Monatsbericht Bundesbank: Immobilien in deutschen Großstädten deutlich zu teuer - auch in Berlin

Sind Eigentumswohnungen in den deutschen Großstädten zu teuer? Die Preise steigen unaufhaltsam, seit Jahren bereits. Und nun legt die Deutsche Bundesbank, die bereits im vergangenen Jahr vor dieser Entwicklung gewarnt hat, noch einmal nach: „Bestehende Überbewertungen in den Ballungsgebieten“, schreiben die Marktanalysten, „haben sich trotz der Angebotsausweitung eher verfestigt.“ Besonders betroffen seien Großstädte, wo die Preise „im Durchschnitt vermutlich um 25 Prozent“ überbewertet seien.

Nur eine Richtung kannten die Wohnungspreise, und zuletzt mit einem rasanten Tempo: In den vergangenen drei Jahren stiegen die Preise in den 125 deutschen Städten um ein Fünftel. In den sieben größten deutschen Städten zahlten Käufer von Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr sogar neun Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Bedenklich ist diese Entwicklung vor allem deshalb, weil „der Nachfragedruck auf den städtischen Mietwohnungsmärkten nicht mehr zugenommen hat“. Anders ausgedrückt: Weil die Mieten nicht so schnell gestiegen sind wie die Wohnungspreise, schrumpft auch die Rendite.

Keine Angst vor einer Immobilienblase

Trotz dieser Entwicklung wollen die Bundesbanker – wie viele andere Marktbeobachter auch – nichts von einer Immobilienblase wissen. Der Chef der City-Report-Agentur für Marktforschung, Frank Orten, warnt allerdings: „Durch die hohen Verkaufspreise wird die Wertsteigerung der nächsten zehn bis 15 Jahren vorweggenommen.“ Mit einer Immobilienblase ähnlich wie in den USA habe man es in Deutschland trotzdem nicht zu tun: Die Banken seien vorsichtig und finanzierten Immobilien nur, wenn die Erwerber solvent seien und ihre Kredite langfristig bedienen könnten.

Ähnlich sieht das Maren Kern, Vorstand von Berlins größtem Wohnungsverband BBU: „Wir sehen keine Anzeichen für eine Preisblase.“ Allerdings räumte auch sie ein, dass nach dem kräftigen Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen der Zenit in vielen Bereichen erreicht sei. Luxuswohnungen in herausragenden City-Lagen wie dem Potsdamer Platz seien davon nicht betroffen. Der insgesamt kräftige Anstieg der Preise sei allerdings nicht nur durch die starke Nachfrage, sondern auch durch die geringen Baugeldzinsen beflügelt worden.

Preise gelangen in City-Lagen an ihre Grenzen

Zum Problem könnte das werden, wenn die Hypothekenzinsen wieder steigen. Auf diesen Zusammenhang weisen auch die Bundesbanker hin: Trotz der steigenden Immobilienpreise sei Wohneigentum gemessen an den Einkommen noch erschwinglich – vor allem dank der günstigen Zinsen. Wenn die Kreditkosten aber wieder steigen, kann überwiegend fremdfinanziertes Wohneigentum zur Belastung werden.

Rund 2474 Euro pro Quadratmeter kostet eine Eigentumswohnung in Berlin nach dem jüngst erschienenen Marktbericht der Wohnungsgesellschaft GSW und der Makler von CBRE im Durchschnitt. Das waren fast zehn Prozent mehr als im Vorjahr. Was nach viel klingt, ist im Vergleich zur Entwicklung im Vorjahr wenig: Da waren die Angebotspreise noch doppelt so schnell angestiegen – um fast zwanzig Prozent. Ausgerechnet in den City-Lagen Berlins ist der Preisanstieg an seine Grenzen angelangt: Dort lag das Plus bei weniger als drei Prozent.

Eigentumsquote ist in Berlin unterdurchschnittlich

Eine Erklärung dafür, dass die Grenzen des Wachstums auf dem Berliner Markt für Wohneigentum trotz einer deutlich steigenden Bevölkerungszahl erreicht zu sein scheinen, gibt wiederum der Marktbericht der City-Report-Agentur: „Der Nachfrageboom basiert auf einer kontinuierlich steigenden, gleichwohl immer noch unzureichenden Wohnkaufkraft der breit angelegten Mietergruppen“, heißt es dort. Einfach ausgedrückt: Die große Mehrzahl der Berliner Haushalte kann sich eine Eigentumswohnung nicht leisten – und auch keine teure Mietwohnung. Deshalb ist die Eigentumsquote in der Hauptstadt mit 15,6 Prozent gering gemessen am deutschen Durchschnitt, wo fast jeder Zweite Immobilieneigentum besitzt.

Die Städte mit dem größten Preisanstieg

Nach Angaben des Berliner Mietervereins hat mehr als die Hälfte aller Berliner Haushalte (rund 1 066 000) ein so geringes Einkommen, dass Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein besteht. Die Stadt verfügt jedoch nur über 150 000 Sozialwohnungen. Nachgefragt würden vor allem Wohnungen zu Mieten von sieben Euro pro Quadratmeter und weniger. Diese seien aber knapp.

Berlin wird im Bericht der Deutschen Bundesbank neben Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf zu den deutschen Städten gezählt, in denen der Preisanstieg von Wohnimmobilien am stärksten war: um durchschnittlich neun Prozent. Nach Berechnungen der Bundesbanker legten die Preise in 125 Städten um durchschnittlich 6,25 Prozent zu.