IMMOBILIEN: Auf Sand gebaut

Seit ein paar Tagen sind die Bürger Amerikas ganz arme Schlucker. Jeder der 304 Millionen Bewohner des Landes ist auf einen Schlag um 16 400 Dollar ärmer geworden – aber kaum einem dürfte dies so richtig klar geworden sein. Der Grund: Washington hat die Immobilienfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac verstaatlicht, damit sie im Zuge der Finanzkrise nicht auch noch pleitegehen. Damit stehen die Bürger für zusätzliche Verbindlichkeiten und Garantien in Höhe von fünf Billionen Dollar ein, die in den Büchern der beiden Banken schlummern.

Doch die Amerikaner sind Kummer gewöhnt. Seit mehr als einem Jahr wütet die Finanzkrise, ausgelöst durch Hausbesitzer, die ihre Hypothekenzinsen nicht mehr bezahlen konnten. Weil die Banken weltweit straucheln und bei der Kreditvergabe knausern, leidet längst auch die Weltwirtschaft. Und auch den Deutschen schwant, dass die einst als Betongold gepriesenen Immobilien keine sichere Altersvorsorge mehr sind.

Denn das Immobiliendesaster ist nicht so weit entfernt, wie es bislang schien. „Wir sind im Würgegriff der Finanzkrise“, sagt Helge Scheunemann, Chefanalytiker beim Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle Deutschland. Im ersten Halbjahr beispielsweise wurden nicht einmal halb so viele Gebäude verkauft wie ein Jahr zuvor. „Es kann durchaus sein, dass das dritte Quartal noch schlechter wird als das zweite“, orakelt er.

Schon jetzt, glauben einige Ökonomen, steckt Deutschland in einer Rezession. Auch im kommenden Jahr sehen sie keine echte Belebung, nur Wachstumsraten von gut einem Prozent. Schuld daran ist auch der Immobiliensektor. „Wenn zu den steigenden Preisen noch Wertverluste bei den Eigenheimen hinzukommen, schränken die Verbraucher den Konsum ein“, befürchtet Scheunemann. „Das bremst dann wiederum den privaten Konsum und die Gesamtwirtschaft – das ist wie eine Spirale.“ Die Konjunktur und die Preisentwicklung bei Häusern, Büros und Fabrikhallen sind eng verflochten: Nach einer Studie des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) gehen die Immobilienpreise erfahrungsgemäß um 0,8 Prozent zurück, wenn das Bruttoinlandsprodukt um ein Prozent unter dem langjährigen Trend liegt.

Eine Entwicklung wie in Amerika oder Großbritannien, mit Zehntausenden Zwangsversteigerungen und vielen menschlichen Tragödien, sehen die Fachleute indes für Deutschland nicht. „Die Finanzierung bei uns läuft ganz anders als in den USA – die Zinssätze sind auf zehn oder fünfzehn Jahre fest statt variabel“, sagt IW-Immobilienfachmann Markus Demary. Zudem sind die Spielregeln strenger: In den USA ist ein Schuldner nach einer Zwangsversteigerung schuldenfrei, egal wie hoch die Restschuld war. In Deutschland muss er die gesamte Last im Lauf seines Lebens abstottern.

Für Anleger dürften Häuser aber auch in den kommenden Jahren eher ein Liebhaber- als ein Renditeobjekt sein. Dafür spricht die Erfahrung: In kaum einem anderen Industrieland haben sich seit 1970 die Immobilienpreise so schwach entwickelt wie zwischen Flensburg und Garmisch, wie aus einer neuen Studie des Internationalen Währungsfonds hervorgeht. Deutschland bewege sich bei Häusern in etwa auf dem Preisniveau von 1985, stellen die Autoren fest. Ganz vorn liegen Spanien, Irland, Großbritannien – die Länder, die jetzt unter der Immobilienkrise leiden.

Schuld daran ist vor allem die Wirtschaftsentwicklung, die auf lange Sicht schwächer war als in anderen Ländern. Damit ist das real verfügbare Einkommen der Verbraucher mäßig geblieben. Zudem wächst die Bevölkerung kaum, und mehr Bürger als in anderen Ländern leben bereits in Städten, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) herausgefunden hat. „An diesen großen Trends dürfte sich in den kommenden fünf bis zehn Jahren wenig ändern“, sagt Konstantin Kholodilin, Immobilienfachmann des DIW. „Starke Impulse für einen Preisanstieg sehe ich nicht.“

Für das Rentensystem birgt das Sprengstoff. „Die Investition in eine Immobilie, etwa zur Alterssicherung, ist aus reiner Renditeüberlegung nicht immer erste Wahl“, befindet Kholodilin. Zwar leben angesichts der Demografie immer mehr Menschen alleine, die Zahl der Haushalte steigt also. Die regionalen Preisunterschiede zwischen Städten und dem Land werden aber wachsen, mahnt der DIW-Mann. Vor allem in den Ballungszentren Süddeutschlands sei mit steigenden Preisen zu rechnen – in Ostdeutschland dagegen kaum. Immerhin: Berlin als Zentrum könne ein Sonderfall sein, mit gegen den Trend steigenden Preisen.