Panorama: Möblierte Wohnungen: Fremde Möbel, andere Regeln

Wer eine Wohnung mietet, bekommt sie in der Regel nackt und leer. Allenfalls Einbauten des Vormieters lassen sich mitunter übernehmen: die passgerechte Einbauküche, der Wandschrank oder die Badmöblierung. Doch gibt es viele, die eine Wohnung, vielleicht auch nur ein Zimmer, möbliert oder teilmöbliert vermieten. Der Markt dafür ist da: Alleinstehende geben ein Zimmer ihrer Wohnung an Studenten ab oder Besitzer eines kleinen Häuschens vergeben eine komplette Wohnung darin an Monteure oder Abgeordnete.

Je nach Wohnung

Grundsätzlich gilt: "Befindet sich der Wohnraum außerhalb der Wohnung des Vermieters, spielt es für Kündigungsschutz und Mieterhöhung keine Rolle, ob die Wohnung mit oder ohne Möbel vermietet wurde", weiß man beim Deutschen Mieterbund in Köln. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse vorweist, etwa Eigenbedarf. Der Mieter kann dann seinerseits reagieren: Bedeutet das Ende des Mietverhältnisses "für ihn oder seine Familie eine Härte", kann er schriftlich widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, zumindest so lange, wie dies "unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist", heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556 a, "Sozialklausel").

Handelt es sich allerdings um eine so genannte Einliegerwohnung, also um die Wohnung des Mieters in einem Zweifamilienhaus, wenn die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird, hat der Vermieter in Sachen Kündigung die Wahl: Er kann ein berechtigtes Interesse nachweisen und muss dann die Kündigungsfrist einhalten. Oder er kann ohne Angabe von Gründen kündigen. Dann verlängert sich allerdings die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Dieses Sonderkündigungsrecht wird deshalb eingeräumt, weil eine Wohnsituation unter dem selben Dach auf Grund der räumlichen Nähe zwischen Mieter und Vermieter zu besonderen Situationen führen kann. Der Mieter kann aber auch in diesem Fall "der Sonderkündigung widersprechen, wenn Härtegründe im Sinne der Sozialklausel vorliegen", so der DMB.

Bei möblierten Räumen, die zu einer Wohnung gehören, von der ein Teil der Vermieter selbst bewohnt, gelten ebenfalls die gesetzlichen Vorschriften, die für Einliegerwohnungen und bei Mieterhöhungen angewendet werden; allerdings nur dann, wenn die Räume dauerhaft einer Familie überlassen wurden oder der Mieter seine Räume selbst möbliert hat. Liegt keine dieser Voraussetzungen vor, ist also beispielsweise ein komplett möbliertes Zimmer an eine Einzelperson vermietet, könne "sich der Mieter", so der DMB, "weder auf die Vorschriften über Mieterhöhungen berufen noch in Härtefällen einer Kündigung widersprechen".

Die Kündigungsfristen sind zudem wesentlich kürzer als bei üblichen Mietverträgen: Wird die Miete tageweise gezahlt, kann täglich für den Ablauf des folgenden Tages gekündigt werden. Zahlt der Mieter für sein möbliertes Zimmer wochenweise, kann ihm spätestens am ersten Werktag einer Woche zum darauf folgenden Samstag gekündigt werden. Wird nach Monaten bezahlt, so ist spätestens am 15. des Monats zum Monatsletzten zu kündigen. Doch können auch längere Fristen vertraglich vereinbart werden.

Zuschlag für überlassene Möbel

Wer eine möblierte oder teilmöblierte Wohnung mietet, muss unter Umständen in Kauf nehmen, dass er für die Überlassung der Möbel einen Zuschlag zahlen muss. Streit kann es dann über dessen Höhe geben. Zumindest Anhaltspunkte nennt ein Urteil aus Detmold: Wird eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung teilmöbliert vermietet, so ist "die Vereinbarung eines Zuschlages in dem Umfang unwirksam, in dem sie das angemessene Maß übersteigt", entschied in einem Fall das dortige Landgericht. Einen Hinweis darauf, was denn "angemessen" sei, böten "die Anschaffungskosten und die Lebensdauer der Gegenstände sowie die 11-prozentige Modernisierungskostenumlage aus dem Miethöhegesetz", so die Richter.

Da eine gesetzliche Regelung fehle, ist es ihrer Ansicht nach zwar umstritten, wie hoch ein angemessener Zuschlag für die Teilmodernisierung ausfällt. Sie halten aber eine Vergütung in Höhe von jährlich elf Prozent der aufgewendeten Kosten der Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände für angemessen. Bei den hier zugrunde gelegten Anschaffungskosten von 2000 Mark für Spüle, Kühlschrank und Waschmaschine legten die Richter elf Prozent, also 220 Mark jährlich fest, das sind 18 Mark 33 pro Monat. Der Vermieter hatte wesentlich mehr kassiert, der Mieter holte sich die Differenz über die Zeit der Mietdauer auf dem Gerichtsweg zurück (Az. 2 T 13 / 99).

Gut gelagert

Der Mieter übrigens ist nicht verpflichtet, die Möbel, die er mitgemietet hat, während seiner Mietzeit in der Wohnung zu belassen, urteilte in einem anderen Fall das Landgericht Landau / Pfalz. Doch seien "die andernorts verwahrten Möbel bei Vertragsbeendigung wieder in die Wohnung zu stellen" (Az. 1 S 13 / 93). Im vorliegenden Fall war die Wohnung mit einer Schrankwand im Wohnzimmer sowie Küchen- und Badmöbeln vermietet worden. Der Vermieter hatte später moniert, es sei vertragswidrig, das Mobiliar während der Mietzeit in einem Keller der Eltern des Mieters zu verwahren. Dieser Ansicht mochte das Gericht nicht folgen. Es sei nicht ersichtlich "in welcher Art und Weise dadurch die Vermieterinteressen tangiert sein sollten", würden doch die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände während der Zeit ihrer Einlagerung durch den Mieter nicht benutzt - folglich "auch nicht im Rahmen des üblichen Gebrauchs abgenutzt". Am Ende der Mietzeit befänden sie sich deshalb sogar "noch in einem besseren Erhaltungszustand als dies bei einer ordnungsgemäßen Nutzung der Fall wäre".