Immobilien: an Hans-Jürgen Bieber Vorsitzender Richter am Kammergericht

Der Mieter des Ladens in meinem Haus zahlt seit fünf Monaten wegen angeblicher Mängel nicht mehr den vollen Mietzins. Auch die Vorschüsse für Strom und Wasser, für die ich in Vorlage treten muss, begleicht er nicht mehr. Kann ich die Leitungen abdrehen, bis die Rückstände bezahlt worden sind?

Das hängt von den näheren Umständen in dem konkreten Fall ab. Nach Paragraf 535 Absatz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dazu gehört auch die Versorgung der Räume mit Strom und Wasser, wenn diese vom Vermieter und nicht von den Versorgungsunternehmen bezogen werden – dies ist bei Bürohäusern meistens der Fall. Deshalb kann der Vermieter die Versorgung des Ladens mit Wasser und Strom dann unterbrechen, wenn er das Mietverhältnis zum Beispiel wegen der Zahlungsrückstände durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wirksam beendet hat. Diese Auffassung vertrat das Kammergericht zuletzt in einem Urteil vom 8.Juli 2004 (AZ: 12 W 21/04). Ist das Mietverhältnis über die Geschäftsraume dagegen noch nicht beendet, wird in der Rechtsprechung überwiegend so geurteilt, dass dem Vermieter ein so genanntes Zurückbehaltungsrecht nach Paragraf 320 Absatz 1 BGB nur in ganz besonderen Ausnahmefällen zusteht. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn außerordentlich hohe Mietzinsrückstände bestehen. Weshalb dies so ist, wird nicht näher erläutert, ebenso wenig, wie hoch der Rückstand sein muss, bevor der Vermieter Strom und Wasser abstellen darf. Der Vermieter geht deshalb ein erhebliches Risiko ein, wenn er diese Maßnahme im vorliegenden Fall einfach ergreift. Denn wenn der Mieter einen guten Rechtsanwalt hat, dann dürfte es ihm ohne weiteres gelingen, den Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung zur Wiederaufnahme der Versorgung zu zwingen. Um solche Auseinandersetzungen zu vermeiden, kann man aber vorsorgen durch eine ausdrückliche individuelle Regelung bei Abschluss des Mietvertrages. Diese räumt dem Vermieter das Recht ein, die Versorgungsleistungen ab einem bestimmten Zahlungsrückstand einzustellen. Vorsicht, dies alles gilt grundsätzlich nur für Mietverhältnisse über Gewerbeflächen – und nicht über Wohnräume. Bei diesen dürfen Mieter nicht einfach von der lebensnotwendigen Versorgung mit Wasser oder Strom abgeschnitten werden – nicht einmal wenn hohe Mietschulden vorliegen. Foto: Brigitte Hiss

an Hans-Jürgen Bieber