Immobilien : Den Profi um die Provision gebracht

Durfte ich mein Haus an einen Nachbarn verkaufen, obwohl ein Makler einen Alleinauftrag hatte?

WAS STEHT INS HAUS?

Mein Haus stand zum Verkauf. Ich inserierte, sofort meldete sich ein Makler und meinte, er hätte viele Interessenten, ich müsste ihm allerdings einen Alleinauftrag erteilen. Während dieser Zeit, so die Vorgabe, durfte ich keine anderen Makler beauftragen und sollte jeden Interessenten an ihn verweisen. Ich unterschrieb, es passierte jedoch nichts. Mein Nachbar, der von meiner Verkaufsabsicht wusste, kehrte von seinem mehrmonatigen Auslandsaufenthalt zurück und kaufte das Haus sofort. Hätte ich ihn an den Makler verweisen müssen? Der droht mir nun mit Schadenersatz.

WAS STEHT IM GESETZ?

Sie haben dem Makler einen Alleinauftrag erteilt. Während der Dauer der Laufzeit dieses Auftrages andere Makler nicht einschalten zu dürfen und eigene Interessenten an den Makler verweisen zu müssen, spricht dafür, dass der Makler seine Provision von dem Käufer erhält, sie also dort gesondert vereinbaren muss. Deshalb will er auch erreichen, dass nur noch er selbst es in der der Hand hat, wer das Haus kauft. Sofern in dem Ihrerseits mit dem Makler abgeschlossenen Vertrag eine solche sogenannte Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel bereits vom Makler vorformuliert war, ist dies als Allgemeine Geschäftsbedingung zu werten und unwirksam. Sollte die Verweisung („eigene Interessenten an den Makler verweisen“) allerdings individuell mit Ihnen ausgehandelt worden sein, wäre das wirksam. Dann hätten Sie den Nachbarn an den Makler verweisen müssen. In Ihrem Falle hatte jedoch Ihr Nachbar bereits Kenntnis vom Verkauf durch Sie und war ohne ein Zutun des Maklers sofort kaufbereit. Für Ihren Nachbarn kommt mithin eine sogenannte Vorkenntnis zum Tragen. Sofern Sie Ihren Nachbarn daher an den Makler verwiesen hätten, hätte der Nachbar eingewandt, keinen Provisionsvertrag abzuschließen, da er von dem Verkauf bereits Kenntnis hatte. Durch Ihr Unterlassen, den Nachbarn zu verweisen, ist also kein Schaden in Form entgangener Provision entstanden, denn eine solche hätte Ihr Nachbar dem Makler aufgrund der Vorkenntnis ohnehin nicht geschuldet.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Leider rufen einige Makler aufgrund von Privatinseraten schnell beim Verkäufer einer Immobilie an und erschleichen sich mit der Vorgabe vermeintlich bereits vorhandener Interessenten einen Alleinauftrag. Deshalb sollte ein Alleinauftrag auch immer befristet sein. Wird ein Vertrag geschlossen, muss das Verbot, selbst zu verkaufen, individuell vereinbart werden. Sonst kann der Makler sich auf die Wirksamkeit dieser Vereinbarung nicht berufen. Wenn Sie gegen den Vertrag verstoßen, steht dem Makler Schadensersatz nur zu, sofern auch dies ausdrücklich vereinbart wurde. Schadensersatz in Höhe der entgangenen Provision dürfte jedoch nur zum Tragen kommen, sofern der Makler tatsächlich einen anderen Käufer gehabt hätte. Pauschalierte Schadensersatzansprüche dürfen nicht höher als der tatsächlich zu erwartende Schaden sein.

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