Zeitung Heute : Zwei Geschlossene Fonds werben Anleger für Bürotürme in der Stadt und vor deren Toren - wer bietet mehr?

Ralf Schönball

Nachdem John D. Rockefeller um 1930 nach New York gekommen war, errichtete er im Laufe eines Jahrzehnts ein ganzes Viertel in Big Apple. Seither tragen 18 Häuser, die meisten im Art-Deco-Stil erbaut, seinen Namen. Das Stadtquartier mit seinen Modegeschäften, der Musical-Hall, den Sendesälen und - in der Winterzeit nicht zu vergessen - der Schlittschuhbahn unter New Yorks berühmten Weihnachtsbaum, finanzierte der Milliardär aus den Erlösen seiner Ölquellen. Heute, da die Verteilungskämpfe das Kapital breiter unter die Bevölkerung streuten, würden Investoren das dazu nötige "Kleingeld" wohl bei einer größeren Zahl von Anlegern einsammeln. Die Fondsmanager von Jamestown zum Beispiel, die den Rockefeller-Block, 1211 Avenue of the Americas, finanzieren wollen. Oder auch - man höre und staune - die DaimlerChrysler-Tochter debis. Wer hat das bessere Angebot? Ein Fonds-Vergleich.

Jamestown umwirbt die Anleger mit einer Immobilie im Herzen New Yorks. Dagegen sucht die Fondsgesellschaft von debis Teilhaber für ein Bürohaus in New Jersey. Der US-Staat liegt nicht weit von New York entfernt, jenseits des Flusses Hudson, mit der Ostküstenmetropole durch die George Washington Bridge verbunden. Dort erwarb die Fondsgesellschaft der debis einen wenig spektakulären Bürobau aus dem Jahre 1953. Das Objekt war bereits aufwendig saniert. Und nun weist sie mit dem Geldhaus Citicorp of North America einen über jeden Zweifel erhabenen, zahlungskräftigen Mieter vor. Dieser setzte zudem seine Unterschrift unter einen 12 Jahre geltenden Vertrag mit zwei Optionen auf Verlängerungen.

Der Mieter und die Lage der Immobilie, das sind zwei der wichtigsten Faktoren für die Bewertung von Immobilien - mithin von Fonds. Das lehrten Pleiten hierzulande: Das ABC-Airport-Center, am Rande einer Laubenkollonie in der Nähe vom Flughafen Tegel erbaut, ist ein Menetekel. Errichtet in der Berlin-Euphorie Anfang der neunziger Jahre, übersahen die Anleger, dass es dort an fast allem mangelt: von Läden bis zum Straßenleben. Deshalb zogen keine Unternehmer in die Bürohäuser und ohne Einnahmen konnte der Fonds bald kein Geld mehr ausschütten. Konsequenz für die Anleger: Keine "Zinsen" auf ihr Kapital. New Jersey ist nicht Tegel, doch die Lage steht im Schatten des Turms aus dem Rockefeller-Centers im Herzen des Big Apples. Andererseits sind die vier verbunden Gebäude in New Jersey mit zwei bis drei Geschossen bestens vermietet. Zudem legen Banken ihre Verwaltungsstäbe und Rechenzentren ("Back-Office") traditionell an die Peripherie von Städten. Das spart Miete, und die Entfernung von den Geschäftszentren ist im Zeitalter elektronischer Datenverarbeitung und Daten-Autobahnen kein Nachteil.

Probleme könnten bei der debis-Anlage erst auftreten, wenn der Vertrag mit dem Mieter in 12 Jahren ausläuft: Die Bank nutzt das ganze Gebäude und könnte dem Fonds drohen auszuziehen. Andererseits würde die Umsiedlung von 1500 Mitarbeitern auf 38 000 Quadratmetern dem Geldhaus manche Mark kosten. Deshalb einigten sich die Vertragspartner darauf, eine neue Miete im Jahre 2010 von Immobilien-Experten ermitteln zu lassen. Dadurch ist es wahrscheinlich, dass die Bank ihre "Option" ausübt. Sicher ist es aber nicht. Deshalb stellt der debis-Fonds eine "Liquiditätsreserve" von rund 7,4 Millionen Dollar in ihre Kalkulation ein. Davon kann der Fonds Umbauten und Maklerprovision für die Werbung neuer Mieter finanzieren oder theoretisch das Haus ein Jahr lang leer stehen lassen, ohne dass Anleger auf Ausschüttungen verzichten müssten.

Um den Absturz der Anleger aufzufangen, legte auch Jamestown ein Sicherheitsnetz aus, um Mietausfällen vorzubeugen. Für "nur" 76,5 Prozent der auf 48 Geschosse verteilten Büros mit rund 172 000 Quadratmetern vermietbarer Fläche laufen die Mietverträge erst zwischen 2010 und 2015 aus; für weitere 12,5 Prozent zwischen 2007 und 2009, für die übrigen gut 11 Prozent könnten Kündigungen von Mietern die Einnahmen zeitweilig schmälern. So können New Yorks Renovierungsunternehmen oder Makler jährlich mit Einahmen von etwa einer Million Dollar rechnen: Mit diesen "Vermietungsaufwänden" rechnet Jamestown von 2000 bis 2004. Für 2010, wenn ein großer Teil der alten Verträge neu zu verhandeln ist, geht die Gesellschaft sogar von Mietausfällen von rund 15 Millionen Dollar aus und setzt etwa doppelt so hohe Maklergebühren und andere Tantiemen für die Vermittlung neuer Mieter an. Generell kann der Fonds mit diesen und weiteren Geldern nach jedem ausgelaufenen Vertrag die entsprechende Fläche vier Monate leer stehen lassen - ohne dass die Ausschüttungen der Anleger dadurch gefährdet wären.

Insoweit sind beide Fonds ähnlich gut vor der wichtigsten Unwägbarkeit bei Immobilien-Investitionen geschützt: dem Leerstand. Bei der Vermietung wirbt Jamestown mit dem folgenden Plus: Die derzeitigen Mieten im Rockefeller-Block lägen um 27 Prozent unter den üblichen Marktmieten in dieser zentralen City-Lage. Ist diese Einschätzung richtig, dann wäre das von Vorteil bei neuen Vermietungen auslaufender Verträge in den kommenden Jahren. Zudem durchschritt der Immobilien-Markt New Yorks in den vergangenen fünf Jahren eine von Leerstand, niedrigen Mieten und Stillstand im Bürohausbau geprägte Talsohle. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Mieten weiter nachgeben, ist gering. Eher denkbar sind steigende Mieten, zumal die US-Konjunktur, unverändert robust, Arbeitsplätze schafft. Da ist eine Nachfrage nach Büroraum die notwendige Folge.

Vermietung ist das eine, Management das andere. Vor allem aber, mit welcher Elle messen die Manager ihren Aufwand - und wie halten sie sich dafür schadlos? Je mehr sie nehmen, desto weniger bekommt der Anleger. Bei Jamestown beanspruchen die Manager die "Zinseinnahmen" des Fonds: 640 000 Dollar im Jahr. Dieses Geld erwirtschaftet die Gesellschaft dadurch, dass sie die Bargeldrücklagen von rund 6 Millionen Dollar zeitweilig anlegt ebenso wie die Mieteinnahmen, bevor sie letztere zum Jahresende an die Anleger ausschüttet. Bei debis dagegen betragen die Zinseinnahmen etwa 300 000 Dollar in den ersten Jahren und steigen dann bis 2010 auf knapp 600 000 Dollar. Debis schlägt dieses Geld den Einnahmen zu. Zunächst. Dann kassieren die Manager ihre so genannten weichen Kosten für "Asset Managment, Steuerberatung und Fondsverwaltung". Zusammen beläuft sich das auf fünf Prozent der Mieteinnahmen. Das entspricht in etwa den "Zinseinnahmen" des Fonds. Debis hätte also ebenso gut das Verrechnungsmodell seines Rivalen Jamestown wählen können. Allerdings bedient sich Jamestown auch bei der Barausschüttung. Dennoch beträgt ihre Aufwandsentschädigung 2,5 Prozent der Nettoeinnahmen - bei debis sind es fünf Prozent.

Kopf an Kopf liegen die Nebenbuhler um Anlegerkapital auch beim zweiten Brocken "weicher Kosten", die Fondsinitiatoren die Arbeit versüssen: "Gründungskosten" oder "Managementgebühren" nennen es die Verantwortlichen von Jamestown und verlangen von ihren Anlegern insgesamt gut acht Prozent des eingesetzten Kapitals - gute Ideen und Kontakte zu Banken haben ihren Preis. Das ist keine Schande, sondern Usus in der Branche: Zwischen fünf und zehn Prozent gilt als angemessen. Etwa in der Mitte dieser Spanne bewegt sich auch debis, deren Fondsmanager sich "Konzeption", "Objektauswahl" sowie "Eigenkapitalvermittlung" mit rund 8,9 Prozent honorieren lassen.

Was aber bleibt für den Anleger unter dem Strich? Debis bietet nach Steuern im ersten Jahr eine Barausschüttung von 6,71 Prozent auf das Eigenkapital, im letzten prognostisch kalkulierten Jahr 2010 sind es 7,58 Prozent. Jamestown bietet sieben Prozent im ersten Jahr und acht Prozent ab 2005. Die Zahlen sprechen für sich. Doch Jamestown trumpft mit einem Wettbewerbsvorteil gegenüber debis auf. Wenn die Immobilie beim Verkauf Gewinn erlöst, dann bekommen erst mal die Anleger Geld und zwar so viel, bis ihre Einlage mit Barausschüttungen von jährlich 8,5 Prozent belohnt ist. Wird noch mehr Gewinn erlöst, dann teilen sich die Partner den Betrag auf im Verhältnis von 25 Prozent fürs Management und 75 Prozent für Anteilseigner. Bei debis dagegen fallen 20 Prozent für den "General Partner" zuzüglich 12 Prozent Vergütung für die "Lend Lease"-Partner an. Das sind 32 Prozent des möglichen Gewinns, also mehr als beiJamestown, allerdings erst nachdem der Anleger die zu leistenden Gewinnsteuern erhalten hat.

Bliebe noch ein letzter Ausblick. Natürlich sind alle Rechnungen, wie beide gut dokumentierte Prospekte unermüdlich wiederholen, nur Prognosen. Risiken bleiben. Wie bei allen Produkten auf dem Anlagemarkt. Dass sie für Anleger nicht bedrohlich werden, dafür steht der gute Name von debis. Doch die Gesellschaft ist ein Newcomer unter den US-Fondsinitiatoren. Jamestown dagegen, Marktführer unter den Anbietern von US-Immobilienfonds, kann bereits auf eine Erfolgsgeschichte von 20 Fonds zurückblicken. Während debis seine Anlagestrategie vorrangig auf einen Mieter abstellt, ist es erklärte Geschäftspolitik von Jamestown, die Immobilie durch geschickte Neuvermietungen und bei günstigen Erlösen zu verkaufen: Erfolgreich war die Gesellschaft damit bereits in neun Fällen. Der Vorteil für den Anleger: Er bleibt nicht an das Objekt gefesselt, etwa weil der Fonds an der Verwaltung gut verdient und daher wenig Interessen an einem Weiterverkauf hat. Ein wichtiger Vorzug, da Anteile an Geschlossenen Fonds nicht wie Aktien im Freiverkehr gehandelt werden.

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