Immobilien : „Der Trend geht zum Altbau“

Architekt Ulrich Zink über Investitionen in den Wohnungsbestand und die mit deren Sanierung verbundenen Gefahren

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Aufträge zur Sanierung und Modernisierung von Altbauten könnten der kriselnden Baukonjunktur neue Impulse geben, meint Architekt Ulrich Zink. Er ist Vorsitzender des Bundesarbeitskreises Altbausanierung (BAKA). Zink ist zugleich Sprecher der Initiative für kostengünstiges und qualitätsbewusstes Bauen, die das Bundesbauministerium mit Unternehmen der Bau und Wohnungswirtschaft sowie mit Verbraucherverbänden und Banken ins Leben gerufen hat. Ziel der Initiative ist es, Investitionen von privaten Haushalten in Altbauten zu fördern und die Baukonjunktur zu beleben.

Das Bauen im Bestand führt bislang ein Schattendasein. Die meisten Häuslebauer entscheiden sich für Neubauten. Warum?

Das stimmt nicht, denn 2001 flossen 53 Prozent der Investitionen im Wohnungsbau in Altbauten. Mit diesem Geld wurde ein Teil der 38 bis 40 Millionen Wohneinheiten erneuert. Dagegen nimmt die Zahl der neu errichteten Wohnhäuser immer stärker ab. Der Trend geht also eindeutig zum Altbau.

Dennoch stehen viele Menschen einer Altbausanierung kritisch gegenüber. Der Umbau ist kompliziert und kommt oft teurer als abzureißen und neu zu bauen, heißt es.

Das muss aber nicht so sein. Wer einen Altbau saniert und modernisiert, bezahlt nicht mehr, als für die Errichtung eines Neubaus. Zumal architektonische und handwerkliche Qualität auch im Neubau ihren Preis haben. Das Risiko einer Explosion der Baukosten lässt sich begrenzen, indem man vor dem Erwerb eines Altbaus eine Bestandsaufnahme des Zustandes der Immobilie durchführt.

Dennoch kommt es bei der Sanierung von Altbauten immer wieder zu unliebsamen Überraschungen...

Aber nur, wenn die vorangegangene Untersuchung mangelhaft oder unvollständig war. Eine solche Bestandsaufnahme sollte zugleich dazu dienen, die künftige Nutzung der Flächen in der Immobilie festzulegen. Denn eine frühe Planung spart Kosten.

Welche Schäden werden am häufigsten in Altbauten entdeckt?

Feuchtigkeit im Mauerwerk, Hausschwamm in den Wänden oder andere Schadstoffe in den Baustoffen. Dies kann eine weitere Nutzung sogar ganz in Frage stellen. Allerdings gilt auch hierfür: Ein Fachmann kann diese Gefahren erkennen.

Um Altbauten zu heizen, ist meistens mehr Energie erforderlich als bei Neubauten. Wie kann man erkennen, wie groß der Aufwand für die Erneuerung einer Heizung und für den Einbau einer Wärmedämmung ist?

In der Regel ist bei Altbauten die gesamte Gebäudetechnik veraltet. Bei den meisten Gebäuden sind die Heizrohre ebenso wie Decken und Wände nicht gedämmt. Hier muss man oft ausbessern. Allerdings erreicht man auch dadurch nicht die Energiewerte eines Passivhauses. Zumal ein Altbau oft Stuck an den Decken oder Fassaden hat, den man ja nicht einfach mit Dämmstoffplatten überkleben kann. Zieht man dagegen eine ganzheitliche Ökobilanz, dann ist ein Altbau um ein vielfaches wirtschaftlicher als ein Neubau. Jeder Stein, der nicht bewegt werden muss, spart Energie. Von dem Energieeintrag bei der Herstellung von Baustoffen ganz zu schweigen.

Gibt es kostengünstige Verfahren zur Sanierung von Altbauten?

Eine holländische Firma stellt Implantate für Holzfenster her. Das ist eine preiswerte Art der Reparatur. Sie erspart eine vollständige Aufarbeitung alter Fenster oder deren Austausch. Bei Energie- und Haustechnik haben die Hersteller noch Nachholbedarf . Es fehlt an intelligenten Einzelraumlüftungen und an Photovoltaikelemente, die man in die Fassade integrieren könnte.

Reichen die Bundeshilfen für die Initiative kostengünstiges und qualitätsbewusstes Bauen?

Nein. Es müssten noch mehr Anreize geschaffen werden. Auf Länderebene gibt es zwar Förderprogramme für energetische Sanierungen. Doch staatliche Programme mit steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten gibt es nicht. Diese müssten wieder aufgelegt werden. Das würde Beziehern hoher Einkommen Anreize bieten. Die Gewährung von Zuschüssen reicht dafür nicht ausWarum bevorzugen Sie Altbauten?

Wegen ihrer Atmosphäre ihres Charme und weil alte Häuser meist mehr Individualität ausstrahlen als Neubauten. Außerdem repräsentieren sie ein Stück Baukultur.

Die Fragen stellte Harald Olkus.

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