Immobilien: Auf Horchposten

Eigentümer, die eine Wohnung oder einen alten Dachboden in ihrem Mietshaus sanieren, sollten sich zuvor unbedingt über die Schallschutzvorschriften informieren. Denn der Teufel steckt auch hier im Detail. Bei grundlegenden Veränderungen des Gebäudes können selbst für alte Häuser neue Lärmschutzstandards gelten. Wird dagegen nur der Bodenbelag ausgetauscht und der Estrich ausgebessert beziehungsweise erneuert, muss die Isolierung nicht auf den aktuellsten Stand gebracht werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste bereits mehrfach über Streitfälle wegen Hellhörigkeit in Wohngebäuden entscheiden. Im neuesten Fall ging es um ein Mietshaus in Mannheim, das im Krieg beschädigt und 1952 wieder aufgebaut wurde. Das Dachgeschoss war schon viele Jahre vermietet, 2003 wurde es jedoch renoviert und umgebaut. Der Hauseigentümer machte aus der bisherigen Mansarde zwei Wohnungen und erneuerte im Rahmen dieser Arbeiten auf einem Teilstück den Estrich. Es wurde auch ein neuer Bodenbelag verlegt.

Der unter den neu entstandenen Dachgeschosswohnungen lebende Mieter beschwerte sich anschließend über Trittschall und Geräuschübertragungen aus dem Stockwerk über ihm. Er reklamierte, die Isolierung entspreche „nicht dem Stand der Technik“. Der Mieter wollte 20 Prozent seiner Miete zurück. Es ging um mehr als 2000 Euro.

Der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH entschied jetzt, dass die Wohnungen im Dachgeschoss keine Mängel aufwiesen. Die Umbauarbeiten seien nicht mit einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar. Auch die Ausbesserung und Erneuerung des Estrichs auf einer kleinen Teilfläche rechtfertigten es nicht, die Einhaltung der aktuellen DIN-Werte zu verlangen. Die Schallisolierung entspreche dem Baujahr des Hauses und sei deshalb ausreichend (Aktenzeichen: VIII ZR 287/12).

Mit diesem Urteil blieb der BGH – der in Mietstreitigkeiten höchste Instanz ist – bei seiner Linie. Schon vor fünf Jahren wurde die Klage eines Mieters abgewiesen, der nach Umbauten im Obergeschoss Lärmbrücken beanstandet hatte. Dort war der alte Boden durch Fliesen ersetzt worden. Der Trittschall war dadurch sogar stärker als beim alten Boden. Da aber nur der Bodenbelag erneuert worden war und die Schallisolierung trotz der Fliesen dem Baujahr des Hauses entsprach, lag kein Mangel vor (Aktenzeichen: VIII ZR 131/08).

Ganz anders fiel dagegen das Urteil in einem Streitfall aus dem Jahr 2004 aus. Hier hatte ein Vermieter das Dachgeschoss lediglich als Abstellraum genutzt. Erst später baute er den Speicherraum zur Wohnung aus. Danach wurde es beim Untermieter laut. In diesem Fall entschied der BGH, dass der darunter wohnende Mieter eine Isolierung nach dem aktuellen Stand erwarten konnte. Denn der Ausbau sei mit einem Neubau vergleichbar (Aktenzeichen: VIII ZR 355/03). Wird also neuer Wohnraum geschaffen oder eine sogenannte Kernsanierung vorgenommen, müssen die aktuellen DIN-Normen eingehalten werden. Andernfalls liegt ein Mangel vor und der Mieter im darunterliegenden Geschoss kann mindern. Ursula Knapp