Berliner Mietspiegel : Für das Urteil nicht qualifiziert

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel gekippt. Dem Tagesspiegel liegen Urteil und Gutachten vor.

Katrin Dittert
Starkes Urteil. Dass ein Amtsgericht in Berlin den Mietspiegel gekippt hat, schreckt viele Mieter auf, die ohnehin schon aus Angst vor Erhöhungen demonstriert hatten. Foto: imago
Starkes Urteil. Dass ein Amtsgericht in Berlin den Mietspiegel gekippt hat, schreckt viele Mieter auf, die ohnehin schon aus Angst...Foto: imago

Als ersten „Dominostein, der gefallen ist“, bezeichnet Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus und Grund das Urteil des Berliner Amtsgerichts, das am 11. Mai den Mietspiegel der Hauptstadt gekippt hat. Das Urteil könnte auch für andere Gemeinden Signalwirkung haben. Eine bundesweite Debatte über die Preisgrundlage von Millionen Mietverträgen wäre die Folge. Dem Tagesspiegel liegen exklusiv das Urteil und Gutachten zum Verfahren vor.

So wird in der Begründung des Amtsgerichts Charlottenburg betont, dass der Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2013 entgegen seiner Bezeichnung als nicht qualifiziert eingestuft wird. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und mittels einer repräsentativen Stichprobe aufgestellt, alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und spätestens nach vier Jahren neu erarbeitet werden. Dann gilt für ihn die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Miete zutreffend wiedergibt. Er wird damit zur Grundlage für das Gericht, im Streitfall ohne weitere Einschaltung eines Sachverständigen die ortsübliche Miete zu ermitteln.

Im Charlottenburger Fall, der nun vor Gericht verhandelt wurde, war es der Vermieter, der zur Begründung seiner Mieterhöhung auf ein Sachverständigengutachten verwies und den Mietspiegel für nicht qualifiziert hielt. Sein Sachverständiger nämlich hatte festgestellt, dass bereits drei Jahre vor Aufstellung des Mietspiegels weitaus höhere Mieten für das betreffende Haus erzielt als im Mietspiegel ausgewiesen wurden.

Schwere Fehler bei der Erstellung des Mietspiegels

Wie kam es dazu? Das Gericht hat vorsichtshalber gleich zwei weitere Gutachter hinzugezogen. Einer sollte über die Höhe der strittigen Miete befinden. Der andere – Professor vom Institut für Wirtschaft- und Sozialstatistik – sollte feststellen, ob der Mietspiegelersteller, die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Hamburg, überhaupt nach wissenschaftlichen Grundsätzen bei der Erstellung des Mietspiegels gearbeitet hat.

Der Professor fand laut Gericht heraus, dass den Erstellern des Berliner Mietspiegels 2013 schwere Fehler unterlaufen sind. So haben sie eine sogenannte Extremwertbereinigung vorgenommen, allerdings nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Extremwertbereinigung bedeutet, dass reine Gefälligkeitsmieten am unteren und möglicherweise rechtswidrige Wuchermieten am oberen Ende der Preisskala vor einer weiteren Analyse sämtlicher Daten völlig herausgenommen werden können. Hier hatte der Mietspiegelersteller Werte willkürlich außerhalb eines bestimmten Prozentbereiches vollständig entfernt.

Dies hatte Einfluss auf die Mietspiegelspanne, da die Extremwerte, die zu Unrecht eliminiert wurden, nun nicht mehr in die Berechnung und Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen konnten. Dadurch sind etwa 40 Fälle, die an sich die obere Mietpreisspanne hätten bilden müssen, vollständig herausgenommen worden – ohne dass nachweislich eine sogenannte Wuchermiete vorgelegen hat. Bei den 40 Fällen handelte es sich um Altbauten, die in den vergangenen zehn bis 20 Jahren umfangreich saniert worden waren und in einer begehrten Innenstadtlage sind. Deshalb könne hier nicht von Wuchermieten ausgegangen werden.

Aus dem qualifizierten wurde ein einfacher Mietspiegel

Der Sachverständige hat noch weitere Fehler entdeckt: Der Mietspiegel unterscheidet zwischen verschiedenen Wohnlagen, hat also die Kategorien „mittel“, „gut“ und „einfach“. Nach den Urteilsgründen „führt der Sachverständige aus, dass es nach der wissenschaftlichen, mathematischen, statistischen Clusteranalyse das Ziel sei, in den einzelnen Gruppen eine möglichst hohe Homogenität herzustellen“.

Dies sei aber hier nicht gegeben. Der Sachverständige sagt hierzu: „Die Einordnung der Wohnung in die Lage ,mittel‘ entspricht nicht wissenschaftlichen Grundsätzen, sie verletzt das Homogenitätsprinzip: Hier werden Wohnungen völlig unterschiedlicher Lagen in einen Topf geworfen.“ Auch hier hat der Mietspiegelersteller nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gearbeitet.

Der sogenannte Methodenbericht selbst differenzierte beispielsweise nach Lagen im Außen- und Innenbereich, hat dann beide Lagen jedoch ohne weitere Erörterung wieder zu einer gemeinsamen Gruppe vereint.

Die Konsequenz dieser Fehler ist, dass aus dem qualifizierten Mietspiegel nun ein sogenannter einfacher Mietspiegel geworden ist. Ein einfacher Mietspiegel braucht nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt zu werden, er dient lediglich dazu, Vermieter und Mieter eine Grundlage für die Überlegung zu bieten, ob eine Mieterhöhung in Ordnung ist oder nicht.

Der einfache Mietspiegel ist beim Gericht zwar nicht ohne Weiteres als Beweismittel anerkannt, er kann aber als solches herangezogen werden. „Ich gehe davon aus, dass beide Seiten – Mieter und Vermieter – sich weiterhin auf den Mietspiegel stützen werden“, sagt Mieterbund-Sprecher Ulrich Roperts. In den meisten Fällen wird ein Gericht sicherheitshalber ein Sachverständigengutachten einholen.

0 Kommentare

Neuester Kommentar