Immobilienkauf: Verbraucher unterschätzen die Kosten

Es ist die Investition des Lebens. Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, tut das in der Regel nur einmal – und zahlt die Kredite über lange Zeit ab. Seit das Zinsniveau so niedrig ist, überlegen sich immer mehr Menschen, ihr Erspartes ins Eigenheim oder die eigene Wohnung zu stecken. Allein in Berlin haben Käufer im vergangenen Jahr 31 800 Immobilien erworben, fünf Prozent mehr als 2011.

Die Verbraucher profitieren davon, dass Baukredite derzeit günstig sind. Wer sich für zehn Jahre festlegt, zahlt nach Angaben der Finanzberatung FMH aktuell im Durchschnitt 2,59 Prozent – 2003 waren es gut fünf Prozent. Doch ein günstiger Zins ist nicht alles, vieles kann beim Immobilienkauf schiefgehen.

DIE KREDITRATE

„Die meisten Verbraucher unterschätzen die finanzielle Belastung“, sagt Thomas Hentschel, der bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen über Jahre Immobilienkäufer beraten hat. Das fange schon bei der Frage an, wie viel Geld man im Monat aufbringen kann, um den Baukredit zu bedienen. Damit die Belastung am Ende nicht zu hoch wird, sollten Verbraucher, noch bevor sie nach der Traumwohnung suchen, ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen, sagt Hentschel – und zwar realistisch. Denn gerade die Lebenshaltungskosten, also Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung oder Frisör, werden oft zu niedrig angesetzt. „Bei mir war mal eine Familie mit zwei Kindern in der Beratung, die angaben, nur zehn Euro im Monat für die Freizeit auszugeben“, erzählt Hentschel. So wie sie würden viele sich die Zahlen „schönrechnen“.

Heinz-Helmut Müller, Direktor bei der Berliner Sparkasse, sagt, man müsse für den Kredit eine Art „Wohlfühlrate“ finden. Also eine Rate, bei der man auch noch etwas Geld zur Seite legen und sich eine Urlaubsreise leisten könne.

In der Regel schließen Käufer einen Baukredit mit einer Zinsbindung für zehn bis fünfzehn Jahre ab. Bei den derzeit niedrigen Zinsen mache aber auch eine Zinsbindung von 20 Jahren Sinn, sagt Verbraucherschützer Hentschel. Das ist zwar etwas teurer, dafür können sich die Verbraucher die niedrigen Zinsen so für einen längeren Zeitraum sichern. Max Herbst von der Finanzberatung FMH rät zudem, die Niedrigzinsphase zu nutzen, um monatlich etwas mehr vom Kredit zurückzuzahlen. Angemessen seien derzeit Tilgungsraten von zwei bis drei Prozent jährlich, sagt er.

DAS EIGENKAPITAL 

Wer Geld gespart hat, sollte einen Teil davon als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen – denn je weniger eigene Mittel man hat, desto länger läuft der Kredit und desto teurer wird er. „Man muss rechtzeitig klären, wo das Eigenkapital herkommt“, sagt Banker Müller. Ist es festangelegt, braucht man eine Zwischenfinanzierung. Gleichzeitig sollten Verbraucher nicht ihr gesamtes Vermögen in die Immobilie stecken, sondern einen Teil als Reserve behalten. „Dabei muss man auch berücksichtigen, wie sich die berufliche oder familiäre Situation weiter entwickeln könnte“, sagt Müller. Verbraucher sollten rechtzeitig überlegen, wie viel Geld sie in die Ausbildung der Kinder stecken werden oder wann sie zum Beispiel ein neues Auto brauchen. Mindestens sollten sie die Höhe der Nebenkosten aus dem Ersparten zahlen.

DIE NEBENKOSTEN

Oft unterschätzt werden beim Immobilienkauf die Nebenkosten. „Im Schnitt kommen auf den Kaufpreis noch Nebenkosten von rund 14 Prozent“, sagt Müller. Wer zum Beispiel eine Wohnung für 200 000 Euro kauft, muss bis zu 28 000 Euro als Nebenkosten einkalkulieren. Neben der Maklergebühr, die in der Regel gut fünf Prozent des Kaufpreises ausmacht, fallen Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar an – und die steigen zum 1. August, da der Gesetzgeber gerade die Gebührentabellen nach oben angepasst hat. So legen allein die Notarkosten je nach Kaufpreis zwischen 16 bis 31 Prozent zu. Wer eine Wohnung für 200 000 Euro kauft, muss ab 1. August statt 1270 Euro 1550 Euro an den Notar zahlen, hat der Verein „Wohnen im Eigentum“ ausgerechnet. Die Kosten für den Eintrag im Grundbuch steigen in diesem Fall von 357 auf 435 Euro.

Zudem sollten Verbraucher auch berücksichtigen, in welchem Zustand die Immobilie ist. Muss noch renoviert oder eine Küche eingebaut werden, fallen auch dafür Kosten an. Und wer nicht sofort einziehen kann, zahlt in dieser Zeit auch noch für die alte Wohnung Miete. All das muss in der Rechnung berücksichtigt werden.

RIESTER UND KFW

Verbraucher sollten zudem prüfen, ob für sie ein Darlehen der KfW-Bank Sinn macht. Bis zu 50 000 Euro kann jeder bei dem Institut aufnehmen, der ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung kauft. Allerdings lohnt es sich, die Zinssätze zu vergleichen. Manch eine Bank bietet bessere Konditionen als die KfW an, urteilt die Stiftung Warentest. Auch sollten Verbraucher im Gespräch mit der Bank nach Wohn-Riester fragen. Aufgrund der staatlichen Förderung lohnt sich das immer dann, wenn der Zinssatz höher ist als bei einem herkömmlichen Kredit.

DIE HAUSGEMEINSCHAFT

Um nach dem Einzug keine Überraschungen zu erleben, rät Banker Müller: „Bei einer Wohnung macht es Sinn, einen Blick in die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zu werfen.“ Denn daraus wird ersichtlich, ob in der nahen Zukunft Renovierungsarbeiten an der Hausfassade oder im Hausflur anfallen. Auch ist in den Protokollen ersichtlich, mit welchem Stimmverhältnis Entscheidungen getroffen werden. „Das gibt einem ein erstes Gefühl davon, wie die Hausgemeinschaft tickt“, sagt Müller.

DIE WAHL DER BANK

Verbraucher sollten nicht das erstbeste Angebot für einen Immobilienkredit in Anspruch nehmen, sondern bei zwei bis drei Instituten nachfragen. Wenn die Hausbank dabei nicht am besten abschneidet, zieht sie aber manchmal nach, wenn man ein günstigeres Angebot vorweisen kann.