Büromarkt Berlin: Der Boom macht eine Pause

Da hatte man sich gerade an den Aufschwung gewöhnt. Und nun das: Nach den beiden Boomjahren 2006 und 2007 zeigt der Berliner Markt für Büroimmobilien Bremsspuren. Zumindest, wenn es nach den Daten des Maklerunternehmens CB Richard Ellis (CBRE) geht: In den ersten drei Monaten 2008 gingen Vermietung und Verkauf von Büroflächen um mehr als 21 Prozent zurück. In München und Frankfurt dagegen legten die Umsätze erneut kräftig zu.

„Investoren und Mietinteressenten warten in Berlin erst einmal ab und hoffen auf sinkende Preise“, sagt Fabian Hüther, Berliner Geschäftsführer des Unternehmens. Preisdruck sei bisher jedoch nicht feststellbar – im Gegenteil: Die Spitzenmieten für Toplagen, also vor allem in der City-Ost und am Potsdamer Platz, seien im Vergleich zum ersten Quartal 2007 um knapp fünf Prozent auf 22 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In Toplagen der City-West waren dagegen höchstens 18,50 Euro zu erzielen. Im Schnitt liegt die Büromiete berlinweit bei 12,50 Euro. „In Berlin klettern die Büromieten dynamischer als in allen anderen deutschen Kernmärkten“, so Hüther. Dies liege auch am gewaltigen Nachholbedarf: In Frankfurt müssen Mieter von Toplagen mit bis zu 39 Euro pro Quadratmeter fast das Doppelte hinblättern, in München sind es deutlich über 30 Euro. Trotzdem wuchsen die Büroflächen-Umsätze in beiden Städten, anders als in Berlin, zwischen Januar und März weiter kräftig. Berlin bleibe also weiter eine „günstige Großstadt mit bezahlbarem Preislevel“.

Für die kommenden sechs Monate rechnet Hüther mit leicht steigenden Umsätzen bei stabilen Spitzenmieten. Um 175 900 Quadratmeter neuer beziehungsweise neu entwickelter Büroflächen, schätzt der Immobilienexperte, werde der Berliner Markt in diesem Jahr insgesamt wachsen – das ist knapp doppelt so viel wie im Vorjahr.

Die gute Nachricht: Eine Immobilienkrise wie in anderen europäischen Ländern ist nach den Erkenntnissen von CB Richard Ellis nicht zu befürchten: „Es gibt keinerlei Indikatoren für fallende Preise“, ist CBRE-Research-Chef Jan Linsin sicher. Dies gelte jedoch vorrangig für die Toplagen, „während weniger attraktive B-Lagen in Berlin so reichlich vorhanden sind, dass Preisdruck da ist.“ Da sich das Interesse voll auf die Spitzenlagen konzentriert und keinerlei Tendenz feststellbar sei, wegen der steigenden Mietpreise auf zweitklassige Lagen auszuweichen, rechnet Geschäftsführer Hüther abseits der gefragten Innenstadtobjekte auch mit steigenden Leerständen: „Die Schere zwischen guten und weniger guten Lagen öffnet sich immer mehr.“ Insgesamt liegt der Fokus in Berlin auch weiter auf Büros mit weniger als 1000 Quadratmetern. Größere Immobilien wurden kaum nachgefragt.

Optimistisch stimmt aber die Entwicklung der neuen Miet- und Kaufanfragen: plus 17 Prozent im ersten Quartal, heißt es bei CBRE, 54900 Quadratmeter lautet nun die Gesamtzahl. 92 Prozent der Interessenten fragten dabei wieder gezielt nur Kernlagen der City nach. Insgesamt verfügt Berlin derzeit über 17,4 Millionen Quadratmeter Büroflächen, wovon 1,6 Millionen leer stehen. Die Leerstandsrate ist damit leicht von 9,7 auf 9,3 Prozent geschrumpft. In München und Frankfurt dagegen ist die Nachfrage in den ersten Monaten dieses Jahres deutlich dynamischer gewachsen: In der bayerischen Hauptstadt stieg die nachgefragte Fläche um 42 Prozent, in Hamburg um 38 Prozent, in Frankfurt sogar um 81 Prozent. CBRE-Geschäftsführer Hüther sieht hier auch das Standortmarketing des Berliner Senats in der Pflicht: Es fehle an Organisation und Koordination, Investoren würden schlecht betreut. Auch die bundesweit einzigartige Erhöhung der Grunderwerbssteuer sei ein sehr falsches Signal. „Die Vermarktung des Standorts Berlin ist desaströs“, so Hüthers Fazit.

Veronika Csizi