Immobilien: an Anwalt Michael Schultz Schultz & Seldeneck, Bleibtreustraße

Der Altbau, in dem wir seit 16 Jahren eine Dreizimmerwohnung gemietet haben, wurde jetzt verkauft. Eine Freund sagte uns, der bisherige Eigentümer hätte zunächst uns die Wohnung zum Kauf anbieten müssen. Stimmt das – und wenn ja, wonach bestimmt sich der Kaufpreis?

Eine Verpflichtung des Vermieters, bei Verkaufsabsichten die Wohnung zunächst dem Mieter zum Kauf anzubieten, besteht nicht. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das ihm aber nicht die Möglichkeit gewährt, den Vermieter zu Verhandlungen zu zwingen. Der Mieter hat nur die Wahl, als Vorkaufsberechtigter in einen zwischen dem Vermieter und dem Dritten (dem neuen Erwerber) vereinbarten Vertrag einzutreten.

Das Vorkaufsrecht besteht jedoch nur dann, wenn nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und die aufgeteilte Wohnung dann an einen Dritten verkauft werden soll. Wenn Ihre Wohnung also vor 16 Jahren – zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses – schon aufgeteilt war, hatten Sie kein Vorkaufsrecht. War der Altbau, in dem sich Ihre Wohnung befindet, erst nach Abschluss Ihres Mietvertrages aufgeteilt worden, dann waren Sie zum Vorkauf berechtigt. Das Vorkaufsrecht gilt dann nicht, wenn der Vermieter an Familien- oder Haushaltsangehörige verkauft.

Nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29. März dieses Jahres gilt das Vorkaufsrecht des Mieters nur für den ersten Verkaufsfall. War die Wohnung nach Aufteilung also bereits einmal veräußert worden, besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters mehr.

Wenn Sie nach alledem vorkaufsberechtigt gewesen wären, hätten der Vermieter oder der Erwerber Sie über den Inhalt des Kaufvertrages informieren und Sie über Ihr Vorkaufsrecht unterrichten müssen. Anderenfalls stehen Ihnen möglicherweise Schadensersatzansprüche und gegebenenfalls Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche zu. Wären Sie vom Vermieter rechtzeitig unterrichtet worden, wäre Ihnen also der Vertrag zwischen Ihrem Vermieter und dem Erwerber übersandt worden, so hätten Sie bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle anderen Regelungen in dem Vertrag akzeptieren müssen.

Auch wenn eine rechtliche Verpflichtung nicht besteht, so bieten viele Vermieter die Wohnung zunächst dem vorkaufsberechtigten Mieter an. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, nicht nur über die Höhe des Kaufpreises, sondern auch über die sonstigen Regelungen des Kaufvertrages zu verhandeln. Foto: Leiser

an Anwalt Michael Schultz