Immobilien: Auf 24 Quadratmetern leben – und arbeiten

Wenn die Marketingberaterin Elisabeth Triebel und der Produktdesigner Cristoph Brandis morgens zur Arbeit aufbrechen, haben sie es nicht weit. Der Schreibtisch der beiden ist nur ein paar Meter von Bett und Kaffeetisch entfernt: Er steht in der eigenen Wohnung.

Und das ist gut so. Denn Elisabeth Triebel ist eine „Pennsuse“, wie sie von sich selbst sagt. Sie arbeitet abends lieber mal bis 22 Uhr und fängt dafür morgens erst um neun Uhr an. Durch den Arbeitsplatz in den eigenen vier Wänden kann sie sich das leisten. Zumal die Fahrzeit zum Büro wegfällt. Bei ihrem Lebensgefährten Cristoph Brandis hat der heimische Arbeitsplatz andere Gründe. Er riskierte gleich nach dem Studium den Sprung in die Selbstständigkeit. „Da kriegt man keinen Kredit von der Bank“, sagt er. Also legte er am eigenen Schreibtisch los. Startkapital für den Bürositz von „formfalt“: null Euro.

Das Mini-Büro

Nicht ganz so billig wollen die beiden Architekten Andreas Heps und Marco Zanzow Selbstständige wie Brandis und Triebel eine neue Immobilie anbieten. Weil immer mehr Menschen unter dem selben Dach leben und arbeiten wollen oder aufgrund der konjunkturellen Lage müssen, entwickelten die Baumeister ein Modell, das auf diese Klientel zugeschnitten ist. Sie nennen es „Variwohn – das wohnbare Büro“.

„Über die Verbindung von Wohnen und Arbeiten denken ja viele Leute nach“, sagt Heps. Meistens entstünden dann aber doch immer Lofts: Leben und arbeiten in alten, umgebauten Fabriketagen. Lofts waren während des Booms der New-Economy so begehrt, dass Bauträger sogar Neubauten nach dem Vorbild der historischen Lofts erstellten: Große Räume mit 100 bis 150 Quadratmetern, am besten ganz ohne Wände.

Etwas ganz anderes hat Architekt Heps mit seinem Variwohnen im Sinn: In seiner einfachsten Form findet es auf 24 Quadratmetern statt, mit integrierter Toilette und Teeküche – ein vollwertiges Büro in Miniatur. Wer etwas mehr Raum braucht, bekommt 46 Quadratmeter. Da ist dann Platz für zwei Räume: einer zum Schlafen, der andere zum Wohnen und Arbeiten. Schließlich gibt es die Luxusvariante des Variwohnens: auf 140 Quadratmetern und zwei Ebenen.

Der Vorteil des Konzeptes, das es allerdings bislang nur auf dem Papier gibt, liegt darin, dass die Nutzer ihre Räume durch Schiebewände komplett voneinander trennen – oder eben zusammenlegen können. Die kleinste Einheit ist so günstig, dass sie auch für Berufseinsteiger oder Ein-Mann-Firmen bezahlbar ist. Obwohl die Architekten eine Immobilie zur Erprobung ihres Geschäftskonzeptes noch nicht gebaut haben, wissen sie aber, wo sie liegen sollte: mitten in der Stadt, am liebsten in einem Kiez. Und das Haus sollte über einen Service mit Concierge verfügen sowie den Bewohnern gemeinsame Konferenzräume bieten.

Als Zielgruppe haben die beiden Architekten in erster Linie Ein- und Zwei-Personen-Haushalte vor Augen. Dass ihnen die Zukunft gehört, schließen die Architekten auch aus einer Untersuchung des Bundesamtes für Wohnungswesen. Demnach werden im Jahr 2010 in 65 Prozent aller deutschen Haushalte nur ein oder zwei Menschen leben. Auch der Anteil der „Heimarbeit“ werde zunehmen. Das sei unausweichlich, glaubt Heps, denn „die Arbeitgeber können mit dem Abbau von Büroarbeitsplätzen Geld sparen." Weiterer Vorzug der neuen Arbeitsform: Die Zahl der Pendler nehme ab.

Nach einer Studie des Instituts für Freie Berufe in Nürnberg (IFB) stieg die Zahl der selbstständigen Freiberufler zwischen 1989 und 2002 bereits von 415000 auf 761000. Eine Zunahme um 85 Prozent. Im Jahr 2001 waren nach IFB-Angaben schon 25 Prozent aller Freiberufler auch selbstständig. Dazu gehören beispielsweise Ärzte, Juristen, Steuerberater, Journalisten oder Architekten. Sie alle suchen bezahlbare und auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Räume, glauben die beiden Architekten.

Auch Firmenchefs aus dem Bereich Internet und Telekommunikation sind überzeugt, dass der Arbeitswelt trotz des Zusammenbruchs vieler Firmen am Neuen Markt die digitiale Revolution noch bevorsteht. Hewlet Packard-Chef Jörg Menno Harms glaubt, dass künftig „geschrumpfte Kernunternehmen mit einer riesigen Vielzahl freier Mitarbeiter, so genannte E-Lancer, zusammenarbeiten werden“. Automatisierte Gehaltsabrechnungen sowie Fertigungs- und Entwicklungsverfahren für ganze Unternehmen würden als Leistungspakete outgesourct und diesen Dienstleistern überlassen. Diese „zweite Welle der Digitalisierung werde erst in 20 bis 30 Jahren abgeschlossen“.

Für die beiden Architekten müssten das gute Perspektiven sein. Doch noch haben sie keinen Bauträger gefunden, der ihr Konzept umsetzen will. In Eigenregie haben sie sich aber vorsorglich schon einmal auf Grundstückssuche gemacht.

Auch Michael Scharp vom Berliner Institut für Zukunftsstudien und Technologiebewertung (IZT) bescheinigt den Architekten, ein wirklich neues Konzept entwickelt zu haben. Das IZT ist ein unabhängiges, gemeinnütziges Institut: „Wir beschäftigen uns mit Bauen, Wohnen, Mobilität und ähnlichen Themen“, sagt Scharp. Die beiden Architekten hatten dem Wissenschafter das Modell zur Begutachtung vorgelegt. Der sagt nun: „Mir ist so etwas noch nicht bekannt“ und lobt die „vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten und die funktionale Gestaltung“ des Entwurfs. Kurz, ein „außergewöhnlich gutes Konzept“, das aber auch eine Schwachstelle hat: „Ist das nun ein Wohnhaus oder ein öffentlicher Bereich?“ fragt Scharp.

Das Problem: Steuerberater, Ärzte und Rechtsanwälte müssen Mandanten und Patienten empfangen. In Wohnhäusern ist das schwierig. Privatsphäre und öffentlich zugängliche Büros seien nur mit Mühe unter einen Hut zu bekommen. Denn Wohnen bedeute „Ruhe, Sicherheit, und Abgeschlossenheit“ – das Gegenteil von Öffentlichkeit.

Scharps Institut setzte sich im Rahmen einer Studie zur Zukunftsfähigkeit verschiedener Immobilientypen auch mit der Heimarbeit auseinander. Das Ergebnis: Heimarbeit senkt die Kosten bei den Unternehmen und die Mitarbeiter sparen Zeit. Doch es gibt auch Nachteile bei dieser Arbeitsform: So fallen zum Beispiel die sozialen Kontakte im Büro weg und bei Angestellten ist die Erfassung der Arbeitszeiten durch den Arbeitgeber schwierig.

Steuerliche Fallstricke

Zeitersparnis durch Heimarbeit? Für Produktdesigner Brandis und Marketingleiterin Triebel ist diese Gleichung unbekannt: „Als Selbstständiger neigt man dazu, immer zu arbeiten, auch abends oder am Wochenende“, sagt Triebel. Das sieht Steuerberaterin Ursula Rühle, die ebenfalls ein Büro in den eigenen vier Wänden hat, ähnlich: Die Gefahr sei groß, dass man abends nach der regulären Arbeitszeit noch mal kurz an den Schreibtisch gehe. „Daraus werden dann rasch zwei Stunden und der Abend ist gelaufen“, sagt Rühle. Sie weist außerdem auf die mit der Selbstständigkeit in den eigenen vier Wänden verbundenen, steuerlichen Fallstricke hin (siehe Kasten). Wer weiß schon, dass er sein Arbeitszimmer nicht von der Steuer absetzen kann, wenn es einen Zugang zum Balkon hat? Denn dann, so die Logik des Finanzamts, könnte man es ja auch privat nutzen.

Daran haben auch die beiden Architekten und Erfinder des Variwohnens nicht gedacht. Das gibt Andreas Heps freimütig zu. Bei der Entwicklung ihres Modells hätten sie eher die Lebensqualität der Heimarbeiter im Auge gehabt: Alle Wohnungen sollen über Balkons verfügen, und der Zugang teilweise auch vom Büro aus erfolgen. „Die Tür zum Balkon kann man schließlich auch zumachen“, sagt Heps.

An die Zukunftsfähigkeit ihres Konzepts glauben die beiden Architekten dennoch steif und fest. Zumal die Stadt München die Heimarbeit jetzt sogar schon auf ihre Beamten ausgedehnt hat. Diese werden per Computer mit ihrer Dienststelle verbunden und können fortan zu Hause bleiben.

Bernd Hettlage