Zeitung Heute : Wie Gerichte bei unpünktlicher Mietzahlung und Kautionszahlung bei Besitzerwechsel entschieden haben

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Unpünktliche Mietzahlungen. Ein Mieter von Gewerberäumen, der eine chemische Reinigung betrieb, kam über Jahre hinweg mehrmals mit seinen Mietzahlungen in Verzug. Der Vermieter führte deshalb eine Reihe von Prozessen gegen ihn. Bei einem weiteren Zahlungsverzug erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage. Das Gericht stellte zunächst fest, dass ständige unpünktliche Mietzahlungen sowie die damit verbundene Vielzahl von Prozessen eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen, die zur fristlosen Kündigung berechtigen. Im Prozess war allerdings ungeklärt geblieben, ob die fristlose Kündigung dem Mieter schriftlich erklärt wurde und ob ihm die Kündigung auch zugegangen war. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs konnte diese Frage offenbleiben, da in der Erhebung der Räumungsklage, die auf die fortlaufenden unpünktlichen Mietzahlungen gestützt wurde, zugleich auch der Ausspruch der Kündigung zu sehen war. Der Vermieter gewann daher den Räumungsprozess, obwohl er den Zugang der vorangegangenen Kündigung nicht beweisen konnte (BGH, Az: XII ZR 60 / 95).

Kaution nach Eigentumsübergang. Der Verpächter einer Gaststätte verlangte vom Pächter die Zahlung der vereinbarten Kaution in Höhe von 10 500 DM. Dieser wandte ein, dass der Verpächter das Objekt zwischenzeitlich verkauft habe; daher schulde er die Kaution jedenfalls nicht mehr dem Voreigentümer. Das BGB bestimmt, dass bereits geleistete Kautionen auf den Erwerber übergehen, soweit der frühere Eigentümer keine offenen Ansprüche gegen den Mieter oder Pächter hat. Der Fall des Eigentumsübergangs vor Zahlung der Mietkaution ist im Gesetz nicht eindeutig geregelt. Das Oberlandesgericht Hamburg urteilte wie folgt: Durch die Vorschrift des BGB soll die Rechtsstellung des Mieters oder Pächters nicht verschlechtert, aber auch nicht verbessert werden. Wenn der Pächter zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs die Kaution noch nicht geleistet hat, verbleibt die Kautionsforderung zunächst dem bisherigen Verpächter. Dieser kann die noch ausstehende Mietkaution dann notfalls im Wege der Zwangsvollstreckung einfordern (OLG Hamburg, Az: 4 U 136 / 96).

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