Wirtschaft: Ein eigentümlicher Schaden

WAS STEHT INS HAUS?

Uns gehört eine Dachgeschosswohnung. Das Dach wurde vor einigen Jahren saniert, leider nicht richtig, so dass jetzt erheblicher Schwammbefall und Feuchtigkeit festgestellt wurden. Unsere Eigentümergemeinschaft hat ein selbstständiges Beweisverfahren einleiten lassen, was so gut wie abgeschlossen ist. Nun wird saniert. Unsere Wohnung ist erheblich von den Sanierungsmaßnahmen betroffen. Unser Mieter muss während der Durchführung der Arbeiten die Wohnung verlassen. Wir erleiden dadurch Mietausfälle. Können wir diese von der Eigentümergemeinschaft ersetzt verlangen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Man könnte auf die Idee kommen, als Rechtsgrundlage § 14 Ziff. 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) heranzuziehen. Hiernach hat ein Sondereigentümer seine Räumlichkeiten betreten und benutzen zu lassen, sofern dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Hierdurch entstehende Schäden, auch Mietausfallschäden, sind grundsätzlich zu ersetzen. Allerdings ist zu beachten, dass ein solcher Kostenerstattungsanspruch dann nicht in Betracht kommt, wenn ein Schaden im Sondereigentum seine Ursache im Mangel des Gemeinschaftseigentums hat. So ärgerlich es ist: Dieser sogenannte Mangelfolgeschaden in der Wohnung ist vom betroffenen Sondereigentümer selbst zu tragen. Kostenerstattung durch die Eigentümergemeinschaft ist also nur zu gewähren, wenn im Zuge der Behebung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt wurde. Gerade dann, wenn Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentumsbereich entstanden sind, die durch mögliche schadhafte Isolierungen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums verursacht wurden, also zum Beispiel schadhafte Dach-, Terrassen- und Balkonisolierungen, kommt ein Schadensersatzanspruch nicht in Betracht. Ausnahmsweise gilt dies nicht, wenn die Gemeinschaft, obwohl sie von den Schäden im Bereich des Sondereigentums weiß, schuldhaft eine Sanierung verzögert. Durch diesen Verzug kann dann der Schaden doch ersetzt verlangt werden. Sonst nicht.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die gesetzliche Regelung ist mit Sicherheit nicht einfach zu verstehen, letztendlich jedoch nachvollziehbar und gerecht. Wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehen und behoben werden müssen und im Rahmen der Sanierungsarbeiten dann erst Schäden am Sondereigentum entstehen, sollen diese Schäden auch ersetzt werden. Dazu gehören dann auch alle Mangelfolgeschäden, wie etwa Mietausfall. Ist der Schaden jedoch im Sondereigentum vorhanden, ist der betreffende Eigentümer selbst verantwortlich und kann keinen Ersatz von der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt selbst dann, wenn die Ursache des Schadens des Sondereigentums im Gemeinschaftseigentum zu finden war. Es gilt insofern also der allgemeine Grundsatz, dass jeder Eigentümer zunächst für sein Wohnungseigentum auch kostenmäßig selbst verantwortlich ist.