Immobilien : Billig gekauft – teuer bezahlt

Experten empfehlen vor dem Erwerb einer Immobilie das Objekt auf verborgene Baumängel zu prüfen und Sachverständige zu Rate zu ziehen

Ralf Schönball

Als er sein Eigenheim in Kleinmachnow verkaufen wollte, staunte Architekt Klaus-Jürgen Schlott nicht schlecht. Eine Dame, die Interesse an der Immobilie bekundete, führte bei der Besichtigung des Objektes einen eigenartigen Test durch: Ob der Schoßhund die Stufen im Hause heruntertrotten kann, ohne zu stolpern und ohne „Schwindelgefühle“ zu bekommen, wie sie sich ausgedrückt habe. Die Bausubstanz des Hauses, die der gutachterlich tätige Unternehmer nach allen Regeln der Kunst saniert hatte, spielte bei dem Verkaufsgespräch keine Rolle. „Dabei gibt es fast kein Haus ohne Bauschäden und deren Beseitigung kann richtig teuer werden“, sagt Schlott.

Die Erfahrung des Architekten mit der unbedarften Kaufinteressentin ist nach Angaben von Marktexperten kein Einzelfall. Während die Deutschen vor dem Erwerb eines neuen Autos oder einer Stereoanlage eine breite Marktforschung durchführen, kaufen sie Immobilien häufig aus dem Bauch heraus. Das kann ein böses Erwachen zur Folge haben. Denn bei zahlreichen Altbauten werden Mängel durch notdürftige Reparaturen vertuscht. Und Neubauten, die während der steuerlichen Abschreibungseuphorie im vergangenen Jahrzehnt errichtet wurden, sind zu großen Teilen schlampig hergestellt. Ohne Hilfe eines Fachmanns sind die häufig verborgenen Mängel allerdings oft nicht zu erkennen.

„Es gibt auch keinen Neubau, der während der fünfjährigen Gewährleistungszeit mängelfrei bleibt“, sagt Klaus-Jürgen Schlott. Ob ein mittelständisches Bauunternehmen das Haus errichtet habe oder ein namhafter Baukonzern mache keinen Unterschied in Hinblick auf die Qualität der Arbeiten. Denn alle Firmen hätten gleichermaßen unter dem hohen Kostendruck zu leiden, und dieser sei die Ursache für einstweilen schlampige Arbeiten. Doch auch die Qualität der Immobilien, die in den 1990er Jahren errichtet wurden, ist nicht besser. Damals wurden die Objekte zwar für doppelt so hohe Preise wie heute verkauft. Doch Bauqualität gab es für das viele Geld auch nicht. Denn diese Immobilien waren als Abschreibungsmodelle kalkuliert worden, weil der Staat deren Errichtung durch hohe Steuervorteile subventionierte. Die Subventionen flossen indes nur zu kleinen Teilen in die Bausubstanz. Statt dessen kassierten Steuerberater, Rechtsanwälte und Verkäufer einen beachtlichen Teil der Erstellungskosten.

Schlampig gebaute Häuser

Diese ernüchternde Diagnose bestätigt auch Bernd Seidel, Leiter des Verbandes öffentlich bestellter Sachverständiger in Berlin-Brandenburg. Zu den häufigen Mängeln bei Eigenheimen zählt Seidel Feuchtigkeit in Kellergeschossen. Besonders betroffen seien Immobilien im Berliner Speckgürtel zwischen Potsdam und Schönefeld. Dort sei der Baugrund lehmig, und die hohe Feuchtigkeit drücke gegen Wände und Bodenplatte. So lange die Dichtungen halten, ist dies kein Problem. Doch bei schlampiger Bauausführung sind die Fugen häufig nicht ordentlich abgedichtet, so dass Wasser sich dort seinen Weg in das Innere des Hauses bahnt.

Fugen, Leitungsdurchbrüche und Anschlussstellen stehen ganz oben auf der Liste der Baumängel: Dort wo beispielsweise Strom- oder Wasserleitungen ins Hausinnere geführt werden, muss der Wanddurchbruch später besonders sorgfältig abgedichtet werden. Dasselbe gilt für den Anschluss des Fensterrahmens an das Mauerwerk. Und auch im Dachbereich hapert es häufig, weil die Folien, die das Haus vor Wind und Feuchtigkeit schützen, nicht sorgfältig miteinander verklebt wurden. Die Folge: Feuchtigkeit dringt in die Dämmschicht ein und erhöht die Heizkosten. Später bildet sich dort Schimmel, so Bausachverständiger Rolf Knitter.

Auch ausgebaute Dachgeschosse sorgen für so mache Überraschung bei deren Bewohnern. Eher beschmunzeln wird man die Klage eines Tontechnikers, den ein „dissonantes Pfeifen aus der Steckdose“, weil die Dachdämmung undicht war, in die Verzweiflung trieb. Dramatischer ist der Fall eines Ehepaares, stolze Eigentümer eines Dachgeschosses, bis die Baupolizei die Wohnung plötzlich räumen wollte. Der Grund: Eine Genehmigung für den Ausbau des Daches lag nicht vor. Das hatte der Verkäufer dem Paar verschwiegen.

„Das ist kein Einzelfall“, sagt Gabriele Heinrich, Chefin des Vereins „Wohnen im Eigentum“. Beim Erwerb von Immobilien mit Anliegerwohnungen im Keller oder Anbauten im Garten sollten sich Käufer davon überzeugen, ob Baugenehmigungen vorliegen. Wichtig außerdem: Die Öl- oder Gaskessel sollten nach 1978 eingebaut worden, und die Leitungen für Heizung und warmes Wasser gedämmt sein. Denn diese Arbeiten müssen spätestens Ende 2006 durchgeführt sein, so verlangt es der Gesetzgeber.

Die Freude am Wohneigentum kann auch dadurch rasch verfliegen, wenn man unfreiwillig am Privatleben der Nachbarn teilhat, weil die Schalldämmung mangelhaft ist. Die Ursache hierfür liegt oft darin, dass Styroporplatten in Decken und Böden lückenhaft verlegt sind, so dass der Estrich an die Decken anstößt und Schallbrücken erzeugt. Diese wirken wie Resonanzkörper eines Lautsprechers. Wer dies abschalten will, muss den ganzen Boden abtragen.

Ähnlich teure Baumaßnahmen sind fällig, wenn Holzbalken in Wänden von Altbauten feucht sind und schimmeln. Hierfür kann es viele Ursachen geben: Weil Regenwasser über die Außenwand ins Mauerwerk eindringt oder weil „Schwitzwasser“ vom Kochen in der Küche, vom Duschen im Bad oder einfach nur vom Atmen der Bewohner ins Mauerwerk eindringt.

Von Schäden dieser Art sind oft auch sanierte Altbauten bedroht, wenn dort Isolierglasfenster eingebaut und dicke Dämmungen an die Fassade angebracht worden waren. Dann können die Häuser nicht mehr natürlich atmen, und wenn die Bewohner nicht häufig genug lüften, um die Raumfeuchtigkeit entweichen zu lassen, droht Ungemach.

Eine Haftung des Verkäufers für Bauschäden ist nur selten durchzusetzen. „Nur wenn der Verkäufer gravierende Mängel verschweigt“, sagt Makler Michael Schick, „kann er wegen arglistiger Täuschung auf Schadensersatz verklagt werden.“ Doch dies sei schwer nachzuweisen. Besser stehen Käufer von Neubauten da, weil hier eine fünfjährige Gewährleistungsfrist gilt.

Hoher Kostendruck und schlampige Bauausführung beschränken sich nicht auf den Markt für Eigenheime. In einem Gewerbegebäude an der Berliner Masurenallee rissen einige Klimadecken, keine zwei Jahre nach Fertigstellung. Die Beseitigung des Mangels kostet rund 500000 Euro. Doch ebenso schwer wie die Kosten wiegen die aus den Bauarbeiten folgenden Einschränkungen für die Mieter des Gebäudes: Die Mitarbeiter der betroffenen Firma müssen während der Arbeiten umziehen – keine leichte Übung bei laufendem Betrieb.

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