Immobilien: Das letzte Refugium der Steuersparer

Es gibt sie immer noch: Die letzten Refugien für Steuersparer im Immobilienbereich. Doch ganz ohne Risiken und Nebenwirkungen sind die Erstattungen von Steuern durch den Fiskus nicht zu haben. Auch nicht ohne eine intensive Abstimmung mit Behörden. Denn wer Immobilien erwerben und sich diese Investition auch noch durch Steuervergünstigungen versüßen will, muss ein Objekt in einem der Berliner Sanierungsgebiete kaufen – oder auch gleich ein unter behördlichem Schutz stehendes Baudenkmal.

Und in beiden Fällen werden die Investoren einen intensiven Austausch mit den zuständigen Beamten auf sich nehmen müssen. Denn diese entscheiden, welche Teile des Gebäudes unter Denkmalschutz oder nach den Buchstaben des Gesetzes zu den „Maßnahmen zur Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung von Objekten zählen, die wegen ihrer geschichtlichen, städtebaulichen oder künstlerischen Bedeutung“ erhaltenswert sind. Und erst wenn diese Entscheidung gefallen ist, erhält der Bauherr die begehrte Bescheinigung, die ihm Bares vom Fiskus beschert.

„Deshalb sollte man sich im Einzelfall genau überlegen,“ so Rechtsanwalt und Steuerberater Detlef Haritz, „ob eine solche Investition nicht doch nur zu einem teuren Hobby wird.“ Der Grund: Wer ein Haus in einem Sanierungsgebiet erwirbt, muss mit Einschränkungen vorlieb nehmen. Die Mieten können auch bei großer Nachfrage nur begrenzt erhöht werden. Wird die Immobilie weiterverkauft, dann kann das Land in der Regel einen Teil des Veräußerungsgewinnes abschöpfen, um die eigenen Investitionen in die Infrastruktur zu refinanzieren.

Auch beim Erwerb eines Baudenkmals sollten sich Steuersparer vorsehen: Nur Investitionen an dem Teil des Hauses, der von der Behörde unter Schutz gestellt wird, können schneller als üblich (siehe Kasten) von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. „Man kann keineswegs davon ausgehen, dass besonders kostspielige Sanierungsarbeiten wie beispielsweise an den Bädern darunter fallen“, sagt Steuerexperte Haritz. Die Sanierung von Bädern ist deshalb oft teuer, weil dabei meistens auch die Leitungen für Wasser und Abwasser im ganzen Gebäude erneuert werden müssen.

Nach Erfahrungen von Rolf Knitter, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, stehen bei Baudenkmälern oft die Fassaden und einstweilen auch die Dächer unter Schutz. Geplante Änderungen müssen dann stets mit den Denkmalschützern abgestimmt werden. Auch im inneren von Miethäusern gibt es aus Sicht der Behörden einstweilen erhaltenswerte Substanz: Eingangsbereiche mit Stuck, Marmor- oder Natursteinböden zählen beispielsweise dazu. Auch die so genannten Traljes, die oft aufwändig gedrechselten Holzstützen unter den Handläufen im Treppenhaus, liegen den Denkmalpflegern am Herzen. Deren schützende Hand liegt in Einzelfällen auch über den Wohnungstüren.

Ist dies der Fall, dann kann natürlich nicht auf dem schnellen Wege das Alte ausgebaut und durch neue Baustoffe ersetzt werden. Dies gilt natürlich auch für die in Berliner Altbauten noch weit verbreiteten Doppelkastenfenster. Diese müssen dann von Tischlern aufgearbeitet werden. Dasselbe gilt für alle anderen geschützten Bauteile: Sie müssen restauriert und saniert werden, so dass überdurchschnittlich hohe Handwerkerkosten zu erwarten sind.

Wo aber doch die Ergänzung schadhafter Substanz erforderlich ist, beginnen die Verhandlungen mit den Behörden. Austauschmaterialien sind angesichts des Alters der Immobilie, die meisten wurden in der Zeit zwischen 1870 und 1920 erbaut, in der Regel nicht zu beschaffen. So stammt der Granit in manchen Eingangsbereichen von Altbauten aus Schlesien. Ein Fall ist Gutachter Knitter erinnerlich, wo ein alter Steinbruch wieder eröffnet wurde, um den gleichen Baustoff zu beschaffen. Und bei der Restaurierung der Hackeschen Höfe in Mitte wurden Baustoffe und Teile der Ausstattung von spezialisierten Händlernetzen bezogen, deren Geschäft in der Beschaffung und Aufarbeitung von gebrauchten historischen Baustoffen besteht.

Doch schon wegen der Kosten solcher Operationen blieben diese eher selten. In der Regel suche der Fliesenleger einen vergleichbaren Baustoff, dessen Materialbeschaffenheit und Farbe mit der erhaltenen Substanz harmoniert.

Einen Vorteil kann der Erwerb einer Immobilie mit denkmalgeschützter Fassade allerdings haben: Diese sind von den Vorschriften der „Energieeinsparverordnung“ ausgenommen. Kein Wunder, denn die von der Verordnung vorgeschriebene Wärmedämmung durch Verbundsysteme mit Styroporplatten lässt sich aufgrund des Fassadenchmucks aus Putz und Gips nicht anbringen. Das spart Kosten – die allerdings durch die Rechnung des Restaurateurs wieder aufgezehrt werden dürften.

Auch gewerbliche Investoren haben die verbliebenen steuerlichen Anreize nicht veranlasst sich auf die Sanierung denkmalgeschützter Altbauten oder von Immobilien in Sanierungsgebieten zu konzentrieren. Das liegt nicht nur an den aufwändigen Abstimmungen mit den Behörden, die Voraussetzung für die Gewährung der Vorzüge ist. Grund dafür ist auch eine rechtliche Finesse: In den Genuss der höheren Abschreibungen kommt nur der Bauherr selbst – der Käufer einer sanierten Immobilie nicht.Doch dies ist angesichts des großen Angebots am Immobilienmarkt schwierig.