Immobilien : Alles für ein Euro

Wer ein Büro mieten will, bekommt es fast umsonst. Das lässt die clevere Anzeige eines Maklers vermuten. Die Idee war aus der Not geboren. Und zeigt: Weil die Wirtschaft in Berlin seit 1996 schrumpft, wird der Kampf um die wenigen gewerblichen Mieter immer härter

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Von Ralf Schönball

Billiger geht’s nicht mehr. Jeder Quadratmeter Büro: ein Euro. Das „Sommerangebot: Mieten und sparen“ der Makler aus dem Hause Angermann war ein voller Erfolg. Ein Großteil der zum Sonderangebot erklärten Büroflächen sind vermietet. Kein Wunder, denn im Angebot war nicht etwa eine Spekulationsruine in Marzahn, sondern ein schmucker Altbau mitten in der Stadt: das „Kontorhaus am Spittelmarkt“, ein saniertes Baudenkmal mit neuster Gebäudetechnik .

Natürlich hat das Angebot einen kleinen Pferdefuß: Der Sonderpreis von einem Euro gilt nur im ersten Jahr. Danach steigt die Monatsmiete drastisch. Und wer das Angebot annimmt, muss sich für mindestens drei Jahre verpflichten. Rechnet man die Mieten für die gesamte Vertragslaufzeit zusammen, dann ergibt sich eine monatliche Durchschnittsmiete von 8,83 Euro je Quadratmeter. „Das ist ein marktgerechter Preis für diese Immobilie in dieser Lage“, sagt Christine Buwitt, Geschäftsführerin des cleveren Maklerhauses Angermann.

Einige Wettbewerber sehen das anders. Hans-Jürgen Jahr, Geschäftsführender Gesellschafter der Agis-Gewerbe-Immobilien zum Beispiel: „Auf diese Weise wird die Stadt kaputt gemacht“, sagt er. Auf der einen Seite lege Angermann einen Köder aus, Indem die Firma den Anschein von Dumpingpreisen erwecke. Auf der anderen Seite würden die Makler Vermieter umwerben, indem sie den auf Rendite schielenden Eigentümern in Marktberichten „Mondpreise“ versprächen: So betrage laut Angermann-Marktreport die Durchschnittsmiete für modernisierte Objekte wie das Kontorhaus 19,50 Euro je Quadratmeter. Das sei aber mehr als doppelt so viel wie die 8,83 Euro, zu dem Angermann die Immobilie nun vermietete.

Jahrs Fazit: Mit der Realität am Markt hätten weder die Dumping- noch die Wucherpreise etwas zu tun. Sicherlich gebe es einzelne Immobilien, deren Mietpreise von den konjunkturbedingten Preiszyklen weniger berührt seien. Doch diese Ausnahmen bestätigten nur die Regel. Und diese laute, dass die Mietpreise auf breiter Front fallen. Und: dass viele so genannte Internationale Makler in ihren Berichten Durchschnittsmieten veröffentlichten, „die teilweise über 50 Prozent höher liegen, als die von uns ermittelten.“

Gewerbemieten im freien Fall

Und die Talfahrt der Mietpreise halte länger an und verlaufe steiler, als einige Makler dies einräumen wollten: Im östlichen Zentrum der Stadt seien die Preise um fast zehn Prozent zurückgegangen im Vergleich zum Vorjahr. Büroflächen seien dort im Schnitt für 15,60 Euro zu haben. In der City West müssten Mieter etwa 12,70 Euro je Quadratmeter und Monat zahlen, auch hier 12 Prozent weniger als im Jahr zuvor.

Ein Ende des anhaltenden Preisverfalls sei nicht in Sicht. Im Gegenteil, er werde dadurch angeheizt, dass in diesem Jahr unerwartet viele „gebrauchte“ Mietflächen feilgeboten würden. Hintergrund: Unternehmen aus dem Bereich der Information und Telekommunikation waren während des Börsenbooms am Neuen Markt rasant gewachsen - und hatten in der Erwartung künftiger Umsätze große Büroflächen gemietet. Heute, da die Börsen auf Talfahrt sind und der Neue Markt abgeschafft wird, sind viele Existenzgründer am Ende. Ableger und Filialen größerer überregionaler Unternehmen schließen ihre Berliner Niederlassungen. Eigengewächse aus der Stadt müssen Personal entlassen. Gemeinsam ist ihnen allen: Sie brauchen keine oder kleinere Büros, kommen aber aus ihren Mietverträgen nicht heraus.

Denn eine Kündigung ist bei Gewerbeflächen anders als bei Wohnungen meistens nicht vorgesehen. Und in der Regel laufen die Verträge fünf, oft sogar zehn Jahre. Um nicht die ganze Miete umsonst zu zahlen, vermieten die Firmen die nicht benötigten Flächen an Dritte. Dies geschieht zum Beispiel beim Büroriegel „Kranzler-Eck“. Dort hatte eine Firma aus dem IT-Bereich mehrere tausend Quadratmeter von dem Bauherren, dem offenen Immobilienfonds Difa gemietet. Börsenkrise und Rezession bremsten aber das Wachstum des Unternehmens aus. Nun bietet die Firma die modernen Büros an - und zwar billiger als der Eigentümer die anderen tausende von Quadratmetern in dem Helmuth-Jahn-Gebäude vermieten will.

Die Vermieter sehen solche Geschäfte nicht gerne. Die Konkurrenz im eigenen Hause verdirbt die Preise. Bis zu 30 Prozent weniger sollen Untermieter nach Angaben von Maklern für solche Flächen „aus zweiter Hand“ bezahlen. Die Untervermietung geht auch völlig in Ordnung, weil Gewerbemietverträge dies in der Regel zuließen. Dem Untermieter drohe lediglich im Falle der Insolvenz des Hauptmieters Ungemach. Da Vermieter dieser Tage aber ohnedies über jeden Mieter froh seien, müsse der Untermieter kaum mit einer Kündigung rechnen.

Das aus der Not geborene Geschäft mit den Untervermietungen hat den Markt für Gewerbeflächen aufgemischt. Laut Jan Hübler, zuständig für Vermietung beim Maklerhaus Jones Lang Lasalle, werden insgesamt 100000 Quadratmeter „gebrauchter Büros“ angeboten. Darauf mussten die Eigentümer von Immobilien reagieren. Viele von ihnen sind inzwischen bereit, potenziellen Mietern entgegen zu kommen: Verträge mit kurzen Laufzeiten von drei Jahren sind keine Seltenheit mehr. Auch Ausstiegsklauseln sind kein Tabu mehr: Sie erlauben es einem Mieter vor Ablauf des Vertrags wieder auszuziehen. Das war Anfang der neunziger Jahre, als das Angebot an Büroflächen knapp war und die Wirtschaft wuchs, undenkbar: Unternehmen mussten sich verpflichten, ihre Büroflächen fünf oder zehn Jahre zu mieten. Viele der damals abgeschlossenen Verträge laufen noch. Wer vorher aussteigen will, muss den Mieter für die entgangenen Einnahmen entschädigen (siehe Artikel unten).

„Wir haben gezielte Anfragen von Firmen auf der Suche nach Nachmietern“, sagt Makler Jahr. Ein „wunderbarer Altbau am Kurfürstendamm“ sei darunter. Der Mietpreis: 10,50 Euro pro Quadratmeter und Monat bei einer Vertragslaufzeit bis zum Jahr 2005. Allerdings sei es nicht leicht angesichts der immer noch sinkenden Preise überhaupt einen Mieter zu finden. Das bestätigt auch Hübler von Jones Lang Lasalle: „Die Nachfrage ist da, aber die Leute prüfen nur die Preise“, sagt er. Verträge kämen selten zu Stande.

Kein Wunder, Berlin hinkt der wirtschaftlichen Entwicklung im Bundesgebiet hinterher. Und auch im Westen ist die Lage desolat, seit die Spekulationsblase an der Börse platzte. Und: ohne Wirtschaftswachstum, keine Investitionen und ohne Investitionen keine Arbeitsplätze - also auch keine Nachfrage nach Bürofläche. Ein Teufelskreislauf.

Die Krise erreicht den Mittelstand

Und Berlin trifft es besonders hart. Denn laut Maklerin Christine Buwitt ging besonders die Nachfrage nach kleinen und mittelgroßen Flächen zurück. Das ist ein Indikator dafür, dass mittelständische Firmen sparen oder sogar schließen. Just jene Unternehmen, die in den vergangenen Jahren „die Kontinuität beim Umsatz von Gewerbeflächen gebracht haben“. Immerhin, es seien noch größere Unternehmen auf der Suche nach Büroimmobilien in der Hauptstadt. Sofern sich dieses Interesse im Abschluss von Mietverträgen niederschlägt, werde der Umsatz an Büroflächen in diesem Jahr ebenso wie 2001 rund 400000 Quadratmeter betragen. Das wäre ein gutes Ergebnis, so Buwitt.

Der Druck auf die Mietpreise wird dadurch nicht nachlassen. Das ist die einhellige Meinung der Makler. Dazu fehlt die wirtschaftliche Dynamik in Berlin: Das Bruttoinlandsprodukt sinkt laut Statistisches Landesamt seit 1996 kontinuierlich. Einzige Ausnahme: Im Jahr 2000 verzeichneten die Unternehmen ein schmales Plus (0,4 Prozent). Unter den zehn größten Arbeitgebern Berlins sind drei landeseigene Unternehmen. Die müssen sparen und Personal abbauen, allen voran die Bankgesellschaft Berlin. Die Folge: Die Unternehmen brauchen nicht mehr sondern weniger Gewerbeflächen.

Parallel dazu wächst die Zahl der Insolvenzen. Im vergangenen Jahr warfen 2108 Unternehmer den Betel hin. Ein trauriger Rekord.

Auch die Bevölkerung (3,388 Millionen, minus 1908) sowie die Zahl der Beschäftigten (1,556 Millionen, minus 0,5 Prozent) nehmen ab. Wo weniger Menschen leben und arbeiten, werden weniger Büros gebraucht.

Daran wird sich vorerst nichts ändern. Manfred Kern-Nelle, Chefvolkswirt der Industrie- und Handelskammer, sagt: „Die allgemeine Geschäftslage wird in allen Branchen als schlecht eingestuft“. Eine Besserung der Lage sei nicht vor dem Frühjahr 2003 zu erwarten. Ker-Nelles Fazit: „Es sieht nicht gut aus in der Berliner Wirtschaft.“

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