Wohnungsmarktreport: Berliner Mieten steigen noch schneller

Die Mieten in Berlin sind 2012 noch schneller gestiegen als im Vorjahr. Der neue Wohnungsmarktreport der Wohnungsbaugesellschaft GSW verzeichnet bei Neuvermietungen auf dem freien Wohnungsmarkt einen Anstieg von durchschnittlich knapp 14 Prozent. Im Vorjahr lag der Zuwachs bei rund acht Prozent.

Die Quartiere mit den höchsten Mietsteigerungen sind Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln (siehe Grafik). Hier werden in Spitzenlagen bis zu 17 Euro für den Quadratmeter verlangt. Dass Pankow mit rund acht Prozent Anstieg etwas besser davonkommt, liegt vor allem am schon bestehenden hohen Mietpreisniveau. Selbst Spandau und Marzahn-Hellersdorf verteuern sich für Zuziehende spürbar, wenn auch auf geringem Niveau. Zahlt man in der Gegend rund um Sybelstraße und Olivaer Platz in Charlottenburg etwa 10 Euro kalt für den Quadratmeter im Altbau, sind es in den Hochhäusern in Marzahn-Hellersdorf oft unter fünf Euro.

Wird eine Wohnung neu vermietet, steigt die Miete weitaus stärker als im Bestand. Dieser Effekt führt zu einer Verknappung des Angebots. Entweder werden Wohnungen „unter der Hand“ weitergereicht, oder man verzichtet gleich ganz auf den Umzug. Die Fluktuation, also der Mieterwechsel, liegt normalerweise bei rund zehn Prozent. Dieser Wert ist 2012 auf neun Prozent gesunken, mit weiter abnehmender Tendenz. In Hamburg – dort ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt für Mieter noch schwieriger – liege die Fluktuation inzwischen nur noch bei fünf Prozent, erklärte GSW-Vorstand Jörg Schwangenscheidt.

Kaum ein Trost für Mieter ist, dass die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen noch stärker gestiegen sind, bei Eigentumswohnungen um fast 20 Prozent. Die hohen Kaufpreise werden vor allem von Anlegern aus Spanien, Frankreich, Italien und vielen anderen EU-Ländern gezahlt. Berliner Wohnungen gelten als sicherer Hort für das vor der Eurokrise flüchtende Kapital. Die im Vergleich mit Hamburg, Frankfurt am Main oder München immer noch niedrigen Mieten in Berlin rechtfertigen die Kaufpreisentwicklung nicht. Ziehen Mieter um, sind die neuen Wohnungen meistens größer, im Durchschnitt um drei Quadratmeter. Auch das treibt die Miete, betrachtet man das individuelle Einkommen.

Der Anteil des durchschnittlichen Haushaltseinkommens, der für Miete und Nebenkosten aufgewendet werden muss, erhöhte sich 2012 auf 27 Prozent. Am stärksten ist diese „Wohnkostenquote“ in Charlottenburg-Wilmersdorf gestiegen – auf 33 Prozent. Weil das Einkommen der Berliner um rund vier Prozent gestiegen ist, kann diese Quote auch sinken, wie etwa in Lichtenberg. Die Zahlen müssen mit Vorsicht betrachtet werden. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen wird für die Gesamtbevölkerung ermittelt, die Neuvermietungen betreffen nur neun Prozent der Haushalte. Wer lange in seiner Wohnung lebt, zahlt weniger von seinem Einkommen für die Miete.