Immobilien: Auf wen man bauen kann

Der junge Architekt kam auf Empfehlung von Freunden: In Kreuzberg hatte er den Ausbau eines Dachgeschosses geplant – zur absoluten Zufriedenheit seiner Auftraggeber. Doch mit seiner neuen Aufgabe, dem Bau eines rund 240 Quadratmeter großen Einfamilienhauses in Potsdam, kam der Architekt nicht zurecht: „Er hatte sich mit dem Auftrag wohl einfach übernommen“, mutmaßen die Bauherren, ein Unternehmerpaar aus Wilmersdorf. Auf der Baustelle jedenfalls habe er sich viel zu selten sehen lassen, so ihre Kritik. „Außerdem sollte das Haus unbedingt nach seinen Vorstellungen gebaut werden, obwohl dies gar nicht unseren Bedürfnissen entsprach“, klagen die Bauherren. „Vielleicht brauchte er ein Referenzobjekt und dachte, bei uns spielt Geld keine Rolle.“ Nach einem Jahr schließlich trennten sich Bauherren und Architekt. Das Haus plant jetzt ein Kollege – der sich als Dienstleister statt als Künstler versteht.

„Viele Bauherren kommen über eine Empfehlung im Freundeskreis zu ihrem Architekten. Dies ist der häufigste Weg“, sagt Birgit Koch, Referentin für Öffentlichkeitsarbeit bei der Architektenkammer Berlin. Man sollte sich aber auf jeden Fall informieren, welches Leistungsspektrum das Büro anbiete und ob es die Aufgabe überhaupt bewältigen könne: „Es ist etwas anderes, ob es nur um einen Entwurf oder um einen kompletten Hotelneubau geht.“ Koch rät deshalb, auch anderswo Ausschau zu halten. Ob die „Chemie“ zwischen Bauherr und Architekt stimmt, könne man zum Beispiel beim „Tag der offenen Architekturbüros“ herausfinden: In 48 Berliner Büros können Bauherren sich unverbindlich einen Überblick über das Angebot verschaffen. „Dadurch sollen Hemmschwellen abgebaut werden“, sagt Birgit Koch. Inzwischen werde das Angebot von immer mehr Bauherren wahrgenommen. Bei einer weiteren Veranstaltung, dem „Tag der Architektur“, führen Architekten zu 28 neu errichteten Gebäuden in Berlin – darunter auch Wohnungsbauten. Eine Ausstellung im Stilwerk präsentiert darüber hinaus rund 100 Arbeiten von Berliner Architekten und informiert über deren Leistungsspektrum.

Führen auch diese Wege nicht zum Wunscharchitekten, rät Ulrike Biebelmann, Pressereferentin beim Verband Deutscher Architekten (VDA), zu einer eher unkonventionellen Lösung: „Wer ein Haus bauen will, läuft ja sowieso meist durch Wohngebiete, um nach passenden Baustilen zu suchen“, sagt Ulrike Biebelmann. „Dann sollte man auch den Mut haben und einfach klingeln und fragen, wer das Haus geplant hat und ob man mit dem Architekten zufrieden war.“ Wem dies zu aufwändig ist oder wer nach der Lösung eines ganz speziellen Problems sucht – zum Beispiel dem Anbau eines Wintergartens oder einer schwierigen Dachschräge – kann auf Internet-Suchmaschinen zurückgreifen (s. Kasten). Allein auf der Website der Architektenkammer Berlin finden sich rund 7000 Einträge – meist mit dem Schwerpunkt des jeweiligen Büros und einem Link auf die Homepage.

Auch die Mitgliedschaft in einem Verband wie dem Bund Deutscher Architekten (BDA) oder dem VDA kann ein Kriterium sein, denn die Verbände bieten zahlreiche Fortbildungen an. Eine Zertifizierung, wie zum Beispiel bei Maklern, existiert aber nicht. Auch private Investoren entdecken zudem immer häufiger das Instrument des Wettbewerbs und loben die Arbeiten aus. Dieses Verfahren verlangt allerdings einige Kenntnisse und muss mit dem zuständigen Landeswettbewerbsausschuss abgestimmt werden. Daneben bietet sich natürlich noch der „klassische“ Weg über Fachbücher oder Zeitschriften.

Doch warum brauchen Bauherren überhaupt Architekten? Zwar steigern Fertighäuser zu Festpreisen seit einigen Jahren stetig ihren Marktanteil, doch wer mit einem Architekten plant, bekommt ein individuelles Haus mit einem meist höheren Wiederverkaufswert. Ulrike Biebelmann hält es zudem für erwiesen, dass es bei der Beteiligung von Architekten zu weniger Baumängeln komme – die das scheinbar billige Haus am Ende erheblich teurer machen. Der Architekt schreibt zudem die Leistungen aus und erstellt einen Kostenanschlag. Dadurch ist eine weitgehende Kostensicherheit gegeben, sofern sich die Planung nicht noch nachträglich verändert. Gerade bei Gebäudesanierungen, die einen immer größeren Teil aller Baumaßnahmen ausmachen, sind zudem fundierte Kenntnisse über die baukonstruktiven Grundlagen der Entstehungszeit eines Gebäudes oder die Verträglichkeit von damaligen mit heutigen Baustoffen erforderlich. Ein Laie hat die kaum.

Anders als viele Bauherren meinen, können Architektenhonorare nicht frei ausgehandelt werden. Die Höhe ist vielmehr in einer Honorarordnung gesetzlich geregelt, wobei jedoch ein gewisser Spielraum besteht. Wer beispielsweise ein rund 100 000 Euro teures Einfamilienhaus plant, muss für die Genehmigungsplanung etwa 4000 Euro aufwenden. Begleitet der Architekt den kompletten Bau, ist mit rund 15 000 Euro zu rechnen. Kommt es, wie bei dem Unternehmerpaar aus Wilmersdorf, zum Streit, kann der Schlichtungsausschuss der Architektenkammer angerufen werden. Dies kostet zwischen 1,5 und 6,5 Prozent des Streitwertes.

Ursache für Konflikte sind übrigens fast immer „Zeit und Geld“, wissen Ulrike Biebelmann und Birgit Koch. Doch nicht immer ist der Architekt für Termin- oder Budgetüberschreitungen verantwortlich. „Oft ändern Bauherrn ihre Wünsche, sind sich aber gar nicht darüber im Klaren, dass dies zusätzliche Kosten verursacht“, sagt Ulrike Biebelmann. Auch hätten viele, so Birgit Koch, bereits eine sehr genaue Vorstellung von ihrem Traumhaus und suchten nur noch einen Architekten, der diese verwirklicht.

Jutta Burmeister