könnte es ärgern. Wer dann eine längst vergessene Rechnung im Briefkasten findet, sollte genau prüfen, ob sie tatsächlich noch zu bezahlen ist. Zivilrechtlich bedeutet Verjährung, dass ein Gläubiger innerhalb eines bestimmten Zeitraumes seinen Anspruch auf noch ausstehende Geld- oder Sachleistungen stellen und sie notfalls einklagen muss, denn andernfalls kann er sie verlieren. Der Anspruch selbst erlischt zwar nicht, aber der Schuldner kann die Leistung verweigern - was kein Affront gegen die Redlichkeit ist, sondern von Gesetzes wegen so vorgesehen und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten.

Die Verjährungsfrist für rückständige Mieten und nicht beglichene Betriebskosten beträgt vier Jahre (§ 197 BGB). Sie beginnt allerdings nicht bei Fälligkeit der Forderung, sondern erst am Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind (§ 201 BGB). Bekam ein Mieter also am 12. Februar seine 98er Betriebskostenabrechnung, beginnt die Verjährungsfrist am 31.12.99 um 24 Uhr. Sie endet vier Jahre später am 31.12.2003 ebenfalls um Mitternacht. Analog gilt dies, wenn der Mieter beispielsweise mehr Heizkostenvorschüsse zahlte, als er verbrauchte: Hat er innerhalb von vier Jahren seine Rückforderung nicht geltend gemacht, kann der Vermieter später die Leistung verweigern.

Ansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten. Dazu gehören Schönheitsreparaturen, aber auch Rückbauten von beispielsweise ungenehmigt errichteten Zwischenwänden (§ 558 BGB). Die Frist beginnt in dem Augenblick, in dem der Vermieter freien Zugang zu den Räumen erhält, um sie auf vorhandene Fehler untersuchen zu können, entschied der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 105 / 90) - also bei Rückgabe der Wohnung und nicht mit dem Ende des Mietvertrages. Zieht der Mieter also am 30. Juni aus, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, verjährt der Anspruch des Vermieters am 1. Januar. Ausreichend sei allerdings auch, wenn der Vermieter einen Schlüssel erhält, während der Mieter noch einen weiteren zum Ausräumen und Renovieren der Wohnung besitzt (LG Berlin, Az. 64 S 490 / 86).

Gibt der Mieter die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand zurück, so erlöschen die Ansprüche des Vermieters auf Ersatz des dadurch entstandenen Mietausfalls ebenfalls nach sechs Monaten (LG Berlin, Az. 61 S 43 / 86). Werden Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, obwohl sie fällig sind, muss sie der Vermieter mittels einer Nachfrist einfordern. Üblicherweise geht sie einher mit dem Hinweis, dass etwaige später ausgeführten Schönheitsreparaturen vom Vermieter nicht mehr anerkannt werden. Läuft die Nachfrist erst nach Ende des sechsmonatigen Zeitraums ab, ist die Verjährung eingetreten, entschied das Oberlandesgericht Hamburg (Az. 4 U 81 / 97). Endet die Nachfrist allerdings innerhalb der sechs Monate und hat der Mieter darauf nicht reagiert, wandelt sich der Anspruch des Vermieters auf Leistung in den auf Schadenersatz, und die sechsmonatige Frist beginnt erneut zu laufen.

Lässt der Mieter seine Möbel oder Einbauten nach Vertragende längerfristig in der Wohnung oder trifft er hinsichtlich der Möbelübernahme keine Abreden und vertragliche Vereinbarungen, hat er möglicherweise das Nachsehen: Die Gegenstände gehen nach sechs Monaten in den Besitz von Nachmieter oder Vermieter über. Diese Frist beginnt mit Vertragsende.

Mietern geht innerhalb eines Zeitraumes von 30 Jahren die Kaution nicht verloren, sofern sie rechtzeitig - und rechtmäßig - zurückgefordert wird. Die Frist beginnt mit der Entstehung des Anspruches selbst, bei Kautionen also frühestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses, weil der Mieter erst dann deren Rückzahlung verlangen kann. Manche Juristen gehen allerdings auch hier von der wesentlich kürzeren vierjährigen Frist aus. Davon abgesehen gilt: Hat der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend gemacht, die nach sechs Monaten verjährt sind, kann der Mieter seine Kaution zwar zurückfordern. Gleichwohl kann der Vermieter diesen Rückforderungsanpruch mit der (verjährten) Schadensersatzforderung aufrechnen, sofern sie - beispielsweise bei Schönheitsreparaturen mit besagter Nachfrist - ordentlich angemeldet wurde.

Ist der aufrechenbare Schaden für den Vermieter größer als die Kautionssumme, muss er sich allerdings beeilen, die Verjährungsfrist rechtzeitig zu unterbrechen, beispielsweise durch eine Klage oder die Zustellung eines gerichtlichen Mahnbescheides. Eine Mahnung allein genügt nicht. Das bedeutet: Wer Anprüche geltend machen will, sollte sich nicht mit monatelangem Schriftwechsel aufhalten und dabei die Verjährungsfristen aus den Augen verlieren.

Wer indes glaubt, durch Verwirrung Zeit schinden zu können, bis etwaige Ansprüche verjährt sind, irrt. So war beispielsweise ein Mieter mit Schulden ausgezogen und verhinderte durch ständigen Wechsel des Wohnortes, dass man seine Anschrift ausfindig machen konnte. Der Bundesgerichtshof entschied, dass dadurch die Forderungen des Vermieters gegenüber seinem ExMieter nicht verjährten, da dieser sich rechtsmissbräuchlich verhalten habe (Az. VI ZR 217 / 86).

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