Wirtschaft : RATGEBER: DIE NEUE ERBSCHAFTSSTEUER (10)

WOLFGANG BÜSER

Erbbauzinsen reduzieren die Schenkungssteuer.Zuwendung ist mit dem Wertdes Erbbaurechts anzusetzen/Niedriger Zins ändert nichts anGrundstücksbewertung.VON WOLFGANG BÜSERDas neue Erbschaftssteuer- undSchenkungssteuergesetz trat Ende 1996 rückwirkend zum 1.Januar 1996 inKraft.Das Erstaunliche: Kaum jemand kennt die neuen Regeln.In einer Serieinformieren wir daher über die wichtigsten Neuregelungen und sagen Ihnen,wie Sie Steuern sparen können.Ein Vater kann seiner Tochter durchaus einHaus mit einem steuerlichen Wert von 522000 DM schenken, ohne daßSchenkungssteuer fällig wird - obwohl die Tochter nur einen Freibetrag von400000 DM geltend machen kann.Der Grund: Das Haus steht auf einemErbbaugrundstück.Beispiel: Dieter M.ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks.An diesemGrundstück bestellt er zugunsten seines Neffen Sven ein Erbbaurecht mit derErlaubnis, ein Dreifamilienhaus darauf bauen zu können.In demErbbaurechtsvertrag mit einer Laufzeit von 99 Jahren wird vereinbart, daßSven seinem Onkel jährlich Erbbauzinsen in Höhe von 8000 DM zu zahlen hat.Nachdem Sven das Haus fertiggestellt hat, schenkt er es seiner Tochter.Diedurchschnittliche Jahresmiete beträgt 35000 DM.In dem Dreifamilienhausbefinden sich ausschließlich Wohnungen.Es ist im März 1996 fertiggestelltworden, Besteuerungszeitpunkt war der 1.Juni 1997.Bei der Bestellung eines Erbbaurechts an einem unbebauten Grundstückhandelt es sich um zwei "Grundstücke", die im Bedarfsfall zu bewerten sind:das mit dem Erbbaurecht belastete unbebaute Grundstück und das Erbbaurechtselbst, aufgrund dessen das Gebäude auf dem Grundstück gebaut worden ist.Dies bedeutet für die Schenkung von Sven an seine Tochter, daß dieZuwendung mit dem "Wert des Erbbaurechts" anzusetzen ist.Das geschieht so: Es wird der Gesamtwert für Grund und Boden sowie desaufgrund des Erbbaurechts errichteten Gebäudes ermittelt und auf denGrundstückseigentümer sowie den Erbbauberechtigten aufgeteilt.Der Wert desGrundstücks wird mit dem 18,6fachen der jährlichen Erbbauzinsen angesetzt.Das Erbbaurecht selbst wird mit dem Unterschiedsbetrag aus dem Gesamtwertabzüglich der kapitalisierten Erbbau- zinsen bewertet.Bezogen auf Sven bedeutet dies, daß zunächst der Gesamtwert für dasDreifamilienhaus einschließlich Grund und Boden nach demErtragswertverfahren zu berechnen ist (siehe dazu unsere Folge eins derSerie).Die Miete von 35000 DM ist mit 12,5 malzunehmen und ergibt einenAusgangswert von 437500 DM.Dieser Wert wird um eine Alterswertminderungvon 0,5 Prozent (für ein Jahr) gekürzt.Es verbleiben 435000 DM.DieserWert wiederum ist - wegen der ausschließlichen Nutzung des Gebäudes zuWohnzwecken - um 20 Prozent zu erhöhen.Als Gesamtwert sind somit 522300 DManzusetzen.Vom Gesamtwert sind die kapitalisierten Erbbauzinsen abzuziehen; siebetragen 8000 DM x 18,6 = 148800 DM.Es verbleibt der Wert des Erbbaurechtsmit 373500 DM.Mit diesem Wert ist das der Tochter geschenkteDreifamilienhaus auf Erbbaurechtsbasis bei der Schenkungssteuer anzusetzen,was wegen des 400000 DM betragenden Freibetrages Steuerfreiheit zur Folgehat.Entspricht der vereinbarte Erbbauzins, was insbesondere bei nahenAngehörigen zu erwarten ist, nicht dem, was üblicherweise auf demGrundstücksmarkt für die Überlassung des Grundstücks gezahlt würde, soergeben sich hieraus für die Grundstücksbewertung keine Folgen.Auch indiesen Fällen wird an den jährlich zu zahlenden Erbbauzins angeknüpft.WOLFGANG BÜSER In unserer Serie sind bislang folgende Artikel erschienen:Teil 1 (Allgemeines, Vererbung von Immobilien) am 9.März, Teil 2 (BerlinerTestament) am 11.März, Teil 3 (Kettenschenkung) am 12.März, Teil 4(Mittelbare Grundstücksschenkung) am 13.März, Teil 5 (Härtefälle) am 16.März, Teil 6 (Vor- und Nacherben) am 17.März, Teil 7 (Nießbrauch) am 18.März, Teil 8 (Erbschaft ausschlagen) am 19.März, Teil 9 (Steuerstundung)am 20.März.DIE TESTAMENTSERÖFFNUNG aus historischer Sicht.DerKupferstich stammt von Franz Stöber.

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