Immobilien: Das geht an die Substanz

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe in den 80er-Jahren unter Zuhilfenahme von Mitteln der Wohnungsbaukreditanstalt WBK in meiner Mietwohnung selbst Umbauten vorgenommen, zum Beispiel Wände und Fußboden gedämmt, Wände versetzt und Decken abgehängt. Jetzt möchte ich nicht zurückbauen, sondern einen Nachmieter suchen und dem die ebenfalls eingebaute Küche verkaufen. Muss ich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen? Wer trägt die Gefahr wegen der vermutlich verwendeten Schadstoffe, da seinerzeit das Dämmmaterial oft asbestbelastet war? Was ist beim Verkauf der Küche zu beachten?

WAS STEHT IM GESETZ?

Grundsätzlich ist der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen, auch wenn die baulichen Veränderungen mit der Genehmigung des Vermieters vorgenommen wurden. Bei Einsatz von WBK-Mitteln, also öffentlicher Förderung, ist zumeist eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter geschlossen worden. Sofern in der verwendeten Mustervereinbarung die Rückbaupflicht ausgeschlossen wurde, kann der Zustand so belassen werden. Wenn der Nachmieter den Ausbau übernimmt, sollte die Gewährleistung ausgeschlossen werden. Bei Kaufverträgen unter Verbrauchern kann dies wirksam vereinbart werden. Wenn ein Nachmieter die Einbauten im Mietvertrag nicht ausdrücklich übernimmt, so gelten die Einrichtungen als mitvermietet. In diesem Fall würde der Vermieter im Rahmen seiner Instandsetzungsverpflichtung für einen fachgerechten Austausch der eventuell asbesthaltigen Baustoffe haften. Der Verkauf der Küche an den Nachmieter ist grundsätzlich zulässig. Der zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossene Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ist allerdings dann nichtig, wenn zwischen dem Wert der zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände und dem dafür zu zahlenden Entgelt ein auffälliges Missverhältnis besteht. Dabei ist ein objektiver Maßstab anzulegen. Es kommt also darauf an, welchen Wert die Küche ohne Koppelung an den Mietvertrag hätte. Das ist gegebenenfalls per Gutachter zu bestimmen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Bauliche Veränderungen in einer gemieteten Wohnung sind immer eine heikle Angelegenheit. Man greift in fremdes Eigentum ein, wobei es, wenn die Maßnahmen nicht sach- und fachgerecht erfolgen, zu erheblichen Schäden und Schadenersatzforderungen des Vermieters oder der Nachbarn kommen kann. Deshalb sollten die Maßnahmen vorher genau, notfalls zusammen mit einem Architekten, geplant und mit dem Vermieter eine detaillierte Vereinbarung getroffen werden, in der alle Risiken benannt und Regelungen aufgenommen werden. Bei Baumaßnahmen, die in die Substanz eingreifen oder Installationen von Wasser- und Abwasserleitungen oder Elektroarbeiten betreffen, sollten nur Fachfirmen beauftragt werden, auch, um selbst Gewährleistungsansprüche zu haben. Nur so können unliebsame Überraschungen für beide Seiten vermieden werden.