Zeitung Heute : Wohnungseigentümer: Das Parlament entscheidet

Volker Bielefeld

Bei den Wohnungseigentümern geht es demokratisch zu. Auch wenn es die meisten nicht wissen: Nicht der Verwalter entscheidet, wie Haus und Grund gepflegt und gehegt werden, sondern die Wohnungseigentümer selbst. Der Verwalter ist nur das ausführende Organ. So regelt es das Gesetz.

Nach Paragraf 21 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes entscheiden die Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung. Dieses Eigentümerparlament"muss allerdings beschlussfähig sein. Dazu müssen die stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Zu den Angelegenheiten, die als ordnungsmäßige Verwaltung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, zählen unter anderem die Aufstellung einer Hausordnung sowie die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Mit dem Mehrheitsbeschluss über den Wirtschaftsplan und über die Jahresabrechnung legen die Eigentümer die Höhe ihre Zahlungsverpflichtungen für das jeweilige Rechnungsjahr fest. Auch über die Bestellung oder die Abberufung des Verwalters entscheidet damit ebenso die Mehrheit.

An diese Mehrheitsbeschlüsse sind auch solche Eigentümer gebunden, die gegen einen Beschlussantrag gestimmt haben. Wer mit einer Entscheidung nicht einverstanden ist, muss sie innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anfechten. Der Richter urteilt dann darüber, ob für den Beschluss die Zustimmung der Mehrheit ausreichte oder ein einstimmiger - auch allstimmig genannter - Beschluss erforderlich war oder sogar eine Vereinbarung.

Unstrittig ist, dass ein einstimmiger Beschluss - also die Zusage aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer - erforderlich ist, wenn über eine Angelegenheit entschieden werden soll, die den Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung sprengt. Wollen die Eigentümer beispielsweise die noch funktionsfähige Gemeinschaftsantenne durch eine Parabolantenne ersetzen, um mehr Fernsehprogramme empfangen zu können, ist ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Denn eine solche Maßnahme geht als bauliche Veränderung über die ordnungsmäßige Instandsetzung hinaus und verändert auch die äußere Gestaltung der Wohnanlage zu ihrem Nachteil.

Ausnahmen bestätigen indes die Regel: Auch wenn nur eine Mehrheit dem Umbau zustimmt, kann diese rNur-Mehrheitsbeschluss wirksam werden, wenn kein Eigentümer ihn anficht und ihn vom Gericht als ungültig erklären lässt. Erfolgt dies nicht, dann müssen nicht nur alle Eigentümer die Errichtung der Parabolantgenne dulden, sondern sie müssen auch noch alle dafür bezahlen - sofern die Mehrheit dies so beschlossen hatte.

Eine zweite Möglichkeit von Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes oder von Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung abzuweichen, liegt darin, eine Vereinbarung zu treffen. Dies sieht Paragraf 10 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes vor. Auch hier ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Zudem bedarf diese Vereinbarung noch der Eintragung in das Grundbuch, damit auch ein Käufer und damit neuer Eigentümer einer Wohnung an diese Regelung gebunden ist. Per Vereinbarung kann die Gemeinschaft beispielsweise die Verteilung der Gemeinschaftskosten umstellen und nicht mehr nach Miteigentumsanteilen abrechnen sondern nach der Größe der Wohnungen in Quadratmetern. Nach diesem Schlüssel können sie auch die Stimmrechte verändern.

Da die Zustimmung aller Eigentümer für eine solche Vereinbarung kaum zu erreichen ist, hat die Rechtsprechung eine Alternative geschaffen. Danach kann die Versammlung eine Vereinbarung auch mit einem Mehrheitsbeschluss rechtswirksam ändern, wenn niemand sie anficht und vor Gericht keine Ungültigkeitserklärung erfolgt. Eine solche Ersatzvereinbarung bedarf nicht der Eintragung in das Grundbuch.

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