Berliner Büromarkt : Am liebsten was mit Patina

Internetunternehmen werden für den Berliner Büromarkt immer wichtiger – und sind bereit, immer höhere Mieten zu zahlen.

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In zehn Jahren noch da? Strauss & Partner realisierte für den Onlineversandhändler Zalando einen Neubau auf dem Anschutz-Areal am Ostbahnhof.
In zehn Jahren noch da? Strauss & Partner realisierte für den Onlineversandhändler Zalando einen Neubau auf dem Anschutz-Areal am...Foto: imago/Christian Ditsch

Von Ende 2016 an wird der als GSW-Hochhaus bekannte Büroturm in der Kreuzberger Rudi-Dutschke-Straße neue Nutzer bekommen: Dann werden dort Internetfirmen gegründet, entwickelt und verkauft – denn Rocket Internet, die börsennotierte Gesellschaft der drei Samwer-Brüder, hat zu Beginn dieses Jahres die gesamte, 22 000 Quadratmeter umfassende Bürofläche des vom Architekturbüro Sauerbruch/Hutton entworfenen Baus gemietet.

Der spektakuläre Deal steht für eine Tendenz, die eine Untersuchung des Immobilienberatungsunternehmen CBRE jetzt bestätigt: Internetunternehmen werden für den Berliner Büromarkt immer wichtiger. Demnach war der sogenannte TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation) zwischen 2010 und 2014 für knapp ein Viertel des gesamten Büroflächenumsatzes in Berlin verantwortlich. Im ersten Quartal dieses Jahres hatten die oft jungen technologie- und internetaffinen Unternehmen sogar einen Anteil von 40 Prozent an allen Bürovermietungen. Berlin, heißt es bei CBRE, entwickele sich somit zunehmend zur Hauptstadt der Kreativwirtschaft und der Start-up-Szene.

Dabei haben die kreativen Internet-Buden ganz besondere Standortvorlieben. „Ehemalige Fabrikgebäude am Rosenthaler Platz oder in Prenzlauer Berg könnten wir sofort an diese Zielgruppe vermieten“, sagt Matthias Hauff, Leiter Bürovermietung im Berliner Büro von CBRE. Beliebt sind nach seinen Worten aber auch Kreuzberg, Friedrichshain und angrenzende Gebiete.

Diese weisen nicht nur relativ viele alte Gewerbeobjekte mit Patina auf, sondern haben darüber hinaus auch den Vorteil, dass sie in der Nähe der bei den jungen Mitarbeitern besonders beliebten Wohnviertel liegen. Weitere Schwerpunkte der Anmietungen sind der Untersuchung zufolge Adlershof sowie der Euref-Campus, der vor allem Unternehmen aus den Bereichen Mobilität und erneuerbare Energien anzieht.

Vermieter müssen sich flexibel sein

Doch auch die etablierten Bürolagen gewinnen bei dieser Zielgruppe an Akzeptanz. „Die Unternehmen aus dem TMT-Sektor zählen zunehmend zu den gewichtigen Mietern in Best- und Szenelagen und zu den Treibern des Mietpreiswachstums am Berliner Büromarkt“, stellt Hauff fest. Die durchschnittliche Miete der zuletzt von diesen Unternehmen abgeschlossenen Mietverträge liegt laut CBRE nur noch leicht unter dem Berliner Mittel. Dabei ist die Tendenz eindeutig: „Die Zahlungsbereitschaft dieser Mieter ist deutlich gestiegen“, sagt Jan Linsin, Chef-Researcher bei CBRE Deutschland.

Tatsächlich ist der Umzug von Rocket Internet in den GSW-Turm bei weitem nicht das einzige Beispiel dafür, dass nicht wenige internetaffine Unternehmen mittlerweile bereit sind, für Büroflächen in zentraler Lage viel Geld auszugeben. So mietete zum Beispiel der Hotelzimmervermittler booking.com zuerst 4900 Quadratmeter Bürofläche am Potsdamer Platz und dann noch einmal 1500 Quadratmeter im Palais Behrens, einem Neubau in der Behrenstraße in Mitte. Der Essens-Lieferdienst Delivery Hero entschied sich für das Forum Museumsinsel, während Amazon schon länger im Domaquarée unweit des Alexanderplatzes residiert.

Allerdings müssen Vermieter die besonderen Bedürfnisse dieser Nutzergruppe berücksichtigen. „TMT-Unternehmen unterscheiden sich insofern von anderen Nutzern, weil ihre Büroräume meist an spezielle Bedürfnisse angepasst werden müssen, beispielsweise bei der Flächenflexibilität und den Mietkonditionen“, erläutert Andreas Trumpp, Research-Chef beim Immobilienberatungsunternehmen Colliers International Deutschland.

Das Problem dabei: Die meisten Vermieter wollen längerfristige Mietverträge über mindestens fünf, lieber zehn Jahre abschließen; Start-ups wissen hingegen nicht, ob sie in fünf Jahren überhaupt noch existieren – oder dann vielleicht schon die fünffache Fläche benötigen. Gelöst wird das Problem laut Hauff oft durch eine vorzeitige Ausstiegsoption; wenn der Mieter davon Gebrauch macht, muss er dem Vermieter eine Entschädigung zahlen.

Hält der Boom der Branche an?

Eine Herausforderung stellt diese Kurzfristigkeit auch für Projektentwickler dar, die sich überlegen, für Internetfirmen maßgeschneiderte Neubauten zu errichten oder Bestandsgebäude entsprechend umzubauen. Banken wollen nämlich sicher sein, dass die Nutzer auch in zehn Jahren noch erfolgreich tätig sind, wie CBRE-Experte Linsin erläutert.

Trotzdem steigt die Bereitschaft der Projektentwickler und Investoren, auf diese Nutzergruppe mit ihrem stark wachsenden Marktanteil zu setzen. So realisierte zum Beispiel Strauss & Partner für Zalando einen Neubau auf dem Anschutz-Areal am Ostbahnhof. Sogar international bekannt ist die Factory Berlin, eine ehemalige Brauerei in der Rheinsberger Straße in Mitte, die exakt auf die Bedürfnisse junger Internetunternehmen zugeschnitten wurde.

Doch hält der Boom dieser Branche an? Immerhin platzte zu Beginn dieses Jahrhunderts schon einmal die Blase der New Economy. Damals mussten Eigentümer von Bürogebäuden konsterniert feststellen, dass viele Unternehmen, die einen Mietvertrag unterschrieben hatten, wenige Monate später nicht mehr existierten. Doch das werde nicht noch einmal passieren, ist Matthias Hauff überzeugt: Heute seien die Unternehmen größer, machten tatsächlich Umsatz und würden von starken Investoren getragen.

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