BGH-Urteil zu Eigentumswohnungen : Teurer Kredit - auch wider Willen

Bundesgerichtshof: Miteigentümer dürfen Millionenkredit aufnehmen, auch gegen den Widerstand einzelner. Allerdings müssen sie gut informieren.

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Bei der Sanierung von Hausfassaden müssen im Regelfall alle Eigentümer der Hausgemeinschaft zahlen.
Bei der Sanierung von Hausfassaden müssen im Regelfall alle Eigentümer der Hausgemeinschaft zahlen.Foto: Doris Spiekermann-Klaas

Wer eine Eigentumswohnung hat, muss sich so manchem Mehrheitsbeschluss der übrigen Eigentümer beugen. Das kann unangenehm werden – und teuer. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat in einem neuen Urteil entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft auch einen hohen Kredit für die Haussanierung aufnehmen kann, und das auch gegen den Willen einzelner Eigner. Im konkreten Fall ging es um 1,3 Millionen Euro. Allerdings müssen alle Eigentümer über die Risiken aufgeklärt werden, andernfalls ist der Mehrheitsbeschluss nicht gültig.

Dämmung der Hausfassade für rund zwei Millionen Euro

In dem Verfahren ging es um ein großes Areal mit Eigentumswohnungen in Pforzheim. 201 Eigentümer zählt das Anwesen. Die Fassade sollte gedämmt werden und der Kostenvoranschlag belief sich hierfür auf circa zwei Millionen Euro. Im August 2013 beschloss die Mehrheit der Eigentümerversammlung, die Sanierung durchzuführen und hierfür einen KfW-Kredit über 1,32 Millionen Euro aufzunehmen, Laufzeit zehn Jahre. Die restliche Summe sollte über die bereits gebildeten Rücklagen aufgebracht werden. Da die Zinsen damals bei null Prozent lagen, beschloss die Mehrheit die Darlehensaufnahme. Im Durchschnitt entfiel auf jeden Eigentümer eine Kreditsumme von etwa 10000 Euro, wobei der genaue Betrag natürlich von der Wohnungsgröße abhing. Eine Eigentümerin setzte sich aber zur Wehr und focht den Beschluss an.

Wird ein Hauseigentümer zahlungsunfähig, müssen die anderen für ihn aufkommen

Denn solch ein Kredit ist für die Miteigentümer nicht ohne Risiko. Wenn einer der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird, müssen die anderen nämlich nicht nur für ihren eigenen Anteil aufkommen, sondern Geld nachschießen. Bei 201 Eigentümern und einer zehnjährigen Laufzeit ist dieses Risiko nicht zu vernachlässigen. Aber selbst wenn die aktuellen Hausgenossen sämtlichst finanziell leistungsfähig sind, könnte sich das im Fall von Verkäufen einzelner Wohnungen ändern, wenn die Erwerber und damit neuen Eigentümer Finanzprobleme haben.

BGH-Urteil: Interessen von Wohnungseigentümern sind im Einzelfall zu berücksichtigen

Das Amtsgericht Pforzheim lehnte die Klage der Miteigentümerin gegen den Mehrheitsbeschluss 2013 ab. Das Landgericht urteilte dagegen im Oktober 2014, der Beschluss sei ungültig. Der Streit ging schließlich vor die höchste Instanz, den BGH in Karlsruhe. Der erklärte den Darlehens-Beschluss am Freitag ebenfalls für ungültig. Grundsätzlich, so erklärten die zuständigen Bundesrichter, könne eine Wohnungseigentümergemeinschaft aber durchaus einen Kredit aufnehmen. Das Gesetz enthalte keine Hinweise, dass das nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen möglich sei. Allerdings sei Zurückhaltung geboten. Die Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer müssten in jedem Einzelfall berücksichtigt werden.

Sonderumlage- oder Rücklagefinanzierung von Sanierungen können Alternative sein

Grundsätzlich gilt: Je dringlicher eine Sanierungsmaßnahme ist, umso weniger können sich Einzelne der Kreditaufnahme widersetzen. Aber auch dann ist zu prüfen, ob die erforderlichen Mittel nicht über die Rücklagen und eine zusätzliche Sonderumlage aufgebracht werden können. Denn bei einer Sonderumlage verpflichtet sich niemand auf Jahre hinaus, das Risiko von Zahlungsausfällen wird geringer. Übersteigt aber die einmalige Sonderumlage die Leistungsfähigkeit einzelner Mitglieder und bleibt deshalb nur ein Kredit, muss der Beschluss alle wichtigen Angaben enthalten. Neben der Summe, dem Zinslimit und der Laufzeit muss auch angegeben werden, ob die Tilgungsraten so berechnet sind, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit zurückgezahlt ist. Außerdem muss im Protokoll vermerkt sein, dass über das Risiko der Nachschusspflicht informiert wurde.
Im Pforzheimer Fall war das nicht geschehen. Deshalb, aber auch nur deshalb, wurde der Beschluss nun in letzter Instanz für ungültig erklärt. Künftige Kreditbeschlüsse sind damit allerdings nicht ausgeschlossen, wenn die Risikoaufklärung erfolgt und auch die übrigen Voraussetzungen eingehalten werden. (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof V ZR 244/14).

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