Zeitung Heute : Wohnfläche: Pi mal Daumen - Manchmal ist eine Wohnung kleiner als im Mietvertrag ausgewiesen

Andreas Lohse

Ehepaar Jürgens hatte gerade den Mietvertrag für die neue Wohnung unterschrieben. Da wurde Peter Jürgens stutzig, als er für den neuen Teppichboden die Grundfläche vermaß und feststellte, dass die Wohnung um einige Quadratmeter kleiner war als im Mietvertrag ausgewiesen. Doch seine Aussichten sind gering, deswegen eine Mietminderung durchzusetzen. Das Oberlandesgericht Dresden beschied schon vor geraumer Zeit: "Ist die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung geringer als im Mietvertrag angegeben, kann ein zur Minderung des Mietzinses führender Mangel der Mietsache nur dann vorliegen, wenn die Flächendifferenz erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die geringe Wohnfläche beeinträchtigt ist" (Az. 3 AR 0090 / 97). Das trifft bei Jürgens nicht zu, denn die Gebrauchstauglichkeit ist nicht berührt.

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch steht dem Mieter dann eine Mietminderung zu, wenn die Wohnung mit einem Fehler behaftet ist, der "die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert" (BGB § 537). Das könnte bei einem neuen Mietvertrag unter Umständen dann der Fall sein, wenn der Mieter - den Angaben des Vermieters zur Wohnungsgröße vertrauend - seine Einbauküche aus der früheren Wohnung mitbringt, sie aber nicht einpassen kann, weil entsprechende Quadratmeter fehlen. Ein Mietrechtsexperte meint, die Dresdener Richter ließen in ihrem Urteil durchblicken, dass eine Wohnflächenabweichung von unter zehn Prozent in der Regel unerheblich sei. Daraus den Umkehrschluss zu ziehen, jede Abweichung von mehr als zehn Prozent sei erheblich, wäre indes zu kurz gedacht. Eine Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung dürfte sich Gerichtsurteilen zufolge wohl nur in Ausnahmefällen durchsetzen lassen.

Ist im Mietvertrag die Wohnfläche irrtümlich zu niedrig angegeben, liegt darin in der Regel "kein Mieterhöhungsverzicht", urteilte in einem Fall das Landgericht Berlin, so dass "nach einem Aufmaß der Vermieter eine Mieterhöhung nach der tatsächlichen Größe geltend machen kann" (Az. 65 S 292 / 99). Für die Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses komme es, so die Richter, "nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben war, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche, die sich aus dem Aufmaß ergab und dem Erhöhungsverlangen zu Grunde lag", heißt es in der Begründung. Nach Ansicht des Landgerichtes Aachen und des Amtsgerichtes Köln hingegen dürfe der Vermieter "eine Mieterhöhung sogar nur für die im Vertrag angegebene geringere Wohnfläche fordern".

Es handele sich bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nicht stets um eine "rechtsgeschäftlich bindende Vereinbarung der Parteien und auch nicht um eine einseitige Zusicherung durch den Vermieter", meinen die Richter des Berliner Landgerichts. Der Mieter miete die Wohnung "in der Regel in dem Zustand, in dem er sie besichtigt habe, und gewinne dabei einen eigenen Eindruck davon, ob die Größe wie besehen für seine Zwecke tauglich" sei.

Was zur Wohnfläche zählt

Hinsichtlich der Umlage von Nebenkosten gilt: "Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche", heißt es beim Deutschen Mieterbund (DMB) in Köln. Ist die Wohnung aber größer, als im Vertrag angegeben, sei dies kein Grund, "für die Vergangenheit Miete nachzufordern", so der DMB. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nur dann zurückfordern, wenn "der Vermieter seiner Mieterhöhung schuldhafterweise eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt" hat (LG Hamburg, in: WM 1987, S. 354), mithin wider besseres Wissen vom Mieter mehr verlangt als ihm zusteht.

Grundsätzlich wird die Wohnfläche im sozialen Wohnungsbau nach den gesetzlichen Vorgaben der Zweiten Berechnungsverordnung bestimmt. Für andere Wohnungen wird diese Regelung analog angewendet. Demnach ist die Wohnfläche "die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören" (§ 42). Dazu zählen Zimmer, Flure, Küche und Bad. Ausgenommen sind die Grundflächen beispielsweise von Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Abstellraum außerhalb der Wohnung.

Fensternischen dürfen dann in die Wohnflächenberechnung einfließen, wenn die Fenster bis auf den Boden herunterreichen, urteilte das Amtsgericht Köln (Az. 203 C 452 / 95). Voll anzurechnen sind Flächen dann, wenn die darüber liegende lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet, beispielsweise Nischen von Dachschrägen. Diese 50-Prozent-Regel gilt auch für Wintergärten. Nicht als Wohnfläche berechnet werden Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.

Sonderfälle sind Balkone, Loggien und Dachgärten: Sie dürfen zur Ermittlung der Wohnfläche bei Sozialwohnungen bis zur Hälfte angerechnet werden. Bei freifinanzierten Wohnungen komme es hingegen auf deren Wohnwert an, heißt es beim Deutschen Mieterbund. "Im Normalfall wird die Fläche zu einem Viertel angerechnet, in Toplagen bis zur Hälfte." Ist der Balkon indes praktisch nicht nutzbar, zählt er nicht zur Wohnfläche - dann beispielsweise, wenn er an einer besonders verkehrsreichen Straße liegt, wodurch die Mieter bei seiner Nutzung ständig Lärm und Abgasen ausgesetzt sind. Eine Terrasse kann bis maximal zur Hälfte in die Wohnfläche einbezogen werden. Voraussetzung sei jedoch, dass sie ausreichend gegen Sicht von außen geschützt ist, beschied das Amtsgericht Hamburg (Az. 37 a C 2020 / 95). Ein von der Wohnung aus nicht unmittelbar zugänglicher Balkon rechnet nicht zur Wohnfläche (AG Bergheim, Az. 25 C 115 / 96).

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