Berliner Büroimmobilienmarkt : Teuer genug für Hochhäuser

Der Markt für Büroimmobilien entwickelt sich gut. OVG Real Estate und Freo Group planen sogar einen Büroturm an der Mercedes-Benz-Arena. Experten aber schließen Rückschläge nicht aus.

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Mobilen Arbeitseinheiten wie hier im Kreuzberger Betahaus mögen Start-ups am liebsten. Nicht immer aber finden sie solche Räume, der Markt ist leergefegt.
Mobilen Arbeitseinheiten wie hier im Kreuzberger Betahaus mögen Start-ups am liebsten. Nicht immer aber finden sie solche Räume,...Foto: Alina Novopashina/dpa

Schon interessant, was Geldgeber von Berliner Immobilienprojekten derzeit für Sorgen haben: „Investments von 100 Millionen sind gar nicht so leicht zu bekommen“, sagte Philip La Pierre von Union Investment Real Estate diese Woche bei der Vorstellung einer Marktprognose zu Berlins Büronutzern im Jahr 2020. Will sagen: Gern würde La Pierre größere Summen investieren, aber die entsprechenden Projekte fehlen.

Dabei befindet sich Berlin gerade in einem „perfekten Sturm wo alles zusammenpasst“, sagte Andreas Schulten vom Beratungsunternehmen Bulwiengesa, das die Prognose im Auftrag der TLG Immobilen recherchiert hat. Die Stadt ist hip und kreativ, die Preise ziehen an. „Das alles zusammenzuhalten, wird die Hauptaufgabe sein“, glaubt Schulten.

Zu wenig Vergleichsmöglichkeiten bei den Mietpreiszyklen

Ob das klappt, scheint nicht sicher. „Der Berliner Markt sucht seinesgleichen in Europa. Aber es muss die Skepsis da sein, ob es in diese Richtung immer weitergeht“, sagt La Pierre, der das Investmentmanagement seiner Unternehmenssparte für ganz Europa verantwortet. Schließlich habe es lange gedauert, bis Berlin an diesem Punkt angekommen sei.

Als langfristiger Bestandshalter darf La Pierre jetzt nicht zu teuer kaufen, um in den nächsten 20 Jahre gute Renditen einzufahren, ließ er durchblicken. Problem von Berlin im Vergleich zu anderen Großstädten wie Paris: „Dort habe ich deutlich längere Zeiträume für die Zyklen der Mietpreise, die ich vergleichen kann“, sagte La Pierre. Für Berlin liegen offenbar nicht genug Erfahrungswerte vor.

Ansonsten ist im Moment aber alles in Butter auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt. Die Spitzenmieten liegen mit 25 Euro pro Quadratmeter bei einer Marke, ab der sich der Bau von Hochhäusern lohnt. Darin waren sich Gregor Drexler, Chief Asset Manager von CA Immo, und Niclas Karoff, Vorstand der TLG bei der Präsentation der Marktprognose einig.

"East Side Tower" soll 2020 stehen

So wollen nach Angaben des Branchendienstes Thomas Daily der niederländische Projektentwickler OVG Real Estate und die Freo Group – ein europäischer Investor, und Entwickler von gewerblichen Immobilien – im Gebiet rund um die Mercedes Benz-Arena einen 140 Meter hohen Büroturm errichten. Für das Projekt hat das Joint Venture nun ein 3700 Quadratmeter großes Grundstück an der Helen-Ernst-Straße/Ecke Tamara-Danz-Straße von der Anschutz Entertainment Group erworben. Dabei wurden OVG von Greenberg Traurig und Freo von Freshfields sowie CBRE beraten.

Der „East Side Tower“ soll nach derzeitiger Planung bis 2020 entstehen. Auf dem westlich angrenzenden Grundstück errichtet Freo derzeit das Einkaufszentrum „East Side Mall“. Schon seit einiger Zeit wird in Berlin gemunkelt, dass auf dem Grundstück ein Hochhaus mit etwas über 80.000 Quadratmeter entstehen soll.

Sonnenuntergang in der City West mit den neuen Hochhäusern Upper West und Zoofenster.
Sonnenuntergang in der City West mit den neuen Hochhäusern Upper West und Zoofenster.Foto: Rainer Jensen/dpa

Auch die CentralTower Berlin GmbH will unweit des Kaufhauses Alexa am Alexanderplatz zwischen Schicklerstraße, Alexanderstraße, Stralauer Straße und Dircksenstraße ein Hochhaus bauen. Geplant ist die Errichtung eines Hotels und eines Boardinghouse mit Restaurant, Konferenz- und Veranstaltungsräumen sowie Fitness- und Wellnessbereich.

Die wesentlichen Grundlagen der aktuellen Planung sind mit den Ergebnissen eines im Jahre 2009 unter Beteiligung des Bezirksamtes Mitte sowie der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom damaligen Vorhabenträger Porr Solutions ausgerufenen Realisierungswettbewerbes identisch. Geplant ist ein zirka 68 Meter hoher 21-geschossiger Hotelturm, der sich von einer zirka 22,50 Meter hohen (mit teilweisem Technikgeschoss 26 Meter hohen), siebengeschossigen Hotel-Blockrandbebauung absetzt. Der Bebauungsplan soll wahrscheinblich im Dezember 2016 aufgestellt sein, teilt Leiterin des Stadtentwicklungsamtes Mitte, Tanja Lier, mit.

Spekulative Neubauten sind noch rar

Getrieben wird der Büroimmobilienmarkt von den Berliner Digitalunternehmen, hat Bulwiengesa herausgefunden. „Bereits seit 2011 dominieren sie unter den Büroflächennachfragern, gefolgt vom Bund und der öffentlichen Verwaltung sowie Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern“, heißt es in der Studie.

Die stärkste Zunahme bis 2020 mit 14.000 Beschäftigten erwartet Andreas Schulten im Bereich Technologie, Medien und Telekommunikation. Hinzu kämen mehr als 11.000 Beschäftigte aus unternehmensorientierten Dienstleistungen wie Werbung, Wirtschaftsprüfung und Beratung.

Deren Mitarbeiter wollen im Moment noch alle in Mitte auf einem Haufen sitzen, glaubt La Pierre. Niclas Karoff sieht die Politik in der Verantwortung, Urbanität auch in den Außenbereichen zu schaffen und für Aufenthaltsqualität in den Randlagen zu sorgen. „Stadtteilqualitäten wie in Berlin haben Sie in vielen deutschen Städten nicht“, sagt Karoff. Auch außerhalb der City sollten Büroimmobilien entwickelt werden, damit nicht außen gewohnt und innen gearbeitet werde. Das werde aber eher kein Neubau sein, es sei denn, man bekomme 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter in Steglitz. „Das wäre aber wohl etwas vermessen“, räumt Karoff ein.

Spannend wird sein, wann auch in Berlin mehr spekulative Büroimmobilien errichtet werden. Also Gebäude, die erst bei der Fertigstellung oder kurz vorher vermietet werden. Dass dies bisher selten geschieht, sei wohl den vergangenen mageren Jahren geschuldet, versuchte die Runde eine Erklärung.

Die Kurzversion der Studie zur Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in Berlin steht im Netz zum Download bereit.

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