Zeitung Heute : Willkürlich und ohne Anmeldung darf kein Vermieter "vorbeikommen"

Andreas Lohse

Sonntag, 14 Uhr, es klingelte an der Wohnungstür. Als die Mieterin Herta D. öffnete, fiel sie aus allen Wolken: Vor ihr standen Heerscharen von Menschen, allen voran ein Mitarbeiter der Hausverwaltung. Da die Wohnung ja gekündigt sei, wolle er sie nun von potenziellen neuen Mietern besichtigen lassen, meinte der lapidar und schickte sich an, das Domizil nebst Gefolge zu entern. Herta D. reagierte sofort und stellte sich kurz entschlossen allen in den Weg. Nach kurzem Wortgefecht war der Besichtigungstermin geplatzt, die Wohnungssuchenden im Treppenhaus räumten das Feld.

Naturgemäß ist ein Vermieter daran interessiert, dann und wann die vermieteten Räume zu besichtigen. Vor allem Verkauf oder Neuvermietung machen es erforderlich, die Wohnung Interessenten zu zeigen - das darf der Vermieter aber nicht willkürlich und ohne vorherige Anmeldung. Zwar gibt es mietrechtlich keine konkreten gesetzlichen Vorschriften, die das Betreten und Besichtigen einer Wohnung durch den Vermieter regeln. Doch haben hierzu die Gerichte in den letzten Jahren Maßstäbe gesetzt. In seiner Wohnung hat der Mieter das alleinige Hausrecht. Grundsätzlich gilt nach höchstrichterlichem Urteil: Enthält der Mietvertrag keine Regelung oder hat der Vermieter keinen konkreten Grund, darf er die Mietwohnung nicht besichtigen. Nach dem Grundgesetz hat der Mieter ein Recht auf Privatsphäre, so das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 208 / 93).

Allerdings muss der Mieter sich in bestimmten Fällen mit einer Besichtigung einverstanden erklären. Aber: "Der Vermieter muss eine Besichtigung rechtzeitig, mindestens 24 Stunden vorher, ankündigen. Von einem berufstätigen Mieter kann eine Terminvereinbarung innerhalb von vier Tagen verlangt werden", urteilte das Amtsgericht Münster (Az. 7 C 557 / 82). Doch genüge es, so das Landgericht Kiel, "wenn der Mieter einmal wöchentlich für drei Stunden die Besichtigung des Vermieters ermöglicht" (Az. 1 S 26 / 91). "Hat der Mieter in der Vergangenheit schon Hunderte von Besichtigungsterminen erduldet, reicht es aus, wenn er nur einmal im Monat dreißig Minuten Besichtigung zulässt", befand das Amtsgericht Hamburg in einem Fall von Massenbesichtigung, in dem es um den Verkauf der Wohnung ging (Az. 43 bC 1717 / 91). Betritt der Vermieter die Wohnung des Mieters ohne dessen Wissen und Genehmigung, macht er sich strafbar: Hausfriedensbruch heißt das Delikt. "Wer in die Wohnung oder in das befriedete Besitztum eines anderen widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft" (§ 123 StGB).

Unbefugtes Betreten

So musste sich auch ein Berliner Vermieter gerichtlich belehren lassen, dass es ihm keinesfalls zustehe, "ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels" unbefugt zu betreten. Dies stelle eine "erhebliche Vertragsverletzung dar" und sei "eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit". Der Mieter kündigte sechs Wochen später fristlos. Der Vermieter zog vor den Kadi, womit er auf Einhaltung des Mietvertrages pochen und noch vermeintlich fällige Mietzahlungen verlangen wollte. Die Richter befanden, das Kündigungsrecht des Mieters sei durch die sechswöchige Frist zwischen Anlass und Reaktion nicht vertan, schließlich hätte er sich zunächst eine neue Wohnung suchen müssen (LG Berlin, Az. 64 S 305 / 98).

Gleichwohl darf der Vermieter oder sein Beauftragter die Wohnung beispielsweise zum Ablesen von Erfassungsgeräten betreten oder um den Zustand der Wohnung zu prüfen. Besteht der begründete Verdacht, dass der Mieter die Räume vertragswidrig nutzt, kann auch dies den Hauseigentümer berechtigen, die Wohnung zu betreten. Verweigert der Mieter dem Hausbesitzer widerrechtlich den Zutritt, kann dieser den Zugang gerichtlich mittels einer einstweiligen Verfügung erwirken - allerdings nicht mittels eigenem Schlüssel, per Schlosser oder gar Fußtritt erzwingen.

Wird das Besichtigungsrecht mietvertraglich festgehalten, gilt eine Klausel folgenden Wortlauts als zulässig: "Dem Vermieter oder seinem Beauftragten steht das Recht zu, alle zwei Jahre in der Zeit von 10 bis 12 Uhr und von 15 bis 18 Uhr die Wohnung zu besichtigen, um festzustellen, ob Reparaturen erforderlich sind." Auch dann muss er sich aber rechtzeitig ankündigen, Termine an Sonn- und Feiertagen sind dabei nur ausnahmsweise zulässig. Die meisten anderen Klauseln, die zwar Ähnliches meinen, aber meist pauschal und einseitig das Hausrecht des Mieters einschränken, sind in der Regel ungültig, weil sie den Bewohner nach dem "Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen" unangemessen benachteiligen (§ 9 AGB). Ausnahme: Zur Gefahrenabwehr, zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, hat der Vermieter immer das Recht, kurzfristig eine Wohnung zu besichtigen. Auch dann, wenn der Mietvertrag keinerlei Regelung enthält (AG Schöneberg, Az. 17 C 707 / 89).

Der Fall von Herta D. verlief glimpflich: Als die Mieterin bei der Hausverwaltung anrief und sich über den Unfug beschwerte, erhielt sie wenige Tage später einen Brief: Darin fand sie die Bitte um einen neuerlichen Termin - und eine Entschuldigung.

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