Zeitung Heute : Zeitmietverträge können nicht vor Ablauf der Zeit vom Vermieter beendet werden - normalerweise

Andreas Lohse

Nicht jeder will sich ewig binden. In Sachen Wohnung gibt es hierfür den Zeitmietvertrag, der Mietern und Vermietern gleichermaßen Flexibilität garantiert: Der eine kann nach Ablauf ohne lange Kündigungsfristen die Wohnung verlassen, der andere weiß genau, wann er darüber wieder frei verfügen darf.

Ein Zeitmietvertrag endet mit dem Ablauf der Zeit, für die er eingegangen wurde. Eine vorzeitige Kündigung ist nicht möglich. Jedenfalls normalerweise nicht, doch keine Regel ohne Ausnahme: Möglich ist eine außerordentliche fristlose Kündigung sowie die Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist. In manchen Fällen gibt es sogar den Anspruch eines Vertragspartners, aus dem Zeitmietvertrag nach "Treu und Glauben" entlassen zu werden.

Der Vermieter kann seinem Mieter dann fristlos kündigen, wenn der sich vertragswidrig verhält: die Wohnung vertragswidrig nutzt (gemäß BGB § 553), die Miete unregelmäßig oder gar nicht zahlt (§ 554) oder den Vertrag schwerwiegend verletzt (§ 554a). Andere Kündigungsgründe dürften vom Vermieter nicht oder nur sehr schwer durchzusetzen sein.

Eine vorzeitige fristlose Kündigung durch den Mieter kommt nur dann in Betracht, wenn ihm der Gebrauch der Wohnung verwehrt ist (§ 542 BGB), seine Gesundheit durch sie gefährdet wird (§ 544) oder der Vermieter schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtung verletzt, dass dem Mieter "die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden" könne, wie es im Gesetz heißt (§ 554a). Die außerordentliche Kündigung mit dreimonatiger Frist steht dem Mieter zu, wenn er in den Vertrag als Erbe eingetreten ist (§ 569) oder er zur Berufsgruppe der Beamten, Soldaten, Lehrer oder Geistlichen gehört und von seinem Dienstherrn an einen anderen Dienstort versetzt wird (§ 570). Ein Sonderkündigungsrecht mit ebenfalls dreimonatiger Frist gibt es darüber hinaus, wenn der Vermieter dem Mieter eine ihm zustehende und mit berechtigtem Interesse begründete Bitte um Untervermietung verweigert.

Für alle anderen Umstände, die als Gründe für eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag in Frage kommen könnten, die aber nicht unter einen der genannten Punkte fallen, hat der Gesetzgeber den Begriff von "Treu und Glauben" kreiert (§ 242). Übersetzt könnte man das so umschreiben, dass die vorliegenden Kündigungsgründe nach vernünftigen Überlegungen nachvollziehbar sein müssen - was in der Praxis allerdings oft bedeutet, dass sie das Gericht überzeugen müssen, denn "Vernunft" ist keine objektiv messbare Größe. Übersteigt "das Interesse des Mieters an seinem Auszug aufgrund besonderer Umstände das Interesse des Vermieters an der Einhaltung des Zeitmietvertrages erheblich, und stellt der Mieter einen geeigneten Nachmieter", würde ein Festhalten am Vertrag gegen Treu und Glauben verstoßen, heißt es in einem Aufsatz der Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Ausgabe 8 / 1998).

Unzureichend ist allerdings, dass der Mieter lediglich seine persönlichen Lebensumstände neu ordnet oder verändert, beispielsweise heiratet oder Nachwuchs erwartet (AG Arnsberg, Az. 14 S 366 / 87). Ist die Wohnung dann nicht unzumutbar klein, übersteigt hier in der Regel das Interesse des Mieters nach Kündigung nicht das Interesse des Vermieters auf Beibehaltung des Zeitmietvertrages (LG Bonn, Sz. 6 S 384 / 90). Auch lange Fahrzeiten wegen eines Arbeitsplatzwechsels gelten bei Stellung eines Nachmieters nicht als Grund für eine vorzeitige Kündigung, entschied das Landgericht Gießen (Az. 1 S 421 / 94), zumal in diesem Fall der Mieter schon bei Abschluss des Vertrages "einen beträchtlichen Anfahrtsweg in Kauf nahm, und die neue Strecke zwar noch etwas länger, aber weit weniger verkehrsbelastet ist". Andererseits gewährten beispielsweise die Richter des Landgerichtes Mannheim dem Mieter ein überwiegendes Interesse an einer Kündigung, weil dem Kind des Mieters nach einer Herzoperation nicht mehr zuzumuten war, bis in den vierten Stock des Hauses emporzusteigen.

Die Treu-und-Glaubens-Kündigungen sind also immer spezielle Einzelfallentscheidungen. Ihnen gemeinsam ist, dass der Mieter nicht ohne "Gegenleistung" aus dem Vertrag kommt, sondern einen geeigneten Nachmieter suchen muss. Ist der zwar gefunden, gelingt es dem Vermieter aber nicht, die Wohnung zu den gleichen, sondern nur zu schlechteren Konditionen weiter zu vermieten, darf der Eigentümer gleichwohl nicht schlechter gestellt sein als mit dem ursprünglichen Vertrag. Schlimmstenfalls hat der vorzeitig Ausgezogene so lange die Differenz zwischen früherer und neuer (geringerer) Miete zu zahlen, bis der Zeitmietvertrag regulär geendet hätte.

Unklarheiten im Vertrag gehen übrigens zu Lasten des Vermieters. Dazu das Landgericht Frankfurt: "Enthält der Fomularmietvertrag über Wohnraum einerseits die Angabe einer bestimmten Dauer und eines Ablaufdatums, andererseits Angaben zu Kündigungsmöglichkeiten, so ist der Wortlaut des Mietvertrages zur Mietzeit unklar." Eine fristgerechte Kündigung durch den Mieter hatte Erfolg, wogegen der Vermieter vor Gericht gezogen war (Az. 2 / 17 S 63 / 98).

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