Wirtschaft : RATGEBER: DIE NEUE ERBSCHAFTSSTEUER (13)

Beim Haus gilt nicht nur der Ertragswert Wer einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen kann, spart Geld / Bei Verkauf ist es einfachDas Zweifamilienhaus des Friedrich Neu wurde im Juni 1996 bezugsfertig, die beiden Wohnungen ab Juli 1996 für jeweils netto 1200 DM vermietet.Die umlagefähigen Betriebskosten werden von den Mietern separat getragen.Friedrich Neu ist am 3.März 1998 gestorben.Der Mindestwert für das Grundstück in unbebautem Zustand beträgt 80 000 DM. Sohn Alfred ist Alleinerbe.Er will das Zweifamilienhaus schnell verkaufen.Dabei stellt sich heraus, daß das Gebäude auf einer alten Mülldeponie steht.Das Interesse an dem Objekt ist deshalb nicht groß.Für die Verhandlungen läßt sich Alfred ein Gutachten erstellen; der Gutachter errechnet einen Verkehrswert von 400 000 DM.Verkauft wird das Haus schließlich für 390 000 DM. Das Zweifamilienhaus wird im Ertragswertverfahren bewertet.Hierfür muß die durchschittliche Jahresmiete, in der Regel ermittelt aus den Jahresmieten der letzten drei Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt (hier: dem Erbfall) berechnet werden.Da das Objekt erst im Juni 1996 fertig wurde, beginnt der Zeitraum für die Ermittlung der Miete am 1.Juli 1996.Er endet mit März 1998, dem Monat, in dem Sohn Alfred geerbt hat.Insgesamt also 21 Monate.Die Netto(kalt)mieten für diesen Zeitraum betragen: 1200 DM mal 2 Wohnungen mal 21 Monate = 50 400 DM.Die in diesem Zeitraum eingenommenen Mieten werden nach der Formel "Miete 50 400 DM x 12 : 21 = 28 800 DM" umgerechnet. Ist ein bebautes Grundstück zum Zeitpunkt des Erbfalls (oder der Schenkung) bereits länger als drei Jahre bezugsfertig, aber noch keine drei Jahre vermietet worden, so werden die Mieteinnahmen aus diesem kürzeren Zeitraum in die durchschnittliche Jahresmiete umgerechnet.Im Beispiel ist die durchschnittliche Jahresmiete von 28 800 DM mit 12,5 zu multiplizieren, was einen Ausgangswert von 360 000 DM ergibt.Dieser Wert wird um die Alterswertminderung von einem Prozent (für 2 Jahre à 0,5 Prozent) gekürzt.Bei der Ermittlung dieses Wertes wird zugunsten des Steuerpflichtigen nicht der tatsächliche Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, sondern der 1.Januar des Jahres der Fertigstellung zugrundegelegt.Hier verbleibt ein Ausgangswert von 356 400 DM. Der gekürzte Ausgangswert wird bei einem Zweifamilienhaus, das ausschließlich bewohnt wird, um einen Zuschlag von 20 Prozent erhöht, genauso wie beim Einfamilienhaus.Der endgültige Ertragswert macht somit 427 680 DM aus.Da er über dem Mindestwert liegt, ist er zunächst als Grundstückswert anzusetzen. Alfred Neu hat die Möglichkeit, einen unter dem Ertragswert liegenden Verkehrswert seines geerbten Grundstücks nachzuweisen.Dies kann durch ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen geführt werden.Auch ein stichtagsnaher Kaufpreis wird von der Finanzverwaltung als Nachweis akzeptiert.Ist dieser Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustandegekommen (also nicht etwa ein "Klüngel" unter Verwandten), so wird der Fiskus keine Einwände erheben - so gleichlautende Erlasse der Länderfinanzminister.Das bedeutet hier, daß der Grundstückswert statt mit 427 680 DM lediglich mit 390 000 DM anzusetzen ist. Bislang sind erschienen: Teil 1 (Allgemeines, Vererbung von Immobilien) am 9.März, Teil 2 (Berliner Testament) am 11.März, Teil 3 (Kettenschenkung) am 12.März, Teil 4 (Mittelbare Grundstücksschenkung) am 13.März, Teil 5 (Härtefälle) am 16.März, Teil 6 (Vor- und Nacherben) am 17.März, Teil 7 (Nießbrauch) am 18.März, Teil 8 (Erbschaft ausschlagen) am 19.März, Teil 9 (Steuerstundung) am 20.März, Teil 10 (Erbbauzinsen) am 24.März, Teil 11 (Bewertung von Eigentumswohnungen) am 25.März, Teil 12 (Betriebe) am 27.März.

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