Baufinanzierung: Sie steigen, sie steigen nicht: Die große Zinsfrage

Noch werden Wetten angenommen: Wie werden sich die Zinsen für Baufinanzierungen 2008 entwickeln? Diese Frage treibt vor allem diejenigen um, die mit dem Gedanken spielen, zu bauen oder zu kaufen, aber auch diejenigen, deren Zinsbindung in nächster Zeit ausläuf,t und die sich fragen, ob es sinnvoll wäre, schon jetzt die Anschlussfinanzierung in die Wege zu leiten.

Die gute Nachricht zuerst: Damit, dass die Zinsen im laufenden Jahr steil nach oben gehen könnten, rechnet keiner der vom Tagesspiegel befragten Experten. Von einem gleich bleibenden Satz geht Heinz Helmut Müller aus, Direktor Immobilien der Berliner Sparkasse. Kai Oppel vom Internet-Baufinanzierer Hypothekendiscount sieht einen leichten Anstieg in einem Korridor von 4,5 bis 5,5 Prozent – und Finanzberater Max Herbst von fmh zeichnet eine Perspektive, die aus Sicht der Kreditnehmer sogar noch verlockender ist: „Ich glaube, dass die Zinsen bis März oder April um 0,25 bis 0,5 Prozent fallen“, so der Finanzexperte. „In den Sommermonaten könnten sie sich dann wieder auf den jetzigen Stand konsolidieren.“

Als Argument für seine Prognose dienen Herbst weiter anhaltende Unsicherheiten und Krisen, etwa der US-Wirtschaft oder in Sachen Öl. Diese, so glaubt der Experte, würden Anleger dazu bringen, in festverzinsliche Papiere statt in Aktien zu investieren. Deren Zins werde aufgrund des Andrangs sinken – und mit ihnen eben auch die Zinsen für Kredite.

Müller und Oppel sehen dazu noch die Angst vor Inflation in Europa als Faktor mit möglichen Auswirkungen auf die Zinsen für Baufinanzierungen: Denn die könnte die Europäische Zentralbank dazu bringen, den Leitzins anzuheben. Könnte – Sparkassenmann Müller glaubt das nicht, Oppel von Hypothekendiscount hingegen doch – so kommen die beiden Experten zu ihren unterschiedlichen Einschätzungen in Sachen Zinsentwicklung. Und Finanzberater Max Herbst weist darauf hin, dass auch noch andere Faktoren Einfluss auf die Entwicklung der Baugeldzinsen haben – etwa der Konkurrenzdruck: „Das Geschäft ist schwierig, weil nur noch moderat neu gebaut und gekauft wird. Das heißt, die Banken müssen mehr Entgegenkommen in der Entscheidungs- und Tilgungsphase zeigen.“

Der Blick auf die Fünf-Jahres-Übersicht gibt Herbst recht in seiner Ansicht, nicht sklavisch auf den Leitzins zu schauen: Denn zwar folgen die Baugeldzinsen in der Regel auf längere Sicht ungefähr der Entwicklung des Leitzinses der EZB. Doch oft mit großer Verspätung. Und betrachtet man kürzere Zeiträume, so sind sogar gegenläufige Entwicklungen von Leitzins und Baugeldzinsen festzustellen.

Was aber nun tun, wenn die Zinsbindung in nächster Zeit ausläuft? Läuft sie noch maximal dreieinhalb Jahre so wäre ein so genanntes Forward-Darlehen denkbar, dass den Zins auf das gegenwärtige Niveau zementiert – allerdings meist mit einem von der Restlaufzeit abhängigen Aufschlag verbunden. „Nicht sinnvoll“, findet Herbst, der von stagnierenden bis sinkenden Zinsen ausgeht. Kai Oppel von Hypothekendiscount sieht die Lage differenzierter: „Wer den Anstieg der monatlichen Rate auf jeden Fall ausschließen muss, der sollte über ein Forward-Darlehen nachdenken, der Rest kann spekulieren.“ Heinz Helmut Müller von der Sparkasse rät in jedem Fall dazu, „sich das derzeitige Zinsgefüge auf die nächsten 10 oder 20 Jahre zu sichern.“

Einig sind sich alle darin, bei Finanzierungen möglichst lange auf Sicherheit zu setzen. So verweist Kai Oppel darauf, dass die Unterschiede zwischen 10- und 15-jähriger Zinsbindung mit 0,15 Prozent Aufschlag wenig ins Gewicht fallen. Max Herbst pflichtet bei: „Es kann zwar sein, dass die Zinsen noch einmal auf vier Prozent sinken. Aber bei 15 Jahren Bindung habe ich viel Zeit, den Markt zu beobachten, und die Finanzierung ist kaum teurer.“ „Grundsätzlich rate ich zu langen Zinsbindungsfristen“, sagt auch Müller. Nur wer mit Kapitaleingängen rechne oder innerhalb der Laufzeit verkaufen wolle, also damit plane, den Kredit vorzeitig abzulösen, der könne über kürzere Fristen nachdenken.

Kai Kolwitz