Wirtschaft: RATGEBER: DIE NEUE ERBSCHAFTSSTEUER (11)

Keine Extrawurst für Eigentumswohnungen Auch hier gilt das Ertragswertverfahren für die WertermittlungVON WOLFGANG BÜSERDas neue Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, Ende 1996 rückwirkend zum 1.Januar in Kraft gesetzt, hat für Erben wie Beschenkte (für sie gilt fast gleiches Recht) Gutes und weniger Gutes gebracht.Kaum jemand kennt die neuen Vorschriften.In einer Serie informieren wir deswegen darüber - und über die Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Eine Frage, die viele beschäftigt: Wie wird eigentlich der Wert von Eigentumswohnungen berechnet? Eigentumswohnungen sind "Einfamiliehäuser ohne Garten" - was zwar nicht immer stimmt, aber im Kern ausdrückt, daß Besitzer von Eigentumswohnungen im Regelfall mit wenig "Drumherum" auskommen müssen.Im Bewertungsrecht als "Wohnungseigentum" bezeichnet, werden Eigentumswohnungen im Ertragsverfahren (siehe Folge eins unserer Serie) unter Ansatz der durchschnittlichen Miete mal 12,5 abzüglich Alterswertminderung bewertet.Dabei sind als unterster Wert der Mindestwert für das Grundstück in unbebautem Zustand und als Höchstwert der nachgewiesene niedrigere Verkehrswert anzusetzen. Eine Eigentumswohnung setzt sich zusammen aus dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in der Anlage und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem die Wohnung gehört (vom Treppenhaus bis zum Vorgarten).Gehört zu der Eigentumswohnung eine Einzelgarage oder ein Stellplatz in einer Doppel- oder Reihengarage, so werden die Garage oder der Anteil daran in die Bewertung einbezogen. Wie wird bewertet? Beispiel: Dieter S.hat eine Eigentumswohnung, die 1974 fertiggestellt worden ist.Sie liegt in einer Wohnanlage mit insgesamt zehn Objekten.Die Wohnfläche der Eigentumswohnung beträgt 90 Quadratmeter.Dieter S.hat die Eigentumswohnung im April 1997 auf seine Tochter übertragen.In den drei Jahren vorher wurde die Eigentumswohnung vermietet.Die aus den Jahresmieten abgeleitete Durchschnittsmiete (Jahresnettokaltmiete) beträgt 10 800 DM.Der Bodenrichtwert zum 1.Januar 1996 belief sich auf 400 DM/qm. Die Eigentumswohnung wird im Ertragswertverfahren unter Ansatz der durchschnittlichen Jahresmiete von 10 800 DM und des Multiplikators 12,6 bewertet.Der sich daraus ergebende Ausgangswert beträgt 135 000 DM.Dieser Wert wird um die Alterswertminderung von (1997 minus 1974) 23 Jahren mal 0,5 = 11,5 Prozent von 135 000 DM = 15 525 DM gekürzt.Das ergibt einen gekürzten Ausgangswert von 119 475 DM. Bei kleinen Eigentumswohnanlagen fragt es sich, ob dem Ausgangswert ein Zuschlag in Höhe von 20 Prozent wegen eines "Grundstücks mit nicht mehr als zwei Wohnungen" hinzuzurechnen ist.Der Gesetzeswortlaut ist in diesem Punkt nicht eindeutig.Dem Sinn der 20-Prozent-Regelung ist aber zu entnehmen, daß kein Zuschlag berechnet werden darf.Denn der Zuschlag soll der Tatsache Rechnung tragen, daß sich die Grundstücksfläche nicht im Mietwert ausdrückt und somit ohne Zuschlag eine Unterbewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern vorläge.Entsprechend haben sich die Finanzverwaltungen in gleichlautenden Erlassen geäußert.Ein Zuschlag von 20 Prozent kommt bei Eigentumswohnungen daher nur infrage, wenn sie durch Aufteilung eines Zweifamilienhauses oder wenn sie als Reihenhaus in Form des Wohnungseigentums entstanden sind. Der gekürzte Ausgangswert ist mit dem Bodenwert für ein Grundstück im unbebauten Zustand zu vergleichen.Dieser Bodenwert, vom Gesetzgeber als Mindestwert bezeichnet, beträgt wie bei der Bewertung unbebauter Grundstücke 80 qm mal 400 DM/qm mal 80 Prozent = 25.600 DM.Dieser Mindestwert wird im Falle des Dieter S.aber nicht angesetzt, da der Ertragswert (bei weitem) höher ist.Anzusetzen ist für die Berechnung der Steuerschuld der Grundstückswert, nach Abrundung auf volle 1000 DM nach unten: 119 000 DM.

WOLFGANG BÜSER