DENKMALSCHUTZ: Neuer Glanz für die alte Liebe: Bauen im Denkmal

Kann man sich in ein Haus verlieben? In ein altes, vielleicht sogar historisches Gebäude? In ein Objekt, das eben nicht in der puren Funktionalität moderner Bauten verhaftet ist, sondern liebenswerte Details aufweist, im Glanz alter Zeiten. Man kann. Und die Liebe wird sogar erwidert, wenn die Immobilie unter Denkmalschutz steht – auch von sonst eher spröden Institutionen wie dem Finanzamt. Denn denkmalgeschützte Gebäude sind die letzte Bastion des Bauens mit steuerlicher Förderung.

Abschreibungsmodelle zum Steuernsparen haben gerade in der Wirtschaftskrise gezeigt, wie anfällig Investitionen in Schiffe, Flugzeuge oder industrielle Anlagen sein können. Das erklärt schnell, warum sich Investoren so nachhaltig für geförderte Immobilien interessierten. Außerdem: Für Privatanleger sind Gewinne aus einem Immobiliengeschäft nach Ablauf einer Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei. Seit 2006 die Eigenheimzulage für Neufälle abgeschafft wurde, ist der Kauf eines denkmalgeschützten Objektes zur Eigennutzung der letzte verbliebene Weg, den Staat beim Erwerb eines Eigenheims zur Kasse zu bitten.

Soweit die guten Seiten der Denkmal- Immobilien. Wer verliebt ist, der wappne sein Herz. Denn auch beim schönsten Haus zählt letztlich vor allem die Lage. Und auch die Bauqualität sollte ein Auswahlkriterium sein. Interessenten müssen bedenken, dass man bei einem Altbau – der zudem selten ausreichend mit Plänen dokumentiert ist – nie vor Überraschungen sicher ist. Und: Mit der Denkmalschutzbehörde hat man einen „zweiten Bauherrn“ dabei, der eigene Ziele verfolgt und mitunter auch eigenwillige Zeitvorstellungen hat.

In einer ersten Überschlagsrechnung sollte das Gebäude wie ein Rohbau eingeschätzt werden: neues Dach, neue Versorgungsleitungen, Sanierung der technischen Ausstattung mit Heizung und Belüftung sowie der Hauszugänge und Treppenhäuser. Zweiter Grundsatz: Am besten nicht sofort kaufen, sondern sich eine Option auf den Kauf sichern – auch wenn höhere Gebühren für die Beurkundung anfallen. Sind alle Fragen geklärt, steht dem Erwerb nichts mehr im Wege.

Wer ein denkmalgeschütztes Objekt über ein erfahrenes Immobilienunternehmen erwirbt, hat in der Regel gar keinen Kontakt zur Behörde. Diese Arbeit wird ihm abgenommen. „Daran ändert sich auch später nichts, wenn das mit der Revitalisierung beauftragte Unternehmen gut arbeitet, mit den staatlichen Stellen alle Notwendigkeiten bespricht und diese auch entsprechend umsetzt“, betont Michael Ries, Vorstand der Pantera AG.

Private Investoren müssen offene Fragen selbst klären – und zwar vor Baubeginn. Denn bezuschusst und steuerlich gefördert werden nur die nach der Genehmigung durch die Denkmalbehörde begonnenen Arbeiten. In Berlin ist das Landesdenkmalamt bezirksübergreifend zuständig, in Brandenburg fungieren Landkreise und kreisfreie Städte als Untere Denkmalschutzbehörde. Ganz wichtig: Zuschüsse und steuerliche Subventionen können nur für jene Teile der Immobilien gewährt werden, die tatsächlich unter Denkmalschutz stehen.

Seit der Steuerreform von 2004 sind die Abschreibungsmöglichkeiten für selbst genutzten Wohnraum in denkmalgeschützten Gebäuden nicht mehr ganz so günstig, kluge Rechner kommen jedoch immer noch zurecht. Investoren können einen guten Teil der Aufwendungen absetzen, und zwar acht Jahre lang neun Prozent der nach dem Kauf anfallenden Sanierungskosten; danach können vier Jahre lang noch sieben Prozent geltend gemacht werden.

Das klingt verlockend, weil zumindest rechnerisch in zwölf Jahren 100 Prozent der Modernisierungskosten abgeschrieben werden können. Den Steuerbonus können allerdings in der Regel nur gut situierte Zeitgenossen mit entsprechend hoher Steuerbelastung ausnutzen – und auch die müssen darauf vertrauen, zwölf gute Jahre ohne wesentliche Abstriche beim Einkommen vor sich zu haben.

„Bei der Abschreibungsfähigkeit stellen sich immer wieder einzelne Streitfragen, die man in Zweifelsfällen mit der Finanzverwaltung abstimmen sollte“, rät Markus Beaumart, Partner der internationalen Rechtsanwaltskanzlei DLA Piper mit Sitz in Köln. Das Steuerrecht schreibt weiter eine Nutzung des Gebäudes vor, die den Erhalt der schützenswerten Substanz auf Dauer gewährleistet. Der Fiskus verlässt sich in aller Regel allein auf die Einschätzung der Denkmalbehörde. Sie kann die Renovierung des Gebäudes auch direkt mit Zuschüssen unterstützen; allerdings gibt es dieses Geld nur für denkmaltypische Mehraufwendungen, selten mehr als 50 Prozent.

Erfahrene Banken, die in Städten mit großer historischer Substanz Immobilien finanzieren, raten allerdings von jedem Engagement ohne ausreichend Eigenkapital – 40 Prozent oder besser – ab. Auch die beliebte „Muskelhypothek“ greift nur wenig: Die Verwendung preiswerter Materialien der Baumarktklasse untersagt oft die Denkmalbehörde. Andererseits müssen gerade bei der Verarbeitung althergebrachter Baustoffe die Handwerker sehr sorgfältig ausgewählt werden – und diese Experten sind teuer.

Das mitunter etwas sehr bürokratische Verhalten amtlicher Denkmalschützer will das Land Brandenburg jetzt übrigens abmildern. Die Mitarbeiter in den Behörden werden mit einem „Leitfaden für eine serviceorientierte Amtssprache in der Denkmalverwaltung“ verpflichtet. Und da man es bei den brandenburgischen Schlössern, Gutshöfen und Herrensitzen schon einmal mit den sogenannten besseren Kreisen zu tun hat, lernen die Beamten im Anhang der Schrift gleich mit, wann in der Anrede der Behördenpost ein „Königliche Hoheit“ oder ein „Durchlaucht“ angebracht ist. Wer in Denkmäler investiert, lebt eben immer mit dem Atem der Geschichte.