Wirtschaft: Spätstart auf Stralau

Mit dem Verkauf von Wohnungen in den ersten neuen Stadtvillen auf der Halbinsel Stralau war Michael Ries schon 1994 beauftragt. Damals, erzählt Ries, der heute Vorstand des Immobilienunternehmens Pantera sitzt, sei die Frage aufgetaucht, was eigentlich mit den großen Gewerbegebäuden auf der Halbinsel passieren werde. „Ich sagte: Irgendwann einmal wird sie ein Investor entdecken.“ Jetzt, 17 Jahre später, ist es so weit.

Während das Leipziger Unternehmen Licon den ehemaligen Flaschenturm saniert und darin 65 (längst verkaufte) Wohnungen schafft, bereitet sich ganz in der Nähe eine noch erstaunlichere Metamorphose vor: Das höchste und zweifellos hässlichste Gebäude auf der Halbinsel, das ehemalige Verwaltungsgebäude des VEB Kosmetik-Kombinat Berlin an der Straße Alt-Stralau, steht kurz davor, in ein nobles Wohnhaus verwandelt zu werden.

Dass sich Projektentwickler mittlerweile an solch schwierige Aufgaben trauen, hängt mit der veränderten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zusammen. Diese Woche hat der neue Mietspiegel bewiesen, dass die Mieten steigen, und auch die Bautätigkeit zieht an: Nach Angaben der Behörden ist im ersten Quartal dieses Jahres in Berlin der Bau von fast 900 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern genehmigt worden – ein Plus von 75 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Des Achtgeschossers auf der Halbinsel Stralau nimmt sich die Streletzki-Gruppe an. Bekannt ist sie durch ihr Riesenhotel Estrel und das stylische Ellington in der Nürnberger Straße; seit 2007 ist sie auch im Wohnbereich tätig. Auf Stralau empfängt Julian Streletzki, der Sohn des Firmengründers Ekkehard Streletzki, führt in das Foyer des Gebäudes und macht gleich mal eines klar: „Von dem, was Sie hier sehen, wird nichts übrig bleiben.“

Das Anfang der achtziger Jahre des 20. Jahrhunderts errichtete Haus wird nämlich völlig entkernt. Möglich ist das, weil es sich um einen Stahlbetonskelettbau handelt – die Grundrisse können deshalb frei gestaltet werden. Geplant sind 114 Wohnungen zwischen 68 und 135 Quadratmetern; weil Zusammenlegungen möglich sind, könnten es letztlich auch weniger Einheiten werden. Dass die künftigen Bewohner gehobenen Komfort erwarten dürfen, zeigt die Musterwohnung im fünften Stock: Parkett, edle Badausstattung, großzügiger Grundriss, hochwertige Türen, kontrollierte Be- und Entlüftung – und ein Blick auf die nahe Spree. Allerdings hat der Standard seinen Preis: Im Durchschnitt kosten die Wohnungen 3450 Euro pro Quadratmeter.

„Die Baukosten sind aber auch mindestens so hoch wie bei einem gehobenen Neubau“, sagt Streletzki. Dass das Bestandsgebäude trotzdem nicht abgerissen wird, hat einen einfachen Grund: Bei einem Neubau dürfte nicht noch einmal acht Geschosse hoch gebaut werden. Das bestehende Gebäude dagegen genießt Bestandsschutz. Mehr noch: Die Streletzkis schafften es, dem Bezirk Friedrichshain- Kreuzberg die Erlaubnis abzuringen, auf das bestehende Gebäude drei zusätzliche Geschosse setzen zu dürfen. Der famose Blick von diesen obersten Etagen lässt sich schon jetzt erahnen, wenn man sich auf das Dach der Immobilie wagt: Die Halbinsel Stralau überblickt man von hier aus, und der Fernsehturm am Alexanderplatz ist genauso gut zu sehen wie das seit langem stillgelegte Riesenrad im ehemaligen Vergnügungspark im Plänterwald.

„Ich bin sicher, dass sich viele Eigennutzer für diese Wohnungen interessieren werden“, sagt Michael Ries, der mit seiner Pantera AG den Vertrieb für das auf den Namen Spreegold getaufte Objekt übernommen hat. Wer sich eine Wohnung zur Kapitalanlage kauft, kann nach Ries’ Worten damit rechnen, eine Miete von mindestens elf Euro pro Quadratmeter zu erzielen. Zudem kommen sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger in den Genuss von Steuervorteilen – und das, obwohl das ehemalige Gebäude des VEB Kosmetik-Kombinat Berlin nicht denkmalgeschützt ist. Der Grund: Bis 2007 war die Rummelsburger Bucht mit der Halbinsel Stralau ein städtebauliches Entwicklungsgebiet. Für Immobilien in solchen Entwicklungsbereichen gelten ähnliche Steuervorteile wie für Denkmale – und zwar auch nach Auslaufen des Entwicklungsgebiets, wenn man, wie dies die Streletzki-Gruppe tat, rechtzeitig eine entsprechende Vereinbarung mit den Behörden abschließt.

Ähnliches gilt für ein zweites Sanierungsprojekt: ein Wohnhaus mit einer ehemaligen Pferdekutschenwerkstatt in der Greifswalder Straße 40 in Prenzlauer Berg. Die Liegenschaft gehört zum Bötzowviertel, das im April dieses Jahres seinen Status als Sanierungsgebiet verlor. Auch hier können die Käufer der 45 geplanten Wohnungen rund 60 Prozent des Kaufpreises von der Steuer absetzen.

Besonders angetan hat es Investor Bernd Ehret, dem Chef der F&B-Gruppe, die 1907 errichtete Remise im zweiten Hinterhof. Dort waren die Pferde untergebracht – und zwar im ersten Stock, der über eine (nicht erhaltene) Rampe zu erreichen war. Im Gewerbegebäude im ersten Hof wurden Pferdekutschen hergestellt, während das bereits 1874 errichtete Vorderhaus an der Greifswalder Straße ein ganz normales Mietshaus war.

Beim Vorderhaus werden im Zuge der geplanten Sanierung Balkone angebaut und die Grundrisse verändert, so dass Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen entstehen. Bis zu 240 Quadratmeter groß werden dagegen die Einheiten im Loftteil, die ebenfalls Balkone erhalten und mit ihren preußischen Kappendecken an die gewerbliche Vergangenheit erinnern sollen. Der Preis: zwischen 2950 und 4200 Euro pro Quadratmeter. „Wir rechnen damit, dass hier etwa 70 Prozent Kapitalanleger kaufen werden“, sagt Ehret. Ihnen wird wie beim Spreegold auf der Halbinsel Stralau eine Miete von durchschnittlich elf Euro pro Quadratmeter in Aussicht gestellt.