Vorkaufsrecht in Berlin : Senat will den Ankauf von Häusern ausweiten

Mit dem Vorkaufsrecht will der Senat den überhitzten Wohnungsmarkt kühlen. Bislang wurden jedoch nur wenige Häuser tatsächlich angekauft. Kritik kommt von der FDP

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Mieter der Großgörschenstraße Ecke Katzlerstraße in Berlin-Schöneberg protestieren gegen den Verkauf ihres Hauses, das bislang dem Bund gehörte.
Mieter der Großgörschenstraße Ecke Katzlerstraße in Berlin-Schöneberg protestieren gegen den Verkauf ihres Hauses, das bislang dem...Foto: Kitty Kleist-Heinrich

20-mal hat Berlin das scharfe Schwert des kommunalen Vorkaufsrechts in den vergangenen drei Jahren gezogen, acht Mal wurden Häuser tatsächlich angekauft, zwei Fälle landeten vor Gericht – eine überschaubare Bilanz. Doch der Senat will das Instrument gegen Immobilienspekulation deutlich ausbauen. „Die Zahl der Anwendungsfälle wird sich schnell erhöhen“, sagte Katrin Lompscher (Linke), Senatorin für Bauen und Wohnen, am Mittwoch. Zusammen mit Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) präsentierte sie ein Konzept zur Umsetzung des Vorkaufsrechts.

Damit soll das Vorgehen der Bezirke vereinheitlicht werden und vor Gericht bestehen können. Bislang wurden zwei Fälle angefochten – die Häuser Großgörschen-/Katzlerstraße in Schöneberg und die Glogauer Straße 3 in Kreuzberg. Von der Rechtsprechung hängt ab, ob sich das neue Konzept vollständig umsetzen lässt. Dieser Vorbehalt ist ausdrücklich im Konzept erwähnt. Strittig sind die so genannten Ausschlusskriterien. Darf das Vorkaufsrecht beispielsweise angewendet werden, wenn ein Hauseigentümer bislang nicht durch ständige Mieterhöhungen und Modernisierungspläne aufgefallen ist und auch der Verkaufspreis im Rahmen bleibt?

Geringe Zuschüsse vom Senat

Der Senat geht davon aus, dass auch solche unauffälligen Häuser beansprucht werden können. Entscheidend sei, welche Absichten der Käufer verfolge. Das soll jeweils in einer Anhörung geklärt werden. Der Leitfaden für die Bezirke umfasst mehr als 30 Seiten. Innerhalb einer Frist von zwei Monaten muss ein komplexes Verfahren durchgezogen werden, das verschiedene Senatsverwaltungen, bezirkliche Ämter und einen Kooperationspartner einbezieht.

In der Regel wird zugunsten eines städtischen Wohnungsbauunternehmens angekauft. Liegt der Preis über dem wirtschaftlich vertretbaren Limit, kann der Senat einen Zuschuss gewähren. Bislang waren das laut Kollatz-Ahnen durchschnittlich 100 000 Euro pro Haus. Auch gemeinnützige Unternehmen oder Mietergemeinschaften können einen Zuschuss beantragen. Liegt der Kaufpreis deutlich über der Wirtschaftlichkeit, kann der Bezirk zum geringeren Verkehrswert ankaufen – wenn die Gerichte mitspielen.

Vorkaufsrecht auch in Entwicklungsgebieten

Bei der Großgörschenstraße scheiterte Tempelhof-Schöneberg in erster Instanz mit seinem Verkehrswertgutachten. Bislang kann das Vorverkaufsrecht nur in Milieuschutzgebieten ausgeübt werden – davon gibt es derzeit rund 40 in der Stadt. Lompscher will über den Verordnungsweg ein Vorkaufsrecht auch in neuen Wohnungsbaugebieten wie dem Güterbahnhof Köpenick, der Schmidt-Knobelsdorf-Kaserne in Spandau und dem Blankenburger Pflasterweg in Pankow installieren. Dadurch könnte Berlin größere Flächen von der Bahn oder anderen Eigentümern erwerben.

Grundsätzlich werde jeder Verkaufsfall in den Milieuschutzgebieten von den Bezirken geprüft, sagte Lompscher. Die meisten Verkäufe fallen dabei schnell durchs Raster, weil die Mieten entweder schon sehr hoch liegen oder das Haus bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Auch Verkäufe an Verwandte sind per Gesetz geschützt. Die Käufer können den Vorverkauf abwenden, wenn sie sich in einem Vertrag mit dem Bezirk den Zielen des Milieuschutzes verpflichten. Ob die Bezirke darin zusätzliche Schutzrechte für die Mieter verankern können, ist rechtlich strittig.

"Willkürlich und ohne Transparenz"

Bislang seien zwölf Abwendungsvereinbarungen abgeschlossen worden oder in der Prüfung, sagte Kollatz-Ahnen. Die FDP-Abgeordnete Sibylle Meister findet, die neue Ankaufspraxis diene Rot-Rot-Grün nur dazu, „eine bestimme Mieterklientel zu bedienen, ohne das Gesamtbild der Stadt im Auge zu haben“. Es werde willkürlich und ohne Transparenz gehandelt. Außerdem werde durch das Aufkaufen das Angebot weiter verknappt, so dass Preise noch schneller und höher steigen werden.

Das beträfe vor allem die Gebiete außerhalb des Milieuschutzes. Daher appellieren Lompscher und Kollatz-Ahnen an die Bezirke, weitere Schutzgebiete auszuweisen.

Hier das Konzept zum Vorkaufsrecht im Original: berlin.de

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