Wirtschaft : RATGEBER: DIE NEUE ERBSCHAFTSSTEUER (15)

WOLFGANG BÜSER

Sogar eine Garage oder ein Arbeitszimmer können kräftig Steuern sparen helfen Wie man den 20prozentigen Zuschlag auf den Grundstückswert vermeidetVON WOLFGANG BÜSERWechselt ein Einfamilienhaus, das der Grundstückseigentümer bisher selbst bewohnt hat, im Wege vorweggenommener Erbfolge (oder im Erbfall) unentgeltlich den Besitzer, so ist für die Berechnung der Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftssteuer der "Grundstückswert" zu ermitteln.Die alten Einheitswerte, die auf den Wertverhältnissen von 1935 (neue Bundesländer) beziehungsweise 1964 (alte Bundesländer) beruhten, sind passé. Der Grundstückswert wird nach folgendem Schema ermittelt: Wohn-/Nutzfläche mal übliche Miete pro Quadratmeter mal 12 Monate mal 12,5 minus Alterswertminderung plus Zuschlag = Grundstückswert.Es ist allerdings mindestens das Ergebnis aus "Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert minus 20 Prozent" anzusetzen.Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, einen unter dem Ertragswert liegenden Verkehrswert nachzuweisen.Die Altersminderung ist auf 25 Prozent des Ausgangsbetrages begrenzt, was bedeutet, daß in jedem Fall 75 Prozent des Ausgangsbetrages angesetzt werden. Beispiel: Anton bewohnt ein eigenes Einfamilienhaus.Ende 1996 ist er in ein Altersheim gezogen.Sein 150 Quadratmeter großes Haus hat er auf seinen Sohn Bernd übertragen.Die übliche Miete, abgeleitet aus dem Mietspiegel, beträgt 15 DM pro Quadratmeter.Das Grundstück ist 600 Quadratmeter groß; aus der Bodenrichtwertkarte ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 250 DM.So wird gerechnet: Wohn-/Nutzfläche des Hauses (150 qm) mal übliche Miete (15 DM pro qm) mal 12 Monate = Jahresnettokaltmiete (27 000 DM) mal Vervielfältiger 12,5 = Ausgangsbetrag 337 500 DM; geteilt durch Alterswertminderung (0,5 Prozent für jedes volle Jahr ab Fertigstellung, hier 7,5 Prozent) = 25 313 DM; Wert vor Zuschlag: 312 187 DM plus 20 Prozent Einfamilienhauszuschlag von 62 437 DM = vorläufiger Grundstückswert: 374 624 DM.Mindestens anzusetzender Betrag (Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert minus 20 Prozent Abschlag): 120 000 DM.Der höhere Betrag von 374 624 DM ist anzusetzen und auf volle 1000 DM nach unten abzurunden = Grundstückswert 374 000 DM. Die Miete kann als Durchschnittswert dem Mietspiegel entnommen werden, der für die letzten drei Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt gilt.Bei der Alterswertminderung sind nur volle Kalenderjahre ab Fertigstellung zu berücksichtigen.Als Mindestwert ist die Grundstücksfläche von 600 Quadratmetern mal Bodenrichtwert von 250 DM pro Quadratmeter = 150 000 DM, gekürzt um den Abschlag von 20 Prozent, mit 120 000 DM anzusetzen. Die 20prozentige Zuschlagsregelung gilt für alle Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, also für Einfamilienhäuser mit oder ohne Einliegerwohnung.Voraussetzung ist, daß das bebaute Grundstück Wohnzwecken dient.Die Abgrenzung eines Einfamilienhauses gegenüber anderen Wohngrundstücken wird anhand der Anzahl der Wohnungen vorgenommen.Dabei muß ein eigener Zugang bestehen, der nicht durch einen anderen Wohnbereich führt.Diese Voraussetzung ist zum Beispiel erfüllt, wenn ein eigener Zugang von außen vorhanden ist oder wenn jede Wohneinheit in dem Gebäude jeweils durch eine abschließbare Eingangstür gegenüber dem Treppenhaus abgetrennt ist. Die Wohnungen müssen über eine Küche verfügen.Es reicht aber aus, wenn in dem als Küche vorgesehenen Raum die Anschlüsse für diejenigen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände vorhanden sind, die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendig sind, also ein Strom- beziehungsweise Gasanschluß für den Herd, Kalt- und gegebenenfalls Warmwasserzuleitung und ein Ausguß.Weiter müssen ein Bad mit Wanne oder Dusche und eine Toilette vorhanden sein.Ein Waschbecken allein würde nicht ausreichen.Die Wohnfläche muß ferner mindestens 25 Quadratmeter betragen. Das Grundstück dient nicht "ausschließlich zu Wohnzwecken", wenn ein Teil davon als Lagerplatz gewerblich genutzt oder wenn das Gebäude gewerblich oder freiberuflich mitbenutzt wird (auch wenn durch eine solche Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht verlorengeht).Es reicht auch aus, daß sich auf dem Grundstück eine Garage befindet, die zum Unterstellen von gewerblich genutzten Kraftfahrzeugen genutzt wird, um den Zuschlag von 20 Prozent zu vermeiden.In diesem Zusammenhang erscheint auch die Anerkennung eines "häuslichen Arbeitszimmers" in einem neuen Licht - es kann die Erhöhung des Grundstückswerts, der für die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer maßgebend ist, um 20 Prozent verhindern. Andererseits: Wird ein Einfamilienhaus gewerblich oder freiberuflich mitbenutzt, so ist für die nicht Wohnzwecken dienenden Räume die übliche Miete nach Art der Nutzung gesondert zu berechnen.Der Vervielfältiger beträgt aber auch hier 12,5 - bezogen auf den Gesamtwert der Jahresnettokaltmiete.

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