Vorfälligkeitsentschädigung : Ausstieg aus Immobilienkrediten kann teuer werden

Soll ein Immobilienkredit vorzeitig abgelöst werden, bitten Banken ihre Kunden häufig zur Kasse. Das günstige Darlehen kann so schnell einige zehntausend Euro teurer werden.

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Manchmal unfreiwillig. Muss das Haus außerplanmäßig verkauft werden, obwohl der Kredit noch läuft, kann es teuer werden.
Manchmal unfreiwillig. Muss das Haus außerplanmäßig verkauft werden, obwohl der Kredit noch läuft, kann es teuer werden.Foto: imago/Revierfoto

Scheidung, Arbeitslosigkeit oder der Umzug in eine andere Stadt: Es gibt viele Gründe, warum Menschen ihr Haus, für das sie jahrelang gespart haben, plötzlich verkaufen müssen. Dumm nur, wenn sie dann den Immobilienkredit noch nicht zurückgezahlt haben. Denn das wird teuer. Die Banken verlangen einen kräftigen Aufschlag, wenn Kunden aus dem Darlehen vorzeitig aussteigen wollen.

Vorfälligkeitsentschädigung nennt man das: Die Bank lässt sich auf diese Weise für die entgangenen Zinseinnahmen entschädigen. Nur: Wie viel darf sie dafür nehmen? Über diese Frage streiten Geldinstitute und Verbraucherschützer seit Jahren. Immer wieder landen Fälle vor Gericht, weil Details bei der Berechnung unklar sind. Die EU-Politiker wollten das nun ändern – im Sinne der Verbraucher. Doch in dem Gesetzentwurf der Bundesregierung ist davon nichts zu lesen: Sie hat auf einen entsprechenden Abschnitt schlichtweg verzichtet. Das rügt nun auch der Bundesrat und fordert Nachbesserungen.

DAS PROBLEM 

Für Immobilienbesitzer, die ihr Haus früher als geplant verkaufen müssen, geht es um viel Geld. Das zeigt eine Beispielrechnung der Stiftung Warentest: Um einen Immobilienkredit in Höhe von 200 000 Euro vorzeitig zurückzuzahlen, können Extrakosten in Höhe von fast 40 000 Euro anfallen. Weil für die Kunden kaum nachvollziehbar ist, wie sich diese Summe zusammensetzt, kommen Banken nach Ansicht von Verbraucherschützern viel zu oft mit überzogenen Forderungen durch. So kam der Bundesverband der Verbraucherzentralen (VZBV) im vergangenen Jahr zu dem Schluss, dass etwa zwei Drittel der Vorfälligkeitsentschädigungen falsch berechnet werden – und zwar zugunsten der Banken.

Die Häuslebauer trifft das hart. „Verbraucher, die ihre Immobilienfinanzierung vorzeitig abbrechen, befinden sich ohnehin meist in finanziell prekären Lagen“, sagt Dorothea Mohn, Finanzexpertin beim VZBV. „Fordern Banken dann noch eine überhöhte Vorfälligkeitsentschädigung, ist das fatal.“ Deshalb müssten dringend „faire Regeln“ her.

Genau das hatten auch die EU-Politiker im Hinterkopf, als sie sich daranmachten, die Vorgaben für Immobilienkredite in den Mitgliedstaaten anzugleichen. In der Richtlinie der EU heißt es, der Ausgleich für die Bank beim vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit müsse „angemessen und objektiv“ sein. „Die Entschädigung darf den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht übersteigen.“ Mit anderen Worten: Die Bank darf dem Kunden für die vorzeitige Rückzahlung nur die Kosten in Rechnung stellen dürfen, die ihr dadurch auch entstehen. In dem deutschen Gesetz, mit dem die Bundesregierung die EU-Richtlinie umsetzt, bleibt das allerdings unerwähnt.

DER STREIT 

Die Bundesregierung argumentiert, dass in Deutschland Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung längst im Schadenersatzrecht geklärt seien. Demnach dürften Banken auch schon jetzt den Kunden „nur objektiv entstandene Schäden“ in Rechnung stellen, heißt es im Justiz- und Verbraucherministerium. Verbraucherschützern reicht das allerdings nicht aus. Sie argumentieren: Wäre alles geregelt, müssten sich Banken und Verbraucher nicht seit Jahren immer wieder vor Gericht über die Vorfälligkeitsentschädigung streiten.

Carl-Bernhard Heusinger, Anwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, sieht das ähnlich. Bis heute seien „diverse Fragen der Vorfälligkeitsentschädigung“ noch nicht höchstrichterlich geklärt, schreibt er in einem aktuellen Gutachten. Demnach ist zum Beispiel nicht klar, inwiefern Banken bei der Berechnung der zusätzlichen Kosten Sondertilgungsrechte der Kunden berücksichtigen müssen. Ähnlich sei das bei der Frage, „ob die Bank Verzugszinsen berechnen darf, wenn sie selbst ihren Kreditvertrag kündigt“. Auch setzten viele Institute ein pauschales Entgelt für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an – doch ob das rechtens ist, ist ebenfalls noch nicht höchstrichterlich geklärt.

All diese Detailfragen lassen den Banken Spielräume, die sie zum Nachteil des Verbrauchers ausnutzen können, meint Anwalt Heusinger. Weil es bislang keinen klaren Handlungskatalog für die Berechnung der Entschädigung gibt, sondern lediglich diverse Einzelentscheidungen der Gerichte, falle es den Geldhäusern „viel leichter, eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung geltend zu machen, als ihnen eigentlich zustehen würde“.

DIE KRITIK

Verbraucherschützerin Mohn fordert deshalb mehr Klarheit. „Bislang ist die Vorfälligkeitsentschädigung für Verbraucher, aber auch für Experten eine Blackbox“, sagt sie. „Keiner kann überprüfend nachvollziehen, ob sie korrekt berechnet wird.“ Auch der Bundesrat, der sich mit dem Gesetzentwurf bereits befasst hat, spricht sich für eine Nachbesserung aus. Die Berechnung der Entschädigung müsse „rechtlich verbindlich geregelt“ werden, heißt es im Bundesratsbeschluss. Das Gremium fordert, auch Detailfragen zur Anrechnung von Sondertilgungsrechten, Verwaltungskosten oder ersparten Risikokosten gesetzlich zu klären. Die Richtlinie der EU sei schließlich eine Chance, den Schutz der Verbraucher bei Immobilienkrediten „effektiv zu erhöhen“.

Auch in Brüssel hofft man auf Nachbesserungen. „Die Richtlinie ist so nicht richtig umgesetzt“, sagt Sven Giegold, Grünen-Politiker im Europaparlament. Man könne als Mitgliedstaat nicht einfach ignorieren, was in der Richtlinie steht. Sollte es keine Nachbesserung geben, will er weitere Schritte prüfen. „Wir könnten dann zum Beispiel die Europäische Kommission dazu aufrufen, ein Vertragsverletzungsverfahren einzuleiten“, sagte er.

DIE FOLGEN 

Verbraucher, die ihr Haus verkaufen und den Immobilienkredit vorzeitig ablösen, müssen also vorerst weiter ganz genau hinschauen. Wer wissen will, wie hoch die Entschädigung der Bank im Einzelfall sein darf, kann das nachrechnen. Die Stiftung Warentest hat dafür eine Excel-Tabelle ins Netz gestellt: www.test.de/Kreditabloesung-Baudarlehen-So-hoch-darf-die-Vorfaelligkeitsentschaedigung-sein-1159358-0/. Die Zahl, die bei dieser Rechnung am Ende herauskommt, ist allerdings nur ein Anhaltspunkt. Spezialfälle wie Sondertilgungsrechte, die die Summe senken können, sind dabei nicht berücksichtigt. Alternativ helfen auch die Verbraucherzentralen bei der Berechnung, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein darf. Eine solche Beratung kostet in Berlin allerdings 120 Euro.

In jedem Fall sollten Verbraucher die Bank um eine detaillierte Auskunft bitten, wie sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet hat. Einen Musterbrief dafür gibt es auf der Internetseite der Verbraucherzentrale Berlin: www.verbraucherzentrale-berlin.de/mediabig/169931A.pdf . Wer feststellt, dass die Bank vermutlich zu viel verlangt hat, sollte sie zunächst auffordern, die Summe zu senken. Reagiert sie darauf nicht, bleibt nur der Gang zum Anwalt. Allerdings sollten Verbraucher prüfen, ob die Rechtsschutzversicherung zahlt.

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