Immobilien: an Michael Schultz Rechtsanwalt und Notar

Unter welchen Umständen können gewerbliche Mietverträge, die für mehrere Jahre fest vereinbart sind, gekündigt werden?

Eine Kündigung ist vor Ablauf der Fristen möglich, wenn die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist. Diese schreibt vor, dass alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags genau angegeben werden. Alle Anlagen, zum Beispiel Skizzen der Mietfläche oder eine Aufstellung der Betriebskosten, müssen fest mit dem Originalvertrag verbunden sein. Dies kann durch eine feste Klammer – keine Büroklammern – oder auch durch eine Öse geschehen. Der Vertrag muss von allen Parteien, also von Mietern und Vermietern, spätestens eine Woche nach der ersten Unterschrift unterzeichnet sein. Ist eine der Vertragsparteien eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, dann sollten alle Gesellschafter unterschreiben. Unterschreibt jemand in Vertretung, dann sollte die genaue Art des Vertretungsverhältnisses anschaulich gemacht sein. Dabei kann es sich um eine Einzel- oder um eine Generalvollmacht handeln. Übersehen wird häufig auch, dass alle Nachträge formgerecht sein müssen. So muss die Vereinbarung über eine Mieterhöhung auf einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde erfolgen, beide Unterschriften müssen also auf dem selben Blatt erfolgen. Wechselseitige Schreiben mit der Bestätigung der Mieterhöhung reichen nicht aus. Auch während des Mietverhältnisses dürfen keine mündlichen Absprachen erfolgen. Eine Senkung der Miete muss auf einer Urkunde festgehalten sein. Man kann auch dann einen gewerblichen Mietvertrag wegen Formmangels vorzeitig kündigen, wenn Mieter und Vermieter den fehlerhaften Vertrag jahrelang akzeptiert haben. Im Falle eines Formfehlers betragen die Kündigungsfristen sechs Monate zum Ende des Quartals, plus drei Karenztage. Wer also jetzt zum 31. März 2005 kündigen will, muss die Kündigung noch am kommenden Montag zustellen lassen.

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