Immobilien: Alles inklusive

In wenigen Wochen beginnen die Filmfestspiele. Für die Organisatoren des Großereignisse ist der Endspurt längst in vollem Gange. Und damit bei der Betreuung der Gäste, der Verteilung der Räume und der Organisation von Pressekonferenzen nichts schief geht, sind viele der gut 100 dienstbare Geister umgezogen, direkt an den Potsdamer Platz. Während sie sonst ihr Tagewerk in der weit weniger glamourösen Potsdamer Straße verrichten, arbeiten sie nun in einem so genanntes Business Center.

Business Center unterscheiden sich von gewöhnlichen Mieträumen dadurch, dass sie die Büroflächen möbliert anbieten – und den Mietern je nach Bedarf eine Vielzahl von Dienstleistungen. Zum Standard gehören Telefon-, Post- und Faxdienste. Einige Center offerieren aber sogar die Erledigung der Buchhaltung und des Rechnungswesens an. Business-Center sind besonders bei Unternehmen beliebt, die den Berliner Markt erst einmal testen wollen. Sie eignen sich aber auch für den Verwaltungsapparat der Filmfestspiele, weil der nur vorübergehend den Luxus des renommierten Standortes nutzen darf – in den ereignisärmeren Sommermonaten ziehen die Verwalter wieder die Straße hinunter.

Die Berlinale ist am Potsdamer Platz in das Business-Center Octavus gezogen. Dessen Chef beziffert den Preis für ein voll ausgestattetes Büro mit zwei Arbeitsplätzen mit rund 900 Euro im Monat. Darin enthalten sind Kosten für Heizung, Klimatisierung und Internetanschluss. Die Möblierung besteht aus einem Schreibtisch, einem Lederstuhl, aus Rollcontainer und Aktenschrank. Selbstverständlich stehen Telefonapparate betriebsbereit am Arbeitsplatz. Kaffee und Tafelwasser gehen aufs Haus. Und täglich wird gereinigt. Auch die Konferenzräume können die Untermieter nutzen. Sie stehen vier bis sechs Stunden monatlich zur freien Verfügung. Will man sie öfter nutzen, kostet es extra.

Allerdings zahlt die Verwaltung der Berlinale sicher nicht den Preis, den ein Kleinunternehmer für ein einzelnes Büro aufbringen muss. Zumal die Angestellten gleich eine ganze Etage nutzen – und der Betreiber des Business-Centers auf den „Großmieter“ angewiesen sein dürfte. Denn: Vorgänger Regus, bis heute Deutschlands größter Anbieter von Business-Centern, hatten diesen Standort aufgeben müssen. Eine Tochter des Konzerns hatte falsch kalkuliert und musste Insolvenz anmelden. Die Folge: Mehrere Häuser mussten schließen, einige davon auch in Berlin. Nur an den besten Adressen in der Stadt, Unter den Linden und am Kurfürstendamm beispielsweise, hielt das britische Unternehmen fest.

Trotz der Krise von Regus ist der Sprecher vom Bundesverband Business-Center optimistisch: „Sicher, es gab Vermietungsschwierigkeiten in den vergangenen Jahren“, sagt Uwe Lipkow, „unser Geschäftskonzept ist aber weiterhin sehr erfolgreich“. Lipkow ist selbst Inhaber eines Business-Centers im Bürozentrum „Top-Tegel“. Das bietet Räume auf rund 700 Quadratmetern. Die ideale Größe nach Auffassung von Lipkow. Wichtig für den wirtschaftlichen Erfolg sei außerdem eine gemischte Mieterschaft aus verschiedenen Branchen. Das verhindere größere Mietausfälle, wenn eine Branche wie beispielsweise der IT-Bereich von einer wirtschaftlichen Flaute erfasst wird.

Gerne genutzt werden Business-Center von Firmen, die ihre Chancen am Berliner Markt ausloten wollen. Zunächst ist es oft nur eine Vorhut von ein oder zwei Mitarbeitern, die den Markt sondieren. Zeichnen sich gute Geschäfte ab, dann holen sie andere Kollegen hinterher. Oder es werden Arbeitskräfte am Berliner Markt gesucht. Solche Perspektiven sind ganz im Sinne des Berliner Senats. Deshalb fördert er auch die Ansiedlung neuer Unternehmen. In Reinickendorf hatte der Bezirk beispielsweise schon öfter drei Monate lang die Rechnungen von Mietern übernommen, die Räume in Lipkows Business-Center nutzten. Diese Art der Wirtschaftsförderung sei inzwischen in ganz Berlin üblich.

Zum Leidwesen von Center-Chef Lipkow verlief die Testphase eines Mieters jedoch dann so erfolgreich, dass die schweizer Firma mit ihrem Ärztedienst ihr Geschäft nun im größeren Maßstab in Berlin aufziehen will. Deshalb zog sie aus dem Center aus und mietete „nackte“ Flächen in einem der zahlreichen leer stehenden Bürohäuser Berlins.

Auch dieser Fall zeigt: Business-Center rechnen sich vor allem für kleinere Unternehmen mit einem oder zwei Arbeitskräften. Durch den Einzug in das Center sparen diese sich die Investitionen für Büromöbel, technische Geräte und die Kosten für eine Sekretärin. Außerdem können die Firmen ihr Geschäft kurzfristig wieder aufgeben.

Eine solche Kundschaft macht allerdings den erfolgreiche Betrieb von Business-Centern nicht ganz so einfach. Das zeigt auch die Insolvenz einer Tochter des Marktführers Regus, die den Standort am Potsdamer Platz zuvor vermarktet hatte. Bei Regus wird die Schieflage mit Fehleinschätzungen in den 90er Jahren erklärt. „Wir hatten in dieser Zeit überexpandiert“, sagt Sprecherin Astrid Grüter, „und mussten uns dann gesundgeschrumpfen“. Ähnlich wie die meisten Entwickler von Bürohäusern hatte man aufgrund der steigenden Börsenkurse und der Perspektiven der Internet-Wirtschaft auf ein anhaltend hohes Wirtschaftswachstum geschlossen.

Entsprechend optimistisch hatte man auch die Preise kalkuliert, die man mit der Vermietung von Gewerbeflächen erzielen wollte. Da die Betreiber von Business-Centern aber ihrerseits für ihre Büroflächen dem Eigentümer des Gebäudes eine Miete zahlen müssen, wird es besonders dann eng, wenn die Büromieten wie beispielsweise in Berlin plötzlich kräftig sinken. Die Betreiber müssen dann weiterhin hohe Mieten an den Hauseigentümer bezahlen, weil sie diese in besseren Zeiten vereinbart hatten, ihren eigenen „Untermietern“ gegenüber müssen sie jedoch große Preiszugeständnisse machen. Das kann das Geschäft einstweilen gänzlich unrentabel machen.