Immobilien : Abhilfe in letzter Minute

ANDERAS LOHSE

Da war der Urlaub teurer als geplant, oder Verträge über Kredite und Ratenzahlungen schmälern das Budget.Auch die Trennung vom Lebensgefährten, Arbeitslosigkeit oder die Überschuldung durch anderweitige Ausgaben können manchen Traum platzen lassen.Wenn das Konto über Monate hinweg tiefer und tiefer in die roten Zahlen rutscht, muß an irgendeinem Ende gespart werden.Doch warnen Mietexperten und Schuldnerberater davor, die Miete als vermeintlich unwichtigste Zahlungspflicht zu betrachten und hinter andere Gläubigerforderungen zu stellen.Denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 554) ist der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn auch nur eine von drei Voraussetzungen erfüllt ist

1.Der Mieter zahlt an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete nicht.

2.Der Mieter bleibt an zwei aufeinanderfolgenden Terminen einen "nicht unerheblichen Teil" des Mietzinses schuldig.

3.Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung eines Betrages in Verzug, der die Höhe des Mietzinses für zwei Monate erreicht.

Eine fristlose Kündigung ist allerdings auch dann möglich, wenn der Mieter ständig die Miete unpünktlich zahlt und eine Abmahnung des Vermieters mit Kündigungsdrohung daran nichts geändert hat (LG Frankfurt, Az.2/11 S 421/91).Als erheblich verspätet zählt ein Rückstand von mehr als einer Woche.

Ist man mit der Mietzahlung derart in Verzug, daß der Vermieter mit Hinauswurf droht, gibt es nur ein einziges Rezept: rasch reagieren.Die Hände in den Schoß zu legen heißt, das Übel zu verschlimmern.Wer jetzt noch Reserven mobilisieren kann, zieht sich gleichsam am eigenen Schopf und in letzter Minute aus dem Sumpf: Denn unwirksam wird die fristlose Kündigung dadurch, daß man die rückständige Summe sofort vollständig bezahlt.Steht bereits eine Räumungsklage an, kann man noch bis zum Ablauf eines Monats nach Erhebung der Klage seine Mietrückstände zahlen.Achtung: Damit läßt sich innerhalb zweier Jahre nur einmal die Räumung wegen Zahlungsverzugs verhindern.

Allerdings ist auch dann Hilfe möglich, wenn der letzte Notgroschen bereits ausgegeben wurde: Rückständige Mieten können vom Sozialamt übernommen werden, wenn andernfalls Obdachlosigkeit droht.In der Regel wird die Behörde bereits vom Gericht über den Zahlungsverzug informiert, sobald der Vermieter einen Räumungstitel beantragt.Rasches Handeln ist auch hier vonnöten: Zahlt das Amt spätestens einen Monat nach Zustellung der Räumungsklage die Mietschulden, wird eine fristlose Kündigung unwirksam.Das gilt auch, wenn innerhalb dieser Zeit dem Vermieter allein die Verpflichtungserklärung des Sozialamtes zugeht, so ein Rechtsentscheid des Bayerischen Oberlandesgerichtes.Demzufolge stelle die Übernahmeerklärung des Sozialamtes einen Schuldbeitritt dar, der durch Zugang der Erklärung beim Vermieter einen Vertrag zwischen dem Sozialamt und dem Vermieter begründet (RE-Miet 1/94).Rein finanziell betrachtet ist unterm Strich die Abwendung der Zwangsräumung für die Stadt immer noch günstiger, als wenn sie die Kosten tragen müßte, die durch Wohnungslosigkeit und Unterbringungsverpflichtungen entstehen.

Doch wächst ein Schuldenberg dem Mieter nur selten innerhalb kurzer Zeit über den Kopf.Deshalb sollte jeder rechtzeitig prüfen, ob beispielsweise ein Anspruch auf Wohngeld besteht.Wohngeld ist kein Almosen, sondern ein Rechtsanspruch, über den man sich beim Wohnungsamt des zuständigen Bezirks informieren kann.Mit manchen Vermietern kann man in dieser Hinsicht zudem ein offenes Gespräch führen und beispielsweise eine Ratenzahlung der Mietrückstände vereinbaren, so daß eine Kündigung gar nicht erst ausgesprochen wird.Hüten Sie sich jedoch davor, einen der zahllosen Kreditvermittler aufzusuchen.Vermeintlich günstige Angebote werden schnell zum Boomerang.Bleibt die finanzielle Lage trotzdem brisant, steht noch der Weg zu Schuldnerberatung oder Sozialamt offen.Über den Ansagedienst der Landesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung, angesiedelt beim Diakonischen Werk, erfahren Sie die Telefonnummern von seriösen, für Ihren Bezirk zuständigen Schuldnerberatern (Telefon 197 29).Die Beratung ist kostenlos.Leider werden die Telefonnummern sehr schnell gesprochen.Legen Sie also vor dem Anruf Stift und Papier bereit.

Die Beratungsstellen der Besonderen Sozialen Wohnhilfe (BeSoWo) unterstützen Sie in Ihrem Bemühen, den Wohnungsverlust zu verhindern.Die Adressen und Telefonnummern der für Ihren Bezirk zuständigen Stellen kennt man in Ihrem Bezirksamt.Die Mitarbeiter der BeSoWo helfen auch beim Ausfüllen von Anträgen auf Sozialleistungen und beim Schriftwechsel beispielsweise mit dem Vermieter und beraten bei materiellen und psychischen Problemen.Auch hier gilt: Wenn Sie sich rechtzeitig um Ihr Problem kümmern, können Sie den drohenden Wohnungsverlust vermeiden.

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