Zeitung Heute : WG: Gemeinschaft mit Tücken

Andreas Lohse

Jährlich sind Tausende von Studenten auf Wohnungssuche. Doch ihr Geldbeutel ist oft schmal, ein geregeltes Einkommen haben sie selten. Und die Voraussetzungen dafür, preiswert in einem Studentenwohnheim unterzukommen, sind in Berlin schlechter als im Rest der Republik: Der Senat hat im April einen Bericht von Wissenschaftssenator Christoph Stölzl zur Kenntnis genommen, demzufolge im Bundesdurchschnitt 13,51 Prozent aller Studierenden öffentlich geförderter Studentenwohnraum zur Verfügung steht. Der Versorgungsgrad in Berlin indes liegt bei nur 9,46 Prozent.

Der Betreiber eines Wohnheimes schließt mit den Studenten meist einen Vertrag, der für eine bestimmte Zeitdauer gilt. Auf Grund vieler Besonderheiten sollte sich der künftige Mieter "auf jeden Fall den Mietvertrag und alle damit zusammenhängenden Vertragstexte zuschicken lassen", rät der Deutsche Mieterbund (DMB). Manche Mieterrechte, beispielsweise die Vorschriften über Mieterhöhung und Kündigung, greifen bei Wohnheimverträgen oft nicht.

Weil die Hauptstadt aber kaum jedem zehnten Studenten einen Wohnheimplatz zur Verfügung stellen kann, müssen sich die meisten auf dem freien Markt umsehen. Bei geringem Budget bleibt da mitunter nur die Möglichkeit, eine Wohngemeinschaft zu bilden. Doch dabei gibt es Fallstricke.

Tritt ein Mitglied der WG als Hauptmieter auf, können die anderen Bewohner Untermieter werden, sofern der Vermieter zustimmt. Das sollte man schon vor Vertragsabschluss klären und in den Mietvertrag aufnehmen. Der Umweg, später über zustimmungspflichtige Einzel-Untermietverhältnisse zur WG zu werden, ist umständlicher. Die Untervermietung auch gegen den Willen des Vermieters durchzusetzen ist nur dann möglich, wenn sich erst nach Abschluss des Vertrages ein besonderes Interesse des Mieters herausstellt. Unerlaubte Untervermietung hingegen muss der Vermieter nicht hinnehmen. Er kann schlimmstenfalls kündigen.

Der Hauptmieter haftet für alle Räume sowie für die Deckung des Mietkontos allein. Doch hat er auch eine starke Stellung innerhalb der Gemeinschaft: Er kann sowohl die einzelnen Untermietverhältnisse kündigen als auch das Mietverhältnis mit dem Vermieter beenden. Im Mietvertrag solle deshalb von Anfang an festgelegt werden, so der DMB, dass "mehrere Personen in die Wohnung ziehen und eine WG bilden, und dass bei einer Kündigung des Hauptmieters das Mietverhältnis mit den Untermietern" notfalls fortgesetzt werden könne.

Die andere Möglichkeit: Alle Mitglieder der Wohngemeinschaft unterschreiben gemeinsam den Mietvertrag. Auf diese Weise werden die Pflichten gegenüber dem Eigentümer auf mehrere Schultern verteilt. Der wiederum muss sich dann bei sämtlichen Anliegen - auch bei Mieterhöhung oder Kündigung - an alle Mieter wenden, was für ihn womöglich mehr Aufwand bedeutet. Doch hat er die Sicherheit, im Falle eines Konfliktes nicht nur einen Mietschuldner, sondern gleich mehrere haftbar machen zu können.

Alle zusammen

Will sich die WG auflösen, müssen alle Bewohner, die den Vertrag unterschrieben haben, diesen auch gemeinsam kündigen. Wollen sich einzelne Mitglieder eine neue Bleibe suchen, kann niemand "einfach einzeln kündigen", so der DMB. Die Ausziehwilligen können sich durch Auszug auch nicht der Pflicht entledigen, weiterhin Miete zu zahlen. Bei internen Streitereien kann dies kompliziert werden. Weigern sich einzelne Mitglieder zu kündigen, müssen notfalls diejenigen, die ausziehen wollen, ihre Mitbewohner zu einer gemeinsamen Kündigung verklagen.

Um einen späteren Wechsel in der Bewohnerschaft zu vereinfachen, sollte also in den Vertrag aufgenommen werden, dass auch einzelne Mitglieder der Wohngemeinschaft ihre Entlassung aus dem Vertrag vom Vermieter verlangen und die Verbleibenden ihm zumutbare Personen nennen können, die als neue Mieter in das Vertragsverhältnis aufgenommen werden. Ein solcher Passus im Vertrag kann hilfreich sein. So urteilte das Landgericht Trier in einem Fall, dass es bei der Wohnungsvermietung an "Mitglieder einer studentischen Wohngemeinschaft einer gesonderten Vereinbarung der Zulässigkeit eines Mieteraustauschs ohne Beteiligung des Vermieters" bedürfe, damit der Vermieter dies anerkennen müsse (LG Trier, Az. 1 S 95 / 94).

Das Wort "Wohngemeinschaft" beinhaltet zwar nach landläufiger Meinung, dass sich viele Personen zusammenfinden, kann allerdings auch auf nur zwei Personen anzuwenden sein, was dann häufig "Wirtschaftsgemeinschaft" genannt wird. Maßgeblich für die Auslegung des Mietvertrages - sofern eindeutige Vereinbarungen fehlen - sind indes nicht allein begriffliche Kriterien, sondern auch inhaltliche. Einen Grundsatz, dass beispielsweise die studentische Wohngemeinschaft mindestens drei Mitglieder haben muss, gibt es nicht.

Für die Abgrenzung einer Zweier-WG zu einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist allerdings maßgebend, dass "dieser regelmäßig ein umfassenderer Gesamtentwurf" gemeinsamer Lebensgestaltung "unter Ausschluss Dritter zugrunde liegt", erklärte das Landgericht Karlsruhe: "Eine studentische Wohngemeinschaft kann auch aus nur zwei Personen bestehen mit der Folge, dass der Vermieter einem Wechsel der Wohngemeinschafter als Mietervertragspartner grundsätzlich zustimmen muss" (Az. 9 S 102 / 92).

Doch zeigt sich gerade hier, wie sehr der Einzelfall entscheidet. Das LG Köln urteilt nämlich, dass es eben dieses Wechselrecht nicht gebe, sondern allenfalls das Recht auf Untervermietung, sofern die WG aus nur zwei Personen bestehe. Bei der Vermietung an zwei Personen sei nicht ersichtlich, in welcher Beziehung sie zueinander stünden (in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht, 1991, S. 483). Sie könnten auch eine mietrechtlich anders zu behandelnde Lebensgemeinschaft bilden. So haben - auch wechselnde - Lebensgefährten beispielsweise ein Anrecht darauf, in die gemeinsame Wohnung des Partners zu ziehen, was einem reinen "Wirtschaftspartner" unter Umständen verwehrt werden kann.

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