Der Fall Braun : Schrottimmobilien: Welche Rolle spielen Notare?

Gegen Berlins neuen Justizsenator Michael Braun werden schwere Vorwürfe im Zusammenhang mit Schrottimmobilien erhoben. Welche Rolle spielen bei diesen Geschäften Notare?

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Schrottimmobilien: Spielen Notare bei diesen Geschäften eine zentrale Rolle?
Schrottimmobilien: Spielen Notare bei diesen Geschäften eine zentrale Rolle?Foto: Caro / Eckelt

Dem neuen Berliner Justizsenator Michael Braun (CDU) wird vorgeworfen, als Notar unseriöse Immobiliengeschäfte beurkundet zu haben. Solche Praktiken sind auf dem Immobilienmarkt nicht selten – und viele wirken mit.

Hat das Geschäft mit Schrottimmobilien System?

Ja, unrentable, schwer vermittelbare Immobilien werden systematisch als „Steuersparmodell“ an arglose Verbraucher verkauft. Es beginnt mit einer telefonischen Umfrage, bei der die Anrufer die Einkommensverhältnisse ihrer künftigen Opfer abklopfen. Einige Tage später klingelt das Telefon erneut: Ob man steuern sparen wolle? Das verfängt bei vielen, es kommt zu einem persönlichen Termin in einer Villa im Grunewald oder einem gediegenen Geschäftshaus am Kurfürstendamm. Dort treffen die Opfer auf versierte Verkäufer, die ihnen die „Rendite“ eines „Steuersparmodells“ schönrechnen. Bunte Törtchendiagramme und Hochglanzprospekte täuschen seriöse Kalkulationen vor. Wer das Angebot nicht harsch ablehnt, wird gedrängt, „zur Sicherung der Ansprüche“ umgehend ein „unverbindliches“ Angebot abzugeben. Die Zeit drängt, es gibt andere Interessenten. Beim Notar unterschreibt das Opfer dann ein befristetes, aber „verbindliches und unwiderrufliches“ Angebot für den Kauf einer unrentablen Immobilie.

Fallen nur naive Verbraucher, die selbst schuld sind, auf die Masche rein?

Nein. Zeitsoldaten und BSR-Angestellte sind ebenso darunter wie Rechtsanwälte oder Hochschulprofessoren. Sie lassen sich verführen von geschulten Verkäufern, die auf jede kritische Frage eine einfache Antwort haben. Deshalb unterschreiben sie Verträge sogar, wenn sie nicht einmal die „Steuersparimmobilie“ gesehen haben. Oft heißt es: Den Schlüssel hat gerade ein anderer Verkäufer. Es gebe ja andere Interessenten. Das erhöht den Druck des Opfers, dem sie auf dem Weg zum Notar einreden, sie sollten, damit es schneller geht, alle Fragen des Notars einfach mit Ja beantworten. „Ja“, sagen sie dann sogar auf die Frage, ob sie den Text des Angebotsvertrages seit 14 Tagen kennen. Die Anwesenheit des Notars beruhigt sie. Er wirkt seriös.

Welche Rolle spielen die Notare?

Nach Einschätzung von Verbraucherschützern arbeiten zwei Dutzend „Mitternachtsnotare“ eng mit den Verkäufern von Schrottimmobilien zusammen. Diesen Spitznamen haben sie deshalb, weil sie jederzeit für die Beurkundung fragwürdiger Verträge bereit stehen – notfalls eben auch zu nachtschlafender Zeit. Die Opfer werden im Gespräch überrumpelt, ihre Kritikfähigkeit ist kurzzeitig ausgeschaltet. Diese Gelegenheit ergreift der Käufer sofort. Beim Notar unterschreibt das Opfer das unwiderrufliche, befristete Angebot sofort.

Senator Michael Braun weist alle Vorwürfe im Zusammenhang mit der Beurkundung von Geschäften mit Schrottimmobilien zurück.
Senator Michael Braun weist alle Vorwürfe im Zusammenhang mit der Beurkundung von Geschäften mit Schrottimmobilien zurück.Foto: dapd

Müssen seriöse Notare nicht vor dieser Masche warnen?

Doch, wenn ein Notar erkennt, dass ein Vertragspartner den anderen betrügt – oder nicht zurechnungsfähig ist. Er muss außerdem sicher sein, dass die Unterzeichner den beglaubigten Vertrag verstehen. Deshalb liest er diesen laut vor. Die Notarkammer und der Landgerichtspräsident als Dienstaufsicht informieren Notare auch über betrügerische Firmen oder Personen, für die sie keine Verträge beglaubigen dürfen. Aber auf dem grauen Kapitalmarkt wechseln die Firmen ständig ihren Namen, und die Drahtzieher locken immer wieder neue, junge Verkäufer in das betrügerische Geschäft, wo man schnell viel Geld verdienen kann.

Verdienen Notare auch selbst daran?

Ja, Gebühren. Sie richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, 1,5 Prozent davon sind üblich. Allerdings sind die Gebühren geringer, wenn der Notar nur ein „Angebot“ zum Kauf einer Immobilie beglaubigt, zu dem später noch eine „Annahme des Angebots“ durch den Verkäufer hinzukommt. Diese umstrittene Aufspaltung des Verkaufsvorgangs ist typisch beim Handel von Schrottimmobilien, ebenso wie die „Unzeitgebühr“, die Notaren zusteht, wenn sie Verträge am Wochenende oder spätabends beglaubigen.

Warum werden die Verträge aufgespalten in Angebots- und Annahmevertrag?

Angebot klingt unverbindlich. Der Käufer denkt, es handle sich um ein Wohnungsangebot. Er ahnt nicht, dass er sich schon damit für einen gewissen Zeitraum verbindlich verpflichtet, die Wohnung zu kaufen. In dieser Zeit hat der Verkäufer freie Hand: Mit dem Angebot geht er zur Bank und organisiert einen Kredit für das Opfer. Dann muss der Verkäufer nur noch das Angebot mit einer notariellen Beurkundung annehmen, damit das Geschäft besiegelt ist. Dann lässt er sich über den Notar den Kaufpreis von der Bank auszahlen.

Die Bundesnotarkammer warnt vor der Aufsplittung von Verträgen. Warum wird das nicht umgesetzt?

Seit Jahren warnen Notarkammern anderer Bundesländern vor dieser Praxis, die sie standeswidrig nennen. Die Bundesnotarkammer hat sich dieser Sichtweise angeschlossen und dies in einem Rundbrief 2007 an alle Kammern deutlich zum Ausdruck gebracht. In Berlin gibt es die Richtlinie, dass auf die „Schutz- und Belehrungsfunktion“ bei solchen Geschäften „besonders“ zu achten sei.

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