Wohnungsmarkt Berlin : Ein regulierter Wohnungsmarkt ist keine Lösung

Bauen, bauen, bauen, empfiehlt stattdessen unser Gastautor Ulrich Pfeiffer. Am besten doppelt so viel wie die angestrebten 6.000 Wohnungen pro Jahr. Das sei besser als den Wählern falsche Illusionen zu machen.

Ulrich Pfeiffer
Geht es nach Ulrich Pfeiffer, wird in Berlin längst nicht genug gebaut. Foto: dpa
Geht es nach Ulrich Pfeiffer, wird in Berlin längst nicht genug gebaut.Foto: dpa

In Berlin steigen die Wohnungsnachfrage und die Angebotsmieten für frei gewordene Wohnungen seit vier Jahren kräftig an und sie werden weiter steigen. Die Produktion reagiert nur mit Verzögerung. 3.650 in 2010 fertiggestellte Wohnungen waren bei Weitem zu wenig. Es baut sich weiter Übernachfrage auf, denn 2011 kamen allein aus dem Ausland im Saldo weit mehr als 20.000 Menschen nach Berlin. Die Zahl der Haushalte wächst kräftig.

Die Lücke zwischen zusätzlicher Nachfrage und Neubau wird weiter steigen, weil anders als in den letzten Jahren keine großen Leerwohnungsreserven - in der Spitze rund 100.000 Wohnungen (etwa das 20-Fache einer heutigen Jahresproduktion) - aufgebraucht werden können. Dieser Betriebsunfall der Überproduktion entstand durch völlig überzogene Subventionen aus dem lange zurückliegenden Bauboom der späten 90er Jahre.

Damals wurde die Produktion in überzogener Reaktion auf die Knappheiten nach der Hauptstadtentscheidung zeitweise auf 30.000 Wohnungen pro Jahr hochgetrieben bei damals gleichzeitig starker Suburbanisierung. Das drückte die Mieten bis etwa 2007 unter ein marktwirtschaftliches Gleichgewichtsniveau. Das Motto damals: "Wohnung sucht dringend Mieter." Heute gilt: "Zu viele Mieter suchen dringend Wohnungen." Leerreserven gibt es nur noch in weniger attraktiven Lagen.

Proteste gegen steigende Mieten
Schöne Aussichten gesucht. Immer mehr Berliner leiden unter steigenden Mieten und Lebenshaltungskosten. Einige Tausend demonstrierten deswegen am vergangenen Wochenende. Foto: Günter PetersAlle Bilder anzeigen
1 von 8Foto: Günter Peters
03.09.2011 18:34Schöne Aussichten gesucht. Immer mehr Berliner leiden unter steigenden Mieten und Lebenshaltungskosten. Einige Tausend...

Einen solch extremen Umschwung hat es noch nie gegeben. Der Neubau konnte sich gemessen an der Nachfrage nur unzureichend entfalten, weil die leeren Wohnungen die Ertragschancen drückten. Deshalb sollten in dieser Legislaturperiode in Berlin mindestens 50.000 Wohnungen gebaut werden. Schon ein solches völlig unzureichendes Umschalten würde einen radikalen und glaubwürdigen Politikwechsel erfordern.

Der Senat hat in der Vergangenheit zu lange versucht, die neuen Knappheiten zu verschleiern. Die Mietspiegel dämpften die Mietentwicklung. Das Schlüsselthema "Verbesserung der Rahmenbedingungen für weit mehr Neubau, insbesondere Verbesserung der Ertragserwartungen" wurde verdrängt. Die Wähler sollten nicht beunruhigt werden. Das war politisch verständlich.

Der Wohnungsmarktexperte und Aufsichtsratsvorsitzende des Forschungsinstituts empirica, Ulrich Pfeiffer. Foto: empirica ag
Der Wohnungsmarktexperte und Aufsichtsratsvorsitzende des Forschungsinstituts empirica, Ulrich Pfeiffer.Foto: empirica ag

Doch Knappheiten kann man nicht wegdefinieren, sondern nur weginvestieren. Investoren werden ihre Planungen aber nur dann drastisch erhöhen, wenn sie erwarten, diese zusätzlichen Mengen rentabel auch zu höheren Mieten absetzen zu können. Diese Marktlogik widerspricht der politischen Beruhigungslogik.

Ein Vergleich zeigt: Seit 2007 sind die Neuvertrags- oder Angebotsmieten für frei gewordene oder neu gebaute Wohnungen in Berlin eher dreifach so stark gestiegen wie die Mietspiegelmieten. Umzüge werden immer teurer. Jeder Altmietvertrag wird zum Wertpapier. Die Angebotsmieten - Boten wachsender Knappheiten - laufen den Altvertragsmieten davon. Nur mehr Neubau kann diesen Prozess wirklich stoppen.

Zugunsten der Mieter will der Senat stattdessen die künftigen Mieterhöhungsmöglichkeiten im Rahmen des Vergleichsmietensystems dämpfen. Statt maximal 20 Prozent Steigerung in drei Jahren soll es nur noch 15 Prozent in vier Jahren geben. Ein Investor wird Wohnungsbau jedoch nur dann realisieren, wenn die Anfangsmieten einschließlich der erwarteten künftigen Steigerungen zusammengenommen in seinem Planungszeitraum eine ausreichende Rendite erbringen.

Wer die Erwartungen über die künftigen Mietanpassungen dämpft, zwingt die Investoren, schon jetzt die kalkulatorischen Neubaumieten anzuheben, damit die Gesamtrenditen stimmen. Das beschränkt wiederum die kurzfristig absetzbaren Mengen. Es gibt nur eine Realität: Die schon eingetretene Verknappung wird die Mieten weiter nach oben treiben und muss leider hingenommen werden. Dagegen mit gesetzlicher Preisdämpfung zu drohen, erschwert es, die Knappheit zu überwinden.

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