Wirtschaft: Bauherren in der Kreditfalle

Auch viele Bauherren müssen sich jetzt Gedanken machen. Die Krise der Lebensversicherer setzt auch Häuslebauern und Wohnungskäufern zu. Denn all die, die ihren Baukredit mit einer kapitalbildenden Lebensversicherung tilgen wollten, müssen mit einer Finanzierungslücke rechnen.

Das Problem: Da die Lebensversicherungsgesellschaften wegen der Börsenkrise weniger verdienen, senken sie auf breiter Front ihre Überschussbeteiligungen. Statt sieben Prozent zahlen sie nur noch fünf Prozent, einige Versicherer speisen ihre Kunden sogar nur mit dem gesetzlich garantierten Mindestzins von 3,25 Prozent ab. Das heißt: Am Ende wirft der Vertrag weniger ab als zu Beginn prognostiziert. Im Rahmen einer Baufinanzierung sind Lebensversicherung und Baukredit jedoch regelmäßig so aufeinander abgestimmt, dass mit der Ablaufleistung der Versicherung am Ende das Baudarlehen auf einen Schlag getilgt werden soll. Können die Versicherer ihre Überschussprognosen nicht einhalten, können den Bauherren am Ende schnell einmal 10 000 oder 15 000 Euro fehlen, warnt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte der Stiftung Warentest.

Betroffen sind vor allem Kunden mit jungen Verträgen. Läuft die Versicherung hingegen bereits mehrere Jahre, können sich die Versicherten auf ein Finanzpolster stützen. Denn die in der Vergangenheit erzielten Überschüsse sind garantiert.

Sondertilgungen vereinbaren

Aufatmen können auch die Immobilienbesitzer, deren Kreditverträge schon mehrere Jahre alt sind. Denn wenn die Zinsbindung abläuft – je nach Vereinbarung nach fünf, zehn, 12, 15 oder 20 Jahren – können die Kunden neu verhandeln. Sahr empfiehlt: „Verabreden Sie eine Sondertilgung oder versuchen Sie, im Rahmen der neuen Zinsfestschreibung regelmäßige Tilgungen leisten zu dürfen.“

Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen rät Betroffenen, aktiv zu werden: „Bitten Sie Ihre Versicherung um eine aktuelle Neuberechnung der Ablaufleistung. Lassen Sie sich auch ausrechnen, wie viel Ihr Vertrag bringt, wenn die Überschussbeteiligung noch einmal um einen Prozentpunkt sinkt.“ Läuft die Zinsbindung des Kredits aus, kann ausnahmsweise auch ein Befreiungsschlag der richtige Weg sein, sagt Gottschalk: Insbesondere bei längeren Restlaufzeiten sollten die Kunden prüfen, ob sie ihre Versicherung nicht besser kündigen, den Rückkaufwert als Sondertilgung einsetzen und den Vertrag auf laufende Tilgung umstellen. Aber Vorsicht: Da die Rückkaufwerte in der Lebensversicherung gerade in den ersten Jahren sehr niedrig sind, sollten Sie Ihren Plan unbedingt von einem Baufinanzierungsexperten gegenrechnen lassen. Der wird Sie auch fragen, ob Sie die Immobilie selbst nutzen. Denn während die Kapitallebensversicherung für Selbstnutzer nach Meinung von Verbraucherschützern wenig sinnvoll ist, kann sie sich für Vermieter lohnen. Diese können nämlich die Kreditzinsen von der Steuer absetzen und die Erträge aus der Lebensversicherung steuerfrei kassieren.

Zusätzliche Sicherheiten

Schwer zu schaffen macht Immobilienbesitzern auch der Preisverfall am Markt. Den bekommen nicht nur diejenigen zu spüren, die jetzt verkaufen wollen, sondern auch Kreditnehmer. Nicht selten fragen Banken nun nach zusätzlichen Sicherheiten für den laufenden Baukredit. Denn die Immobilie als Sicherheit ist heute weniger wert als noch vor fünf Jahren. Dennoch müssen Kreditnehmer, die keine zusätzlichen Sicherheiten stellen wollen oder können, nicht damit rechnen, dass ihnen das Darlehen gekündigt wird. „Solange der Kunde seine Raten pünktlich zahlt, passiert gar nichts“, sagen Banker. Nur: Um eine Aufstockung des Kredits dürfte sich der Schuldner dann wohl vergeblich bemühen.

Bei der VZ Berlin kostet eine Baufinanzierungsberatung 51 Euro. Telefonische Anmeldungen unter (030) 21485-260.