Betriebskosten: Abrechnung über die Nebenkosten: Silvester ist Stichtag

In den Hausverwaltungen und Büros privater Kleinvermieter klappern in diesen Tagen munter die PC-Tastaturen, surren Kopierer und Drucker. Der 31. Dezember ist Stichtag: Ist bis dahin nicht über die Nebenkosten 2009 abgerechnet, gehen Nachforderungen flöten.

Viele Mieter müssen mit Nachzahlungen rechnen, sei es wegen gestiegener kommunaler Abgaben, wegen höherer Heizkosten nach dem bis zu 20 Grad minus kalten Dezember 2009 oder weil der neue Vermieter den Vorauszahlungsbetrag für Betriebskosten verführerisch niedrig angesetzt hat. Vermieter, die jetzt Fehler machen, setzen schnell eine Batzen Geld in den Sand. Kai Warnecke, Rechtsexperte bei Haus & Grund, rät daher, die Nebenkostenabrechnung per Einschreiben oder Boten zuzustellen. „Vermieter sollten den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beweisen können.“

Geht die Abrechnung nicht nachweislich bis Jahresende zu, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Nachzahlung. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass es nicht ausreicht, die Abrechnung bei der Post aufzugeben. Auf den Zugang komme es an (AZ: VIII ZR 107/08). Hier bieten sich Einwurfeinschreiben an, bei denen der Briefträger den Einwurf quittiert. Der Absender kann über die Internetseite der Deutschen Post (www.post.de) anhand der Sendungsnummer den Zustellstatus verfolgen und sich den Einwurfnachweis online ausdrucken.

Vorsicht ist dagegen bei Einschreiben mit Empfangsbestätigung angebracht: Ist der Empfänger nicht da, wirft der Postbote nur ein Benachrichtigungskärtchen ein. Holt der Mieter die Sendung nicht binnen Wochenfrist bei der Post ab, wandert sie zurück zum Vermieter. Ergebnis: keine Zustellung, die Abrechnungsfrist ist womöglich abgelaufen.

Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, kann die Abrechnung über den örtlichen Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Das kostet ein paar Euro mehr, ist aber ein bombensicherer Zustellnachweis – selbst bei Abwesenheit des Mieters.

Rechnet der Vermieter nicht zeitig ab, gibt es nur eine Ausrede: Er darf die Verspätung nicht zu vertreten haben. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn kommunale Gebührenbescheide zu spät kommen. Ausreden wie „Überlastung“ oder „Verwalter tut nichts“ zählen dagegen nicht. Und: Verliert der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch, heißt das noch lange nicht, dass dem Mieter eventuelle Rückzahlungen entgehen. „Ergibt sich ein Guthaben, kann der Mieter die Auszahlung verlangen“, stellt der Deutsche Mieterbund klar. Die Verjährungsfrist beträgt hier drei Jahre.

Den Löwenanteil der Betriebskosten macht das Heizen aus. Das Internetportal Heizspiegel.de rät zur Kontrolle. „Jede zweite Rechnung ist falsch“, warnt Stefanie Jank von Heizspiegel.de. Oft werde der Brennstoffverbrauch falsch berechnet, die Aufteilung der Kosten auf die Mietparteien stimme nicht oder die Ausgaben für Betriebsstrom, Wartung oder Ablesen der Heizung seien zu hoch angesetzt. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund rät daher: „Mieter sollten die Rechnung Punkt für Punkt prüfen.“ Heizspiegel.de bietet zum Beispiel eine kostenlose Analyse der Abrechnung an. Wer sie darüber hinaus fachmännisch prüfen lassen will, hat als Mitglied in einem Mieterverein ein Anrecht darauf. Eine Alternative ist der Gang zum Fachanwalt. Auch Verbraucherzentralen mischen in dem Beratungsgeschäft mittlerweile mit – oft schon für kleines Geld.

Auch bei den 2010 entstandenen Heizkosten schwant Deutschlands Mietern übrigens nicht Gutes. Grund: Das Öl wurde teurer. „Mieter mit einer 70-Quadratmeter-Wohnung müssen im Schnitt mit voraussichtlich 750 Euro Heizkosten rechnen“, berichtet Heizspiegel.de. Das seien 130 Euro mehr als im Vorjahr. Freuen könne sich, wer mit Erdgas heize. Hier sei mit 60 Euro Ersparnis zu rechnen.

URTEIL:

Hat ein Vermieter die zwölfmonatige Frist für die Betriebskostenabrechnung verpasst (hier mit der Folge, dass eine an sich fällige Nachzahlung nicht geleistet werden musste), so kann sich der Mieter trotzdem nicht dagegen wehren, dass der Vermieter die Zahlen der „verpassten Abrechnung“ zur Grundlage einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen macht. So werde sichergestellt, dass die Abschlagszahlungen künftig den tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen, meint der Bundesgerichtshof (BGH, AZ: VIII ZR 258/09). büs